Het is niet meer dan een zinnetje in de 83 pagina’s van het regeerakkoord: ‘In het kader van sociaal woningbeleid zal het verlaagd btw-tarief van 6 procent voor de afbraak en de heropbouw van gebouwen worden uitgebreid naar het hele Belgisch grondgebied.’ Maar het heeft een grote impact. Vandaag moet - met uitzondering van 32 steden - in principe altijd 21 procent btw betaald worden op de afbraak, een nieuwe ruwbouw en de afwerking van privéwoningen.
1. Stedelijke gebieden
Het verlaagde btw-tarief voor afbraak en heropbouw is er vandaag in 32 stedelijke gebieden. De regeling is niet beperkt tot verpauperde buurten en stadskankers, maar geldt voor de hele stad.
In het regeerakkoord staat dat die regeling wordt uitgebreid naar het hele Belgisch grondgebied ‘in het kader van sociaal woningbeleid’. ‘Dat sociale aspect wordt opgelegd door een Europese richtlijn. Een verlaagd btw-tarief voor nieuwbouw is alleen toegestaan als er een sociale component aan is gekoppeld’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. ‘Hoe die sociale component ingevuld wordt, ligt nog niet vast, maar een wetsvoorstel dat CD&V indiende in 2017 en 2019 kan de richting aangeven.’
Een verlaagd btw- tarief voor nieuwbouw is alleen toegestaan als er een sociale component aan gekoppeld is.
‘In dat wetsvoorstel werd het verlaagde btw-tarief voorbehouden voor de enige en eigen gezinswoning, die uitsluitend voor bewoning dient’, zegt Van Sant. Dat is een inperking in vergelijking met de bestaande wetgeving. Vandaag volstaat het dat het pand na wederopbouw hoofdzakelijk een privéwoning is. Naast een eengezinswoning komt ook een tweede verblijf of een woning om te verhuren in aanmerking. Ook gemengd gebruik is toegestaan, zoals een dokterspraktijk die voor 60 procent als privéwoning wordt gebruikt. ‘Andere nieuwe voorwaarden in het wetsvoorstel zijn dat men er minstens vijf jaar moet wonen en dat de oppervlakte beperkt is: maximaal 190 vierkante meter voor een woning en 100 vierkante meter voor een appartement’, zegt Van Sant.
2. Gebouw
Het volstaat in principe dat wat afgebroken wordt een ‘gebouw’ is. Wat de functie ervan is voor de afbraak speelt geen rol. Het spreekt voor zich dat het een privéwoning, loods of kantoorgebouw kan zijn. ‘In de btw-regeling wordt het begrip gebouw zeer ruim geïnterpreteerd. Het gaat om elk bouwwerk dat vast met de grond verbonden is, boven- of ondergronds. Ook een geasfalteerd terrein of een terrein met ondergrondse leidingen voldoet aan die definitie. Wel werd in een parlementaire vraag van 2009 aangegeven dat wat wordt afgebroken een significante omvang moet hebben. Dat staat niet in de wet, maar btw-controleurs baseren er zich in de praktijk vaak op. Dat leidt tot veel geschillen over wat voldoet aan de voorwaarde van een gebouw en wat niet. Bovendien zijn er grote interpretatieverschillen tussen btw-controleurs onderling’, zegt Van Sant.
‘Soms stelt men zelfs dat wat wordt afgebroken een significante omvang moet hebben in vergelijking met wat heropgebouwd wordt’, zegt de btw-specialist. ‘Denk aan een bouwvallig huisje dat wordt afgebroken waarna een appartementsgebouw van tien verdiepingen wordt opgetrokken. Het zou goed zijn dat die discussiepunten in de nieuwe wetgeving uitgeklaard worden.’
3. Aannemer
In de huidige wetgeving is het verlaagde btw-tarief er alleen voor aannemingsovereenkomsten. ‘Daardoor kan het verlaagde btw-tarief nooit voor een verkoop op plan. In het wetsvoorstel is voorzien dat het ook kan gaan om een woning die door bouwpromotoren en ontwikkelaars werd heropgebouwd na een aankoop en een afbraak, op voorwaarde dat ze nadien verkocht wordt aan een natuurlijke persoon. Ook een verkoop op plan zou dus kunnen, wat een versoepeling zou zijn’, zegt Van Sant. Voorts moeten de afbraak en de heropbouw vandaag aaneensluitend gebeuren en voor dezelfde bouwheer zijn.
4. Materiële werken
Alleen materiële werken komen in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief bij afbraak en wederopbouw. Intellectuele prestaties - zoals de diensten van architecten, bouwingenieurs en veiligheidscoördinatoren - blijven onderworpen aan het tarief van 21 procent.
5. Kadastraal perceel
Lange tijd was er discussie of de nieuwbouw op dezelfde plaats moet staan als het afgebroken gebouw. Dat is intussen uitgeklaard: het volstaat dat het nieuwe gebouw op hetzelfde kadastraal perceel staat.
