Via een openbare verkoop wordt uw woning per opbod verkocht. Alleen een notaris mag zo’n veiling organiseren. Vroeger gebeurde dat doorgaans in een café of in een parochiezaal. Maar sinds 2018 kan het hele proces ook online worden afgehandeld, via Biddit.be. Dat heeft als voordeel dat u geen verlof meer hoeft te nemen om naar een zitdag te gaan, en gewoon vanuit uw luie zetel kunt meedingen naar een pand.
Als verkoper hebt u uw geld ook sneller in handen dan bij een traditionele verkoop uit de hand. Inmiddels gebeuren vier op de vijf openbare verkopen via het onlineplatform van de notarissen.
Wat moet u weten als u met Biddit.be werkt? Riskeert u als koper niet te veel te betalen voor een woning bij een verkoop per opbod? En wat kost het om uw woning via Biddit.be te verkopen? We zetten het voor u op een rij.
U VERKOOPT
Hoe begin ik eraan?
U begint met het kiezen van een notaris. Die kan u ook helpen bij het schatten van uw pand. ‘Wij maken geen schattingsverslag op, maar plakken na een bezoek wel een waarde op uw pand. Dat is geen exacte wetenschap. Vandaar dat we met een prijsvork werken’, zegt notaris Joni Soutaer, woordvoerster van Notaris.be.
Hoe wordt de instelprijs bepaald?
De instelprijs is de startprijs voor de biedingen. U bepaalt dat startbedrag samen met de notaris. Daar bestaan geen regels over. De startprijs staat dus niet in een bepaalde verhouding tot de uiteindelijke verkoopprijs. ‘Maar u stelt de instelprijs beter niet te hoog in, zodat het biedproces zijn gang kan gaan.’ Let wel: de instelprijs is niet hetzelfde als de waarde van uw woning. Die ligt hoger.
Wanneer beginnen de biedingen?
De start van een openbare verkoop wordt vooraf op het platform Biddit.be aangekondigd. De biedingen lopen acht kalenderdagen.
Kan ik zien wie biedt?
Nee, de biedingen zijn anoniem. U krijgt alleen het bedrag te zien dat voor uw pand geboden wordt. Alleen de notaris ziet van wie het bod afkomstig is. U krijgt de koper pas te zien op het moment dat het proces- verbaal van toewijzing wordt getekend bij de notaris.
Hoeveel kost een online openbare verkoop?
‘Weet dat een notaris u op voorhand moet zeggen hoeveel het zou kosten. U kunt dan zelf beslissen of u doorgaat met de online openbare verkoop’, aldus Soutaer.
Een pand openbaar verkopen is niet gratis. Anders dan een vastgoedmakelaar, die doorgaans 2 à 3 procent van de verkoopprijs (+ 21% btw) vraagt, werken notarissen niet met een vaste commissie. De prijs is sterk afhankelijk van uw wensen. Wilt u veel publiciteit maken? Wilt u extra bezoekdagen organiseren? Een precies bedrag valt er niet op te kleven, maar houd rekening met enkele duizenden euro’s.
Kan ik mij terugtrekken uit het biedproces?
Een verkoper blijft vrij om zich terug te trekken uit het biedproces als de gewenste prijs niet gehaald werd. U kunt vooraf afspreken welke minimumprijs behaald moet worden.
U KOOPT
Kan ik een pand eerst bezoeken?
Ja. Voor de online veiling begint, worden bezoekdagen georganiseerd. Die staan vermeld op de detailpagina van elk pand.
Hoe kan ik een bod uitbrengen?
Om een bod te kunnen plaatsen, moet u zich eerst aanmelden op het platform Biddit.be. Dat kan met uw elektronische identiteitskaart (en kaartlezer) of via de app Itsme (te downloaden in de App Store of Play Store). U hoeft niet te wanhopen als u niet over een kaartlezer beschikt of de app niet kunt downloaden. U kunt dan contact opnemen met de betrokken notaris om uw identiteit te laten controleren en alsnog een account aan te maken. Wat niet kan, is de notaris laten bieden voor u, maar hij kan u wel praktische hulp bieden. U hebt sowieso op zijn minst een computer of smartphone nodig om deel te kunnen nemen aan het biedproces.
Bieden kan op twee manieren. Ofwel vult u uw bod manueel in, ofwel maakt u gebruik van de automatische bieding. Daarbij stelt u een maximumbedrag in. Zolang dat bedrag niet bereikt is, blijft u in de running en plaatst u bij elk nieuw bod van een andere bieder automatisch een hoger bod. Hoeveel hoger hangt af van de trede die de notaris heeft ingesteld. Als dat 1.000 euro is en het laatste bod 190.000 euro bedraagt, zal uw automatische bieding 191.000 euro bedragen.
Weet dat u geen bod onder de instelprijs kunt doen. U moet dus minstens het bedrag bieden dat gevraagd wordt.
Is mijn bod bindend?
Ja. Als u een bod doet en als winnaar uit de biedstrijd komt, kunt u niet meer terug. Dat u bijvoorbeeld geen hypothecaire lening loskrijgt bij uw bank is geen geldige reden om van het bod af te zien. Tenzij in de verkoopvoorwaarden een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een woonkrediet staat, maar dat is doorgaans niet het geval, aldus Soutaer. Omdat de openbare verkopen worden aangekondigd, hebt u als bieder tijd om na te denken over een eventueel bod en om u te informeren bij de bank.
Maar ook als u niet als winnaar uit de bus komt, blijft uw bod bindend. Dat zit zo: na de sluiting van de biedperiode voert de notaris enkele controles en opzoekingen uit. Voor hij het pand definitief toewijst, zal de notaris bijvoorbeeld checken of de koper het pand wel mag kopen. Is dat niet het geval - bijvoorbeeld als de koper minderjarig zou zijn - dan kan een vorig bod alsnog als hoogste bod uit de bus komen. Uw bod is daarom tot en met tien werkdagen na de sluiting van de biedperiode bindend.
Wanneer moet ik de verkoper betalen?
Koopt u een bestaande woning, dan duurt het doorgaans drie à vier maanden voor u zich officieel eigenaar mag noemen (bij het verlijden van de akte) en de verkoper betaald dient te worden. ‘Bij een online openbare verkoop verloopt dat proces een stuk sneller’, zegt Soutaer. Na afloop van het biedproces heeft de notaris tien werkdagen om het pand toe te wijzen. Maar in de praktijk gaat dat sneller. Zodra dat gebeurd is, heeft de koper zes weken om de verkoper te betalen. Pas dan krijgt hij de sleutels van het pand in handen.
Belangrijk is dat bij de definitieve toewijzing van het pand ook de risico’s in principe overgaan naar de nieuwe eigenaar, ook al heeft die op dat moment de aankoop nog niet betaald. U mag dan ook niet vergeten een brandverzekering af te sluiten voor het pand.
Moet ik een voorschot betalen?
Nee, maar u moet wel vrij snel de kosten, zoals de registratiebelasting en de notariskosten, betalen. Dat moet gebeuren binnen vijf dagen na de definitieve toewijzing van het pand.
Riskeer ik niet te veel te betalen voor een pand?
Sommige panden op Biddit.be worden ver boven de instelprijs verkocht. In Wijgmaal werd onlangs 575.000 euro geboden voor een huis dat een instelprijs van 390.000 euro had. ‘Dat wil evenwel niet zeggen dat Biddit de prijzen opdrijft’, benadrukt Soutaer. ‘Wij gaan voor marktconforme prijzen. Maar in zeer uitzonderlijke gevallen kan het verschil tussen de instelprijs en de uiteindelijke verkoopprijs hoog zijn.’ Vaak gaat het dan om panden die erg gegeerd zijn, zoals een ruim huis met tuin.
Volgens de notarisfederatie Fednot bedroeg de gemiddelde prijs op Biddit voor een woonhuis vorig jaar 239.631 euro. Voor appartementen was dat 206.686 euro. Dat is lager dan de gemiddelde prijzen voor alle verkopen. Volgens de notarisbarometer kostte een woonhuis in België vorig jaar gemiddeld 276.993 euro, een appartement 244.112 euro.
