Een relatie aangaan doen we in eerste instantie nog altijd op basis van een liefdesvonk - toch? - en niet op grond van elkaars financiële rugzak. Maar wat als u samen een huis wilt kopen en jullie spaarvarkens niet even groot zijn? Of wat als uw partner een financieel ruggensteuntje of een bouwgrond kreeg en u niet? Om die onevenwichten weg te werken hebt u verschillende mogelijkheden.
- Als u en uw geliefde samen een huis wilen kopen en jullie spaarvarkens niet even groot zijn, bestaan er mogelijkheden om dat onevenwicht weg te werken.
- De inbreng van beide partners moet niet even groot zijn, maar elk een eigen hypothecaire lening aangaan, is niet het beste idee.
- Een huwelijkscontract is juridisch de beste manier om als partners zaken te regelen, al biedt een samenlevingscontract ook mogelijkheden.
Trouwen
‘Trouwen is juridisch absoluut de beste manier om als partners zaken te regelen’, zegt Jelle Van Hove, notaris en woordvoerder van Notaris.be. ‘Wie getrouwd is, kan een huwelijkscontract aangaan. Daarin kunnen met de grootste zekerheid en duidelijkheid afspraken worden gemaakt. Reken voor een huwelijkscontract op 1.000 à 1.500 euro.’
Met een huwelijkscontract kunt u vastleggen wat bij een overlijden of een scheiding moet gebeuren. Maar ook de inbreng van financiële middelen - van een bouwgrond of van een woning die een van de partners in eigendom heeft - kan erin worden opgenomen. ‘Dat kan fiscaal interessant zijn, want op die inbreng moeten geen registratierechten worden betaald’, zegt Van Hove.
Trouwen is juridisch de beste manier om als partners zaken te regelen.
De inbreng van de grond in de gemeenschap is echt wel van belang als beide partners er samen een huis op bouwen. De wet bepaalt dat de partner die de eigenaar van de grond is ook automatisch de eigenaar van de woning wordt. Om dat te vermijden wordt in het huwelijkscontract vastgelegd dat de grond vanaf de inbreng van beide partners is, maar dat de partner die de grond inbracht die ook mag terugnemen als ze uit elkaar gaan. Vaak zal de grond dan al bebouwd zijn. In dat geval heeft de partner recht op de tegenwaarde van de grond in geld. De waarde kan op verschillende manieren worden bepaald. Dat kan de waarde op het ogenblik van de inbreng zijn, maar evengoed de marktwaarde van de grond op het ogenblik dat de partners uit elkaar gaan. De verkoopwaarde van het huis dat op de grond werd gebouwd, wordt wel onder beide partners verdeeld.
‘Een bouwgrond of een huis dat in de gemeenschap wordt ingebracht, moet daar bij een scheiding niet per se volledig door de inbrenger weer uitgehaald worden’, zegt Van Hove. ‘Als een van de partners niet werkt, waardoor de andere zich niet om het huishouden moet bekommeren en zich volledig op de eigen carrière kan richten, kan dat in rekening worden gebracht in een huwelijkscontract. Er kan dan worden afgesproken dat de inbreng bij een echtscheiding toch fiftyfifty wordt verdeeld. En als de inbrenger in het huis blijft, kan hij in dat geval de helft van de waarde aan de ex-partner betalen.’
Banklening
De partner die weinig of geen financiële reserves heeft, zal voor zijn bijdrage aan de aankoop of de bouw van een gemeenschappelijke woning een lening bij de bank moeten afsluiten. De inbreng van beide partners moet niet even groot zijn. Vaak wordt gestreefd naar een gelijke inbreng, maar in enkele gevallen kunnen de verhoudingen ook anders liggen. Zo kan het best zijn dat de ene partner 60 procent inlegt en de andere 40 procent. Voor een huis van 300.000 euro betekent dat dat de ene 180.000 euro betaalt en de andere 120.000 euro. Stel dat dat laatste bedrag bij de bank wordt geleend, dan zal de bank natuurlijk een garantie willen. Bij wanbetaling wil de financiële instelling het huis immers kunnen verkopen.
Vaak wordt gestreefd naar een gelijke inbreng, maar in enkele gevallen kunnen de verhoudingen ook anders liggen.
Omdat 40 procent van een huis niet kan worden verkocht, zal de partner die met zijn eigen geld de aankoop financierde ook zijn deel van het huis in hypotheek moeten geven als onderpand voor de lening van 120.000 euro. Als het huis dan ooit verkocht wordt, zal 120.000 euro naar de bank teruggaan en de resterende 180.000 euro naar de partner die 60 procent inbracht. ‘Maar als het huis maar voor 200.000 euro wordt verkocht, gaat er nog altijd 120.000 euro naar de bank en blijft maar 80.000 euro over voor de andere partner’, zegt Van Hove. ‘De ene partner is dan voor 100.000 euro schuldenaar bij de andere.’
Elk een eigen hypothecaire lening aangaan, is niet het beste idee. ‘Dat is vooral duur’, zegt Van Hove. ‘Er zullen kosten zijn voor twee akten en twee hypotheekvestigingen. Bovendien zal de bank voor beide kredieten een hypotheek op de volledige woning willen.’
‘We sluiten het volledig uit voor partners’, zegt Valéry Halloy, woordvoerder van BNP Paribas Fortis. ‘Alleen bij uitzondering zouden we het overwegen voor twee collega’s, twee broers of twee of meer mensen die niet gebonden zijn door een huwelijks- of samenlevingscontract.’
Wat zonder huwelijk?
Als er geen huwelijk en dus geen huwelijkscontract is, kan een samenlevingscontract worden opgesteld. Daarin leggen ongehuwde partners de afspraken vast over de vermogensrechtelijke gevolgen van hun samenwonen en het beëindigen van hun relatie. Feitelijke samenwoners kunnen kiezen of ze daarvoor naar de notaris gaan. Wettelijke samenwoners zijn verplicht naar de notaris te gaan om een samenlevingsovereenkomst op te stellen.
Elk een eigen hypothecaire lening aangaan sluiten we volledig uit voor partners.
‘Maar een samenlevingscontract heeft in vergelijking met een huwelijkscontract beperkingen’, zegt Van Hove. ‘Als een van beide partijen een bouwgrond in eigendom heeft, kan die met een samenlevingscontract niet in de gemeenschap worden ingebracht. Want bij ongehuwde samenwonende partners is er niet zoiets als een gemeenschappelijk vermogen.’
‘In sommige gevallen is een huwelijkscontract gewoon niet aan de orde’, zegt Van Hove. ‘Partners hoeven geen huwelijkspartners te zijn. Twee broers kunnen ook samen een eigendom kopen. Ze zouden dan een samenlevingsovereenkomst kunnen afsluiten.’
Als er een bouwgrond in het spel is, kan eraan gedacht worden een recht van opstal voor de helft van de grond toe te kennen. Dat is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond. De eigendom van de grond wordt dus afgesplitst van de eigendom van de gebouwen of opstallen.
Ook daarmee wordt vermeden dat de woning die gebouwd wordt volledige eigendom wordt van de eigenaar van de grond. ‘De grond blijft van de inbrenger, maar er wordt bepaald dat wat op de ene helft wordt gebouwd van de ene partner is en wat op de andere helft wordt gebouwd van de andere partner is’, zegt Van Hove.
‘Nog een alternatief is dat de ene partner de helft van de grond aan de andere partner verkoopt. Maar dat is een verschrikkelijk dure oplossing, want dan betaal je 10 procent registratierechten op de waarde van de verkoop.’
Vaak wordt gebruikgemaakt van een onderhandse lening van de ene aan de andere partner. In dat geval staat in de aankoopakte dat beide partners samen een woning kopen in een fiftyfiftyverhouding en wordt aangegeven hoe de verkoopprijs eventueel wordt verdeeld. Er kan voor gekozen worden het bedrag te indexeren, het te laten afhangen van de waarde van de woning bij verkoop, wel of geen rente te betalen, enzovoort.
‘U bepaalt volledig zelf de modaliteiten’, zegt Van Hove. ‘Maar een notaris is het best geplaatst om partners te informeren over de gevolgen van hun onderhandse lening. Doorgaans wordt daar niets extra voor aangerekend. Alleen als er veel bijkomend werk mee gepaard gaat, kan het 200 tot 300 euro kosten.’
Het voordeel van een constructie met een onderhandse lening is dat de partners de woning elk voor de helft kunnen aankopen. Daardoor kan een beding van aanwas en een beding van anticipatieve inbreng worden gebruikt. Dat kan niet als de aankoop in ongelijke verhoudingen gebeurt.
Bij een beding van anticipatieve inbreng wordt bepaald dat het aangekochte goed bij een eventueel huwelijk automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen zal behoren. Met een beding van aanwas wordt vastgelegd dat het deel van de partner die eerst sterft automatisch toekomt aan de langstlevende partner.
‘Een beding van orde kan ook nog’, zegt Van Hove. ‘Dat is een afspraak om bij een ongelijke aankoop op regelmatige basis - bijvoorbeeld maandelijks - percentages in het eigendomsrecht bij te kopen. Maar dat is een heel delicate regeling, want wat als een betaling bijvoorbeeld wordt overgeslagen? Zo’n overeenkomst moet heel goed worden uitgewerkt.’
Bij een beding van orde wordt er niet, zoals bij een onderhandse lening, een bedrag ter beschikking gesteld dat terugbetaald moet worden. En terwijl bij een onderhandse lening de aankoop op fiftyfiftybasis gebeurt, kan met een beding van orde elke verhouding worden gehanteerd. Zo kan de aankoop bijvoorbeeld op een 80/20-basis gebeuren. ‘Het beding van orde komt uiteindelijk niet zo vaak voor, omdat er door het ontbreken van de fiftyfiftybasis geen beding van aanwas of beding van anticipatieve inbreng mogelijk is’, zegt Van Hove.
Eigen belastingtarief
In sommige gevallen betalen partners die samen een woning kopen een verschillende registratiebelasting. Als een van beide partners al een woning in eigendom heeft en de andere niet, is de samen aangekochte woning niet voor de eerste maar wel voor de tweede partner de eerste woning. De partner die al een woning in eigendom heeft, betaalt dan een registratiebelasting van 10 procent. De andere partner kan genieten van het verminderde tarief van 6 procent bij de aankoop van de eerste woning.
Ook het btw-tarief is soms verschillend. Bij een sloop- en heropbouwproject betaalt u geen 21 maar 6 procent btw als het gaat om uw enige woning. ‘Het is dus perfect mogelijk dat de ene partner voor zijn deel van de aankoop 6 procent betaalt en de andere 21 procent’, zegt Van Hove.
