Het is niet de eerste keer dat een vrederechter zich zo uitspreekt in een handelshuurdossier. In oktober deed een vrederechter in Etterbeek al zo'n uitspraak. Hij was van mening dat de eigenaar van een cosmeticazaak geen huur moest betalen omdat zijn zaak tijdens de eerste lockdown verplicht dicht moest.
De kern van de zaak in beide zaken is telkens het concept ‘rustig genot’. In ruil voor de huur die de huurder betaalt, moet de verhuurder het ‘rustig genot’ van het pand schenken. Gebeurt dat niet, dan is geen huur verschuldigd. Volgens de vrederechters in kwestie hebben de verhuurders dat rustig genot niet verschaft.
Maar artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat de onmogelijkheid om het rustig genot van het gehuurde goed aan de huurder te verschaffen, aan de verhuurder moet liggen. ‘Het duidelijkste geval is dat de verhuurder beslist het gebouw te renoveren en de huurder daardoor zijn zaak moet sluiten’, verduidelijkt Philippe Mulliez, partner bij het advocatenkantoor Eubelius.
Maatregel van de overheid
Bij de coronalockdown is deze onmogelijkheid echter toe te schrijven aan de maatregel van een derde, namelijk de overheid. Daardoor is de verhuurder op grond van artikel 1725 van het Burgerlijk Wetboek niet verantwoordelijk voor ‘genotsstoornissen’ door derden.
De rechtsleer is overwegend van mening dat de uitvoering van een verbintenis tot betaling niet kan worden geschorst als gevolg van overmacht en dus niet wordt beïnvloed door de handelingen van de overheid. Zelfs als de door de overheid opgelegde lockdownmaatregelen de inkomsten van huurders verminderen, blijft de betaling van de huurprijs tijdens de verplichte lockdown in principe mogelijk. Zo kan de huurder betalen met middelen die hij bezit of door het verkrijgen van nieuwe externe financiering.
‘Dat standpunt wordt in de meeste tot nu toe gepubliceerde vonnissen gevolgd’, zegt Lien Bellinck van het advocatenkantoor Loyens & Loeff. ‘Sommige rechters wezen er ook op dat de regeringen steunmaatregelen hebben genomen voor de sectoren die gedwongen werden te sluiten. Een rechter wees er ook op dat er geen dergelijke maatregelen werden genomen ten gunste van verhuurders.’
Bijkomende argumenten
Sommige rechters halen nog bijkomende argumenten tegen het volledig of gedeeltelijk niet-betalen van de huur aan. Ze wijzen er in hun vonnis op dat de sluitingsmaatregel geen betrekking heeft op het gehuurde goed, maar op de handelszaak van de huurder.
Bovendien sluit de lockdown niet alle mogelijkheden van het genot uit. De opslagfunctie van het gehuurde goed blijft behouden en de huurder behoudt de exclusieve toegang tot het pand, met de mogelijkheid om bijvoorbeeld de inventaris op te maken of aanpassingen aan het interieur te doen. Ook onlinediensten en bezorgingsdiensten waren voor sommige winkels nog altijd mogelijk.
‘Omdat de tot nu toe gepubliceerde vonnissen niet eenduidig zijn, doen huurders en verhuurders er goed aan met elkaar in gesprek te gaan. Zo kunnen ze de gevolgen van de verplichte lockdown bij overeenkomst regelen en een procedure vermijden’, concludeert Olivia Oosterlynck van het advocatenkantoor Loyens & Loeff.
Het is niet makkelijk om als ondernemer of zelfstandige uw weg te vinden in het federale en regionale aanbod van coronasteunmaatregelen en om te weten te komen waar u recht op hebt, en aan welke voorwaarden u moet voldoen. Met deze tool zetten we de mogelijkheden voor u op een rij.
