‘In principe is het antwoord eenvoudig en duidelijk: als er een overeenkomst is over wat er wordt gekocht en tegen welke prijs, is de koop gesloten’, zegt notaris Bart van Opstal, de woordvoerder van Notaris.be. Het maakt daarbij niet uit hoe het akkoord is vastgelegd. ‘Dat kan mondeling zijn, maar ook schriftelijk, zelfs per e-mail of per sms.’
In bepaalde gevallen kunt u wel onder de aankoop uit. We zetten de mogelijkheden tijdens het kooptraject voor u op een rij.
Bod
Het uitbrengen van een bod is doorgaans de eerste stap als u uw zinnen op een pand heeft gezet. ‘De rechtspraak aanvaardt traditioneel dat een prijsvermelding bij een te koop aangeboden woning ‘slechts’ een uitnodiging is tot het doen van een aanbod. Het bod dat u uitbrengt, vormt dus het aanbod. Zolang de verkoper uw bod niet aanvaard heeft, kunt u zich terugtrekken’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen. ‘Zodra de verkoper uw bod aanvaard heeft, is het bindend’, zegt van Opstal. Ook al kunt u achteraf bijvoorbeeld geen lening krijgen van de bank (zie verder).
Het is aan- geraden een voorschot te storten op een derdenrekening van de makelaar of notaris.
Weet dat de verkoper uw bod niet hoeft te aanvaarden. Zelfs als u de vraagprijs biedt - of meer - kan de verkoper uw bod weigeren. ‘De verkoper behoudt altijd de vrijheid om gelijk welk bod te aanvaarden en kan zelfs beslissen om het goed niet langer te koop aan te bieden’, zegt Thijs.
‘Als de verkoper uw bod aanvaardt, dan is dat voor hem meteen bindend en geldt de aanvaarding als verkoopbelofte, ook wel aankoopoptie genoemd. Als u deze optie naderhand ‘licht’ nadat u op de hoogte gebracht bent van de bodem- en stedenbouwgegevens (zie verder), kan de verkoper niet meer terug.’
Mondeling akkoord
Een mondelinge overeenkomst is in principe bindend, omdat u dan met de verkoper een akkoord hebt bereikt over het goed en de prijs. Alleen: bewijs dat maar eens als er achteraf toch een kink in de kabel komt. Dan is het uw woord tegen het zijne.
‘Het bewijs van het bestaan van een rechtshandeling die minstens 3.500 euro bedraagt, dient in principe te worden geleverd door een ondertekend geschrift’, zegt Thijs. Kan een vastgoedmakelaar als getuige van de mondelinge overeenkomst optreden? ‘Het getuigenbewijs van het bestaan van een contract tegenover een particulier is niet toegestaan als de economische waarde groter is dan 3.500 euro. Minstens moet een begin van bewijs op papier worden voorgelegd om, aangevuld met een ander bewijsmiddel, het bestaan van de mondelinge verkoopovereenkomst aannemelijk te maken.’
Weet ook dat de wet bepaalt dat de verkoper bepaalde informatie aan de koper moet verstrekken. Het gaat onder meer om het bodemattest en stedenbouwkundige informatie. ‘Als dat niet gebeurde, kan de koper de nietigheid van de verkoopovereenkomst inroepen’, zegt Thijs.
Compromis
Als uw bod is aanvaard is, wordt een verkoopovereenkomst opgemaakt. ‘Een compromis is op zich bindend, maar er zijn uitzonderingen’, zegt van Opstal. ‘Er kunnen opschortende voorwaarden zijn en er is een wettelijke bescherming voor de kopers.’
Het krijgen van een hypothecaire lening kan zo’n op opschortende voorwaarde zijn. Op die manier bent u als koper beschermd, mocht u van de bank toch geen krediet krijgen om de aankoop van de woning te financieren. ‘Let wel, als u er als koper niet in slaagt externe financiering te bekomen, wordt doorgaans gevraagd om bijvoorbeeld minstens drie negatieve beslissingen van een financiële instelling voor te leggen. Het is de bedoeling dat de koper er echt alles aan doet om de overeenkomst uit te voeren. En niet het njet van één instelling aangrijpt om gratuit onder het akkoord uit te komen’, zegt Thijs.
Als u niet wil of kan kopen, kan de verkoper een schadevergoeding vragen: hetzij een forfaitaire vergoeding die het contract bepaalt (vaak 10 procent van de aankoopprijs), hetzij een vergoeding van de effectieve (te bewijzen) schade, als het contract niets bepaalt. De verkoper kan ook de ‘gedwongen uitvoering’ van de aankoop eisen. In dat geval wordt de koper door de rechter verplicht de koop alsnog uit te voeren.
De verkoper is volledig vrij om gelijk welk bod te aanvaarden.
Ook de verkoper kan een opschortende voorwaarde inlassen. ‘Wij raden verkopers altijd aan toe te voegen dat de koop maar kan doorgaan op voorwaarde dat de schuldeisers - vaak banken - akkoord gaan’, zegt van Opstal. ‘Stel dat de prijs onvoldoende hoog is om de schuldeisers terug te betalen, dan kan die opschortende voorwaarde vermijden dat de koop geblokkeerd raakt.’
‘Daarnaast zijn kopers ook beschermd door de wet en moeten ze bepaalde informatie verplicht gekregen hebben - zoals bodem- en stedenbouwgegevens - op het moment dat ze het compromis ondertekenen. ‘Dat betekent eigenlijk dat een verkoopdossier volledig klaar moet zijn voor een woning op de markt wordt gebracht. Maar in de praktijk is dat niet altijd het geval, zeker niet in de huidige markt waarin alles zo snel gaat’, zegt van Opstal.
Als die wettelijk verplichte informatie niet aangeleverd wordt, kan de nietigheid van het contract worden ingeroepen. ‘Zelfs al hebt u het compromis al getekend’, zegt van Opstal.
Zijn er geen opschortende voorwaarden en hebt u alle wettelijk verplichte informatie gekregen, dan bent u door het plaatsen van uw handtekening gebonden aan het compromis en kunt u niet meer terug. Hetzelfde geldt voor de verkoper. ‘Het is dus niet zo dat een verkoop maar definitief tot stand komt op het moment dat de akte wordt verleden’, zegt Thijs.
Als u het compromis ondertekent, wordt doorgaans ook gevraagd om een voorschot te storten van 5 of 10 procent van de aankoopprijs. Het is aan te raden om die som op de derdenrekening van de makelaar of de notaris te storten en niet rechtstreeks op de rekening van de verkoper. Op die manier bent u zeker dat u uw centen terugziet als de verkoop om een of andere reden toch niet doorgaat.
Akte
De laatste stap in het koopproces is het verlijden van de akte, waarna u zich officieel de nieuwe eigenaar van de woning mag noemen. Als de akte getekend is, is er geen weg meer terug. ‘De nietigheid van het contract kan alleen worden ingeroepen voor het ondertekenen van de akte’, zegt van Opstal.
‘Als de verkoper zijn medewerking niet verleent aan het verlijden van de notariële akte, kunt u de gedwongen uitvoering van de verkoop nastreven’, zegt Thijs. ‘Daarbij vraagt u het best wel de oplegging van een ‘gerechtelijk verkoopverbod’ om te vermijden dat de verkoper een tweede keer verkoopt aan een andere koper die ter goeder trouw is.’
Op 20 november komen notaris Bart van Opstal en vastgoedkenner Frédéric Vandenhende (Investr) spreken op Finance Avenue over de vastgoedmarkt. Het volledige programma van deze geldbeurs vindt u op www.tijd.be/financeavenue.
