Investeren in garages: een slimme manier om uw geld te parkeren?

Hoewel het aantal transacties stijgt, volgen de gemiddelde prijzen niet altijd dezelfde lijn. De mediane prijs – de prijs van de middelste – voor een afgesloten garagebox blijft al vier jaar op rij steken op 30.000 euro, terwijl de mediane prijs voor een overdekte staanplaats met 24.471 euro onder de recordprijs van 2022 (25.000 euro) ligt. Deze prijsstabilisatie kan kansen bieden voor investeerders, al gebeurt zo’n investering het best wel doordacht. Hier zijn enkele aandachtspunten.

Waarom investeren?

Het grootste voordeel van een investering in een garage is dat het met een kleiner budget kan. Al is dat relatief, aangezien de prijsverschillen flink kunnen oplopen. Dit wordt duidelijk aan de kust, waar de gemiddelde prijzen van garages het hoogst zijn. ‘Er valt niet altijd een lijn in te trekken. Locatie en aanbod spelen een cruciale rol. In Zeebrugge vind je bijvoorbeeld garages voor 35.000 euro, terwijl de prijzen in Het Zoute gemakkelijk kunnen oplopen tot meer dan 200.000 euro. Zelfs in Knokke kunnen de prijzen twee blokken verder al sterk variëren’, zegt Robby Acke van Immo Cauwe.

Naast een budgetvriendelijke investering bieden garages ook het voordeel dat er doorgaans weinig kosten aan verbonden zijn. Terwijl bij een appartement of woning de onderhoudskosten snel kunnen oplopen, blijven die voor een garage meestal beperkt of zelfs onbestaande. Als verhuurder hoef je je dus geen zorgen te maken over hoge kosten of veel telefoontjes van de huurder. Bovendien is het risico op schade door de huurder beperkt.

Zijn er ook nadelen?

Zeker en vast. Het rendement van uw investering kan worden beïnvloed door bijvoorbeeld veranderingen in het parkeer- of verkeersbeleid van de gemeente of stad. Een wijziging in het circulatieplan kan de garage minder toegankelijk maken. Ook bouwprojecten, zoals de komst van een grote parking in de buurt, kunnen een forse impact hebben op de vraag. Hou er ook rekening mee dat het verloop bij het verhuren van garages hoger is dan bij appartementen of woningen, wat betekent dat u doorgaans vaker op zoek zult moeten naar een nieuwe huurder.

Hoe het rendement maximaliseren?

Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders, gaat bij een investering in een garage uit van een gemiddeld brutorendement van 3 procent. Netto rekent hij op 2,8 procent. Voor een garagebox die, inclusief alle kosten, 80.000 euro kost, zou de maandelijkse huurprijs op 200 euro moeten liggen om dat brutorendement te behalen.

Achter het gemiddelde huurrendement van garages schuilen grote verschillen, omdat de aankoopprijs en de locatie doorslaggevend zijn. Het is dan ook essentieel om kritisch na te denken over de locatie om het rendement te maximaliseren. Bovendien speelt ook het comfort van de garage een rol.

Zo mag een garagebox dan wel duurder zijn bij aankoop dan een open staanplaats, het aantal potentiële huurders is doorgaans ook groter. Een open staanplaats wordt meestal gehuurd door mensen die in de directe omgeving wonen, terwijl een garagebox vaak ook als extra opslagruimte dient. Die is nodig omdat mensen steeds kleiner wonen en er minder bergruimte is in hun appartement of woning.

Wat met het huurcontract?

Het voordeel van het verhuren van een garage is dat het algemeen huurrecht van toepassing is, en niet de strengere woninghuurwet. Dit betekent dat u bijvoorbeeld zelf de duur van het contract kunt bepalen en een korte opzeggingstermijn in het contract kunt opnemen. Als verhuurder kunt u ook vragen om de huur voor 12 maanden vooraf te betalen.

Er zijn enkele zaken die u niet mag vergeten in het contract. Denk aan de indexering van de huurprijs, het verbod om de garage voor professionele doeleinden te gebruiken (zie verder) en het verbod om in de garage gevaarlijke stoffen te stockeren.

Wat met de fiscaliteit?

De verhuur van een garage valt in principe onder dezelfde regels als de verhuur van een woning. Verhuurt u aan een particulier, dan wordt u belast op het kadastraal inkomen, vermeerderd met 40 procent. Verhuurt u aan iemand die de garage voor professionele doeleinden gebruikt, dan wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten, na aftrek van de kosten.

Bij de verhuur van een garage moet u goed opletten met de btw-regeling. ‘Terwijl de verhuur van woningen vrijgesteld is van btw, is de verhuur van garages dat niet. In principe moet u 21 procent btw aanrekenen op de huur’, legt Tim Van Sant, zelfstandig adviseur indirecte belastingen en docent fiscaliteit aan de AP Hogeschool, uit. Toch geldt er een vrijstelling. ‘Als u onder de drempel van 25.000 euro belastbare omzet per jaar blijft, kunt u ervoor kiezen om een aanvraag te doen om als kleine onderneming geen btw te moeten aanrekenen’, aldus Van Sant.

‘Let op: alle inkomsten uit de verhuur van vastgoed spelen een rol bij het bepalen van die drempel. Verhuurt u naast garages ook (vrijgestelde) woningen, dan worden die inkomsten meegeteld bij het bepalen van de drempel van 25.000 euro.’ Belangrijk is wel dat beroepsinkomsten, zoals uw loon, hierbij geen rol spelen. ‘Het gaat alleen om omzet uit btw-belastbare diensten’, zegt Van Sant. Wie bijvoorbeeld slechts één garage verhuurt voor 100 euro per maand, kan de vrijstelling verkrijgen.

Aan de btw-plicht ontsnapt u ook als u een woning verhuurt en daarbij aan dezelfde huurder ook een garage verhuurt. ‘In dat geval moet er op de huurprijs van de garage geen btw worden aangerekend’, zegt Van Sant.

Belangrijk is dat de uitsluiting van het btw-regime u niet vrijstelt van het aanvragen van een btw-nummer. ‘Als u de drempel van 25.000 euro niet overschrijdt en kiest voor de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen, moet u zich toch registreren voor btw-doeleinden en een btw-nummer aanvragen’, zegt Van Sant.