Een gouden raad die jonge kopers vaak meekrijgen als ze beginnen aan hun huizenjacht: ‘Spendeer niet meer dan een derde van je inkomen aan je lening.’ Wie zich echter aan die regel wil houden, ziet zich vandaag sterk beknot in zijn keuzemogelijkheden. Volgens een analyse van De Tijd kan je met een derde van een doorsnee Vlaams inkomen in slechts de helft van de gemeenten terecht om een huis te kopen. Dat blijkt uit de betaalbaarheidsindex (zie inzet).
De betaalbaarheidsindex van De Tijd toont het percentage gezinsinkomen dat je nodig hebt voor de afbetaling van je hypotheek, op basis van de huizenprijzen, de rente en het mediane gezinsinkomen. In 2024 ligt dat inkomen op 60.462 euro, of 5.038,5 euro per maand. De gemiddelde rente voor 2024 is 3,42 procent en de mediane prijs voor een huis bedraagt 358.160 euro, terwijl dat voor een appartement 278.588 euro is. Dat betekent dat de helft van de woningen goedkoper is en de andere helft duurder.
Vooral wie in de Vlaamse centrumsteden of Brussel een huis zoekt, moet een grote hap uit het budget voorzien voor de hypotheek. In Brussel weegt de afbetaling van een huis met 80 procent van het maandbudget het zwaarst, gevolgd door Antwerpen, Gent, Leuven en Oostende. Dat de hoofdstad het minst betaalbaar is, komt enerzijds door de lagere mediane lonen daar en door het duurdere aanbod aan woningen. Voor een huis in Brussel-stad moet je namelijk al snel een half miljoen op tafel leggen.
Het goede nieuws: een woning is in het eerste halfjaar van 2024 iets betaalbaarder geworden. De afbetaling van een huis nam 34,8 procent van een modaal gezinsinkomen in beslag, voor een appartement ging het om 27 procent. Eind vorig jaar was dat nog respectievelijk net geen 40 procent en 29,3 procent.
Toch blijft het verschil groot als je vergelijkt met pakweg vijf jaar geleden. Toen volstond voor de afbetaling van een huis nog ongeveer 29 procent van het inkomen, en 24 procent voor de hypotheek van een appartement. Ondanks de lichte daling die nu is opgetekend, blijft het vinden van een woning voor koppels, jonge gezinnen en zeker alleenstaanden dus een harde dobber.
Snel, sneller, snelst
Dat de zoektocht naar een woning in (de buurt van) een van de centrumsteden moeilijk kan zijn, ondervinden Sam (36), ingenieur bij een bouwbedrijf, en Lies (37), aan de slag in de ontwikkelingssamenwerking, aan den lijve. ‘We zoeken sinds mei naar een huis in het Antwerpse, net binnen of net buiten de ring’, vertelt Sam.
Het werd hen al snel duidelijk dat ze de immo-apps en -websites verdraaid goed in de gaten moesten houden. ‘En dan nog krijg je voor een woning met ietwat karakter of authenticiteit in een van de hippere Antwerpse wijken amper een afspraak vast. Lukt het toch, dan moet je meestal tevreden zijn met een rondleiding van 20 minuten, vaak samen met andere koppels. Op een tweede afspraak hoef je niet te hopen.’
Al drie keer boden we op een huis. Bij een van de panden was de vraagprijs 480.000 euro, het werd verkocht aan een ander koppel voor 555.000 euro.
‘Het is frustrerend dat het allemaal zo snel moet gaan’, zeggen de twee. ‘Het voelt soms als een loterijspel. Je hebt het gevoel dat je gerusht wordt in je keuze, terwijl het toch gaat om een van de belangrijkste aankopen in je leven.’ Ze deden al drie keer een bod dat niet aanvaard werd. ‘De eerste keer was de vraagprijs 480.000 euro. Het pand ging uiteindelijk na twee biedingsrondes naar een andere koper voor 555.000 euro.’
Toch overweegt het koppel niet om de stad achter zich te laten. ‘Op termijn willen we wel meer naar het platteland trekken, maar nog niet de komende jaren. We houden van het sociale aspect van het stadsleven, de meeste van onze vrienden wonen hier. Op het platteland leef je toch iets meer geïsoleerd. De kans dat je daar een woning vindt die helemaal naar je smaak is, is ook kleiner. De droom is om later een oude boerderij te kopen en te renoveren.’
Schrijnende situaties
Sociaal werker Ruban (37) en softwareontwikkelaar Ruben (32), een ander jong koppel op zoek naar een huis, bezitten al een appartement. ‘We kochten vier jaar geleden een passieve nieuwbouwflat in Molenbeek. Het leek ons een goede investering, omdat we allebei in de stad werken en we ook graag in Brussel woonden.’
‘Vijf maanden geleden kregen we echter ons eerste kindje en besloten we op zoek te gaan naar een huis’, vertelt Ruban. ‘Even hebben we getwijfeld om uit te wijken naar goedkopere steden als Aalst, Dendermonde of Denderleeuw, maar we wilden liever zo dicht mogelijk bij een van onze families wonen: ofwel in Vilvoorde, ofwel in de buurt van Gent.’
Niet de makkelijkste regio’s, ondervonden ze. ‘Tot nu toe hebben we twee huizen bezocht. Dat het er niet meer zijn, komt vooral omdat het bijzonder snel gaat. We reageren op heel veel zoekertjes, maar de panden blijken dan al in optie of reeds verkocht. Je moet de meldingen van de immo-apps opvolgen om een slot vast te krijgen voor een open bezoekdag. Als je dan toch naar iets kan gaan kijken, moet het heel snel gaan. Voor een tweede bezoek is bijna nooit tijd. Gelukkig is de broer van mijn man aannemer en kan hij meegaan om te kijken of er geen structurele problemen zijn.’
Wij hebben geen abnormale eisen. Een klein tuintje, drie slaapkamers, energiezuinig genoeg zodat we niet moeten renoveren. Maar voor 400.000 euro is dat moeilijk te vinden.
‘We hebben nochtans geen abnormale eisen: een huis met een klein tuintje, drie slaapkamers en het liefst een parkeerplaats of garage, een plek om de fietsen te zetten en een epc-label D of gunstiger, omdat we liever niet renoveren (vanaf energieprestatiecertificaat E moet je je woning verplicht energiezuiniger maken, red.). We dachten dat dat wel zou lukken met een budget van rond de 400.000 euro, maar het is moeilijker dan verwacht.’
Daarom overwegen Ruban en Ruben nu om hun appartement in Brussel te verkopen. ‘In een ideale wereld hadden we het gehouden om het te verhuren, maar we bekijken of dat nog wel haalbaar is. Op een tweede woning betaal je immers ook 12 procent registratierechten in plaats van 3 procent, toch ook geen detail.’
De huizenrace leidt volgens Ruban soms ook tot schrijnende situaties. ‘In de straat van mijn ouders liet een iets oudere vrouw een tijdje geleden vallen dat ze overwoog om naar een woonzorgcentrum te verhuizen. We hadden daar al een tijdje niets meer over gehoord, dus besloten eens aan te bellen. De vrouw reageerde toen heel emotioneel: ze zei dat ze bijna dagelijks mensen voor de deur of aan de telefoon had, om te vragen wanneer de woning eindelijk vrij zou komen. Terwijl het voor haar ook een gevoelsbeslissing is. Dat soort pijnlijke toestanden krijg je dan.’
Bang van verbouwen
‘Het is er voor jongeren zeker niet eenvoudiger op geworden’, zegt Filip Machiels, die al 20 jaar vastgoedmakelaar is in Leuven en de omliggende gemeentes. 15 jaar geleden richtte hij zijn eigen kantoor Immo Time op. ‘Ik heb de prijzen alleen maar zien stijgen. Ook praktisch is het er niet eenvoudiger op geworden, met de epc-scores en allerlei andere attesten die je moet lezen en begrijpen.’
Leuven is met voorsprong de duurste centrumstad van Vlaanderen. Een doorsnee huis kost er meer dan 450.000 euro. In Gent, tweede in de Vlaamse rangorde, ligt dat bedrag bijna 100.000 euro lager.
‘Het is voor jongeren niet onmogelijk om hier te kopen, maar ze moeten ofwel een heel stevig inkomen hebben - in Leuven wonen natuurlijk veel hoogopgeleiden door de universiteit - ofwel veel hulp krijgen van thuis uit. Mensen die meer dan vijf jaar geleden in de regio een appartement kochten als instapwoning en dat nu met forse winst kunnen doorverkopen, hebben ook een stapje voor.’
Het is er voor jongeren niet eenvoudiger op geworden. Zeker in Leuven moeten ze of een heel stevig inkomen hebben, of veel hulp van thuis krijgen.
‘Sinds corona is de vastgoedmarkt hier gelukkig eindelijk wat gekalmeerd. Huizen van het midden- en lagere segment blijven zo’n twee à drie maanden op de markt staan, voor het hogere segment is dat vier tot zes maanden. Maar in populaire wijken, zoals de historische binnenstad en de Matadiwijk in Heverlee, kan het heel snel gaan. Onlangs verkochten we er een te renoveren woning in een week tijd’, aldus de makelaar.
Hij ziet dat zelfs te renoveren huizen met hoge epc-scores snel de deur uitgaan. ‘Dat is in veel regio’s wel anders. Collega’s in West-Vlaanderen met vastgoed in steden als Diksmuide en Poperinge zeggen me dat zwaar te renoveren woningen veel moeilijker te verkopen zijn. Dat deert kopers in Leuven minder, vanwege de goede ligging.’
Toch merkt hij ook veel voorzichtigheid. ‘Werden renovatiekosten vroeger al eens onderschat, dan worden ze nu door jongeren vaak overschat’, vindt Machiels. ‘Veel mensen hebben echt een schrik gepakt voor verbouwingen.’ Daarom moet de regering volgens hem de renovatieplicht dringend herzien. ‘De tijden van nulrentes zijn voorbij, huizen worden er niet goedkoper op, de last op de schouders van jonge kopers is al zwaar genoeg.’
Prijs-kwaliteit
De zoektocht in centrumsteden verloopt voor sommigen zo moeizaam dat ze het opgeven en naar het platteland trekken. Toon (31), kabinetssecretaris bij de stad Antwerpen, en zijn vriendin Eva (30), die werkt als recruiter in de horeca, lieten de stad achter zich en verkasten naar Grobbendonk, vlak bij Herentals.
Het leek alsof iedereen van onze generatie op zoek was naar iets in het groen op fietsafstand van Antwerpen-centrum.
‘Nochtans hebben we een tijd in de Antwerpse randgemeentes gezocht’, vertelt Toon. ‘Mijn vriendin en ik werken allebei in het centrum en we hebben er ook veel vrienden. Maar tijdens onze zoektocht merkten we snel dat de prijs-kwaliteitverhouding compleet fout zat. We hebben huizen gezien van 500.000 à 600.000 euro waar echt nog werk aan was. Dat zagen we niet zitten. De concurrentie was ook heel pittig. Het leek alsof iedereen van onze generatie op zoek was naar iets in het groen op fietsafstand van Antwerpen-centrum.’
‘Nochtans hadden we een mooi budget. Door een erfenis van mijn grootvader konden we een vierde van het bedrag zelf inbrengen. Dat we zelfs zo niets vonden, gaf ons op den duur een heel onaangenaam gevoel.’
‘Uiteindelijk kozen we ervoor om naar de Kempen te trekken, waar ik vandaan kom. We vonden een woning in Grobbendonk en zijn nog altijd heel blij met die keuze. Vooral de ruime tuin is een enorme luxe, dat hadden we in Antwerpen nooit gevonden.’
Al was de zoektocht in Grobbendonk evenmin eenvoudig. ‘Ook hier ging het hard. We zaten met ons tweeën in de zetel toen we een pop-up van dit huis op de smartphone kregen. Meteen stuurden we een berichtje en een halfuur later kregen we een antwoord: dat we bij de laatsten waren die op bezoek mochten. Hadden we onze gsm één minuut later gezien, dan was het niet gelukt.’
Dat de prijzen in Antwerpse gemeenten als Schilde, Brasschaat, Schoten en Kapellen sterk kunnen oplopen, is al langer bekend. Maar Grobbendonk hoort daar inmiddels ook bij: een huis kostte er het afgelopen jaar gemiddeld bijna evenveel als in de stad Antwerpen.
Limburgse koopjes
De woningprijs hangt sterk af van de provincie. In Vlaams-Brabant vind je de duurste panden. Dat komt vooral door Leuven en de Vlaamse Rand rond Brussel. De mediaanprijs voor een huis ligt in de provincie op 412.000 euro. Dat is bijna 100.000 euro meer dan in West-Vlaanderen en Limburg, de twee goedkoopste provincies.
Wie nog koopjes wil doen op de immomarkt, moet dus daarheen. Sofie (30) werkt voor de overheid en kon dit jaar als alleenstaande een woning in Bilzen aankopen, in Zuidoost-Limburg. Een op te knappen halfopen bebouwing met een mooie tuin. Prijskaartje: 190.000 euro. ‘Er was veel geluk mee gemoeid. Ik zag het huis op Facebook verschijnen en kon dus een bod doen nog voor het op de immosites gezet werd. Anders was de prijs waarschijnlijk hoger opgelopen’, vertelt Sofie.
‘Zonder eigen inbreng kwam ik bij mijn bank Crelan terug van een kale reis. Ik mocht maximaal 160.000 euro lenen. Dus klopte ik aan bij het Vlaams Woningfonds (VWF), dat gelukkig een hoger budget kon verstrekken aan een lagere rente.’
‘De administratie was wel een beetje een lijdensweg. Het was niet makkelijk om een afspraak vast te krijgen bij het VWF en uiteindelijk duurde het ook lang voor mijn aanvraag definitief werd goedgekeurd. Meer dan drie maanden na mijn bod, om precies te zijn. Dat bracht een heleboel stress met zich mee, want de opschortende voorwaarden bleven in principe maar zes weken geldig.’
‘Maar gelukkig kwam alles goed. Nu heb ik wel nog wat verbouwingswerken voor de boeg. Binnen vijf jaar moet mijn epc-waarde opgekrikt worden van een E naar een C omdat ik een energielening van het VWF kreeg. Natuurlijk is het de bedoeling om de woning zo energiezuinig te maken, maar die deadline brengt ook weer veel extra druk en vooral kosten met zich mee.’
Toch prijst ze zich ontzettend gelukkig: ‘Ik had nooit verwacht dat ik zo’n mooie woning, volledig in het groen, had kunnen vinden.’
