U wilt een woning verkopen en vraagt zich af hoe u dat het best aanpakt. Niets sluit uit dat u de verkoop in eigen handen houdt. Maar u kunt ook een vastgoedmakelaar inschakelen of uw huis via een notaris openbaar laten verkopen.
Elke mogelijkheid heeft pro’s en contra’s. Wat u kiest, hangt af van waarop u de klemtoon legt. Moet de verkoop zo goedkoop mogelijk gebeuren of bent u bereid te betalen voor begeleiding en advies? Wilt u er zelf veel of weinig tijd in steken? Moet het snel gaan of neemt u rustig de tijd?
Openbare verkoop
Wat is het?
Een openbare verkoop is een verkoop bij opbod. Alleen notarissen mogen een openbare verkoop organiseren. Het onroerend goed dat te koop stond, gaat naar de hoogstbiedende.
Vier op de vijf openbare verkopen gebeurt via het online platform Biddit.
Meteen na de toewijzing wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Er is dus geen voorlopige verkoopovereenkomst, zoals bij een onderhandse verkoop (zie verder). Openbare verkopen worden weleens gelinkt met de verkoop van goederen na een faillissement. Maar ook in gewone omstandigheden kan een openbare verkoop plaatsvinden.
Het bieden bij een openbare verkoop vond traditioneel plaats in een achterzaaltje van een café of in een parochiezaal. Intussen bestaat met Biddit een digitaal equivalent. Vier op de vijf openbare verkopen verlopen al via dat digitale biedingsplatform.
Hoe werkt Biddit?
Biddit werd in 2018 gelanceerd door de Federatie van het Notariaat om de openbare verkopen uit de cafés en parochiezalen weg te halen. Het is een digitale vorm van verkoop per opbod, waarbij de deelnemers live op het internet kunnen volgen hoe de biedingen evolueren.
De verkoper bepaalt na overleg met de notaris hoeveel bezoekdagen aan de biedingsperiode voorafgaan. De biedingsperiode loopt acht dagen.
Na afloop van het biedproces heeft de notaris tien werkdagen om het pand toe te wijzen. In de praktijk gaat dat sneller. Zodra dat gebeurd is, heeft de koper zes weken om de verkoper te betalen. Een verkoper kan altijd beslissen niet te verkopen als de gewenste prijs niet gehaald wordt. U kunt vooraf afspreken wat uw minimumprijs is.
Waarom zou ik voor een openbare verkoop kiezen?
Een kleine minderheid van de woningen wordt verkocht via een openbare verkoop. Nog geen 3 procent van de woningverkopen verloopt via Biddit. Er is wel een duidelijke groei van het aantal transacties. In 2020 werden 5.780 woningen of appartementen op Biddit aangeboden, tegenover 4.027 in 2019.
Soms is een openbare verkoop een optie als de verkoopwaarde van een pand moeilijk in te schatten is. In dat geval kan het helpen om de markt via de biedingsprocedure mee de prijs te laten bepalen. Ook als mede-eigenaars het niet eens raken over de vraagprijs, kan een openbare verkoop een goede uitweg zijn.
Soms rekenen verkopers erop dat een openbare verkoop een hogere prijs zal opleveren dan een onderhandse verkoop. De jongste tijd lijken prijzen tijdens een online openbare verkoop al eens fors de hoogte in te schieten. Cijfers wijzen echter uit dat dat nog altijd meer uitzondering dan regel is.
Uit cijfers van de notarisfederatie Fednot blijkt dat de gemiddelde prijs op Biddit voor een woonhuis vorig jaar 239.631 euro bedroeg. Voor een appartement was dat 206.686 euro. Dat is lager dan de gemiddelde prijzen van alle panden die verkocht werden. Volgens de notarisbarometer kostte een woonhuis in België vorig jaar gemiddeld 276.993 euro, een appartement 244.112 euro.
Hoeveel kost een online openbare verkoop?
Notarissen werken niet met een vaste commissie op de verkoopprijs. De kostprijs is sterk afhankelijk van de service die u verkiest. U kunt kiezen voor veel of weinig publiciteit, of veel of weinig bezoekdagen. Er valt dus niet meteen een bedrag op te plakken, maar reken op enkele duizenden euro’s.
Onderhandse verkoop
Wat is het?
Bij een onderhandse verkoop komen verkoper en koper overeen om een woning voor een bepaalde prijs te verkopen. De verkoopvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst, het zogenaamde compromis. Die overeenkomst is bindend, wat betekent dat de verkoop niet ongedaan kan worden gemaakt.
Een koper kan ook voor een tussenstap gaan en aan de verkoper een optie vragen. Dat is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om binnen een bepaalde termijn niet aan iemand anders te verkopen. Als de koper binnen die termijn beslist om te kopen, moet hij dat schriftelijk aan de verkoper laten weten en is de verkoop meteen definitief. Ziet de koper af van de aankoop, dan gaat de verkoop niet door en mag de eigenaar zijn goed opnieuw te koop zetten.
Als u uw pand onderhands wil verkopen, hebt u twee mogelijkheden. Ofwel neemt u de verkoop zelf in handen, ofwel doet u een beroep op de diensten van een vastgoedmakelaar.
Zelf verkopen
Mogelijk vindt u het fijn om het verkoopproces van uw huis zelf te organiseren. Foto’s maken voor een immowebsite, de beschrijving van het pand uitwerken en uw eigen verhaal vertellen over uw woning, terwijl u kandidaat-kopers rondleidt. Maar doorgaans neemt iemand zelf de verkoop in handen om het commissieloon van de makelaar uit te sparen.
Niet altijd evident is het bepalen van de waarde van uw woning. Normaal hebt u niet de marktkennis om op basis van de locatie en de staat van uw huis tot een goed onderbouwde prijs te komen. Een veel gemaakte fout is beginnen met een te hoge startprijs, wat kandidaat-kopers afschrikt. U zult de tijd moeten nemen om de gangbare verkoopprijs voor gelijkaardige woningen in uw buurt op te zoeken.
Zonder vastgoedmakelaar moet u zich ook alleen door het administratieve papierwerk worstelen. U zult zelf achter een bodemattest, keuringsverslag van de elektriciteit en epc-certificaat aan moeten gaan.
Via een makelaar verkopen
U kunt er ook voor kiezen om via een vastgoedmakelaar te verkopen. In principe moet u zich dan niet veel aantrekken van het verkoopproces en de bijhorende administratie. Het voordeel is dat de makelaar de markt kent en weet tegen welke prijs een woning op de markt kan worden gebracht. Hij kan ook meteen zijn klantenbestand en zijn netwerk aanspreken.
Het online biedingsplatform Bidimo werd afgelopen week gelanceerd. Daarmee kunnen vastgoedmakelaars kandidaat-kopers laten bieden op woningen die ze in portefeuille hebben. Voorlopig is het nog wat zoeken naar makelaars die er gebruik van maken. Trevi en Century 21 behoren tot de early adopters.
De nieuwigheid van Bidimo is dat vastgoedmakelaars de biedingen in real time - maar anoniem - kunnen publiceren, net zoals de notarissen dat doen bij openbare verkopen via Biddit. Voordien konden vastgoedmakelaars al biedingen onder gesloten omslag organiseren, maar in dat geval mochten de geboden bedragen niet bekendgemaakt worden.
Bij Bidimo geldt niet het principe dat een woning die via het platform wordt verkocht automatisch naar de hoogste bieder gaat. Dat systeem is voorbehouden voor openbare verkopen, en die mogen alleen door notarissen worden georganiseerd.
‘De verkoper kan op basis van de informatie die uit de biedingen naar voren komt zelf een keuze maken’, verduidelijkt Laurent Lejeune, CEO van Bidimo. ‘Hij kan opteren voor de hoogste prijs, maar kan ook kiezen voor een bieder die zeker is van zijn banklening of die bereid is een hoog voorschot te betalen.’
Tegenover de service van een vastgoedmakelaar staat uiteraard een kostprijs. Als u voor de volledige dienstverlening gaat met het plaatsen van advertenties, het organiseren van bezoekmomenten en het afwikkelen van de administratie, dan moet u rekenen op een commissie van 2 tot 3 procent plus 21 procent btw.
Als uw pand veel geïnteresseerden aantrekt, kunt u met uw makelaar overeenkomen om een ‘bieding onder gesloten omslag’ te organiseren. Die uitdrukking zegt wat het is: alle kandidaat-kopers kunnen hun bod in een gesloten omslag indienen. De omslagen worden op een bepaald moment allemaal tegelijk geopend en dan kan de verkoper de biedingen vergelijken.
De procedure van de bieding onder gesloten omslag is bij wet geregeld. Makelaars moeten de geboden bedragen geheimhouden. Ze mogen ze dus niet gebruiken om kandidaat-kopers tegen elkaar uit te spelen.
Als verkoper bent u niet verplicht om op het hoogste bod in te gaan. U kunt een kandidaat-koper selecteren gewoon omdat u hem sympathiek vindt. Uw keuze kan ook worden bepaald door de opschortende voorwaarden die in het bod vermeld staan. Als de kandidaat-koper nog niet zeker is dat hij een lening van de bank zal krijgen, kiest u misschien liever voor iemand van wie u zeker bent dat hij de koopsom kan betalen.
