De markt van de appartementen doet het – ondanks corona – zeer goed. In de eerste negen maanden van 2020 noteerden de notarissen voor een appartement in België een gemiddelde prijs van 243.818 euro, een toename met 6,7 procent in vergelijking met 2019. Dat is een van de sterkste prijsstijgingen in vele jaren.
In Vlaanderen betaalt u nu gemiddeld 246.454 euro (+6,0 procent) voor een appartement. We zitten daarmee iets boven het Belgische gemiddelde. Een flat in Vlaanderen is meteen ook 22.000 euro duurder dan twee jaar geleden.
In Brussel steeg de prijs met maar liefst 8,3 procent tot 274.464 euro. In vergelijking met 2018 moet de koper daar al 34.000 euro meer voor een appartement op tafel leggen.
Wallonië blijft beduidend goedkoper: een appartement kost in het Waalse landsgedeelte nu 189.255 euro (+6,6 procent). Dat betekent wel dat ook daar de voorbije twee jaar een flat gemiddeld 15.000 euro duurder is geworden.
Almaar meer gezinnen zien zich genoodzaakt om te blijven huren
De sterke prijsstijgingen kwamen er vooral na de lockdown van dit voorjaar. Terwijl de vraag ongemeen groot was, bleef het aanbod zowat constant, wat logischerwijs de prijzen deed opveren.
Toch gebiedt de eerlijkheid te zeggen dat de appartementsprijzen ook al vóór het uitbreken van de pandemie aan het stijgen waren. Bovendien moeten we de rush wat relativeren: na tien maanden zijn er in België nog altijd 5,8 procent minder appartementen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. De enige uitzondering hier vormt de kust, waar wél 4,4 procent meer flats werden verkocht. In oktober waren er, in vergelijking met vorig jaar, zelfs minder transacties in elk van de drie gewesten.
De 23 experts van het vastgoedpanel van De Tijd vrezen dat veel kandidaat-kopers van een appartement als eerste eigen woning zullen afhaken. ‘Heel wat Belgen zien zich vandaag genoodzaakt om langer te blijven huren’, meent Pieter Decelle, stafmedewerker wonen bij CIB Vlaanderen. ‘Dat komt niet alleen door de stijgende vastgoedprijzen, maar ook door de onzekerheid over hun inkomen én de strengere houding van de banken op het vlak van kredieten.’ Ook Sophie Lambrighs, CEO van Eaglestone, bevestigt die trend: ‘Door corona merken we een switch van kopen naar huren.’
Investeerders hebben nog altijd appetijt in appartementen
Gelukkig zijn er nog voldoende kandidaat-investeerders om die switch op te vangen. De mensen zullen altijd moeten wonen, en jaarlijks komen er in België zo’n 30.000 gezinnen bij, die vaak in eerste instantie een appartement huren.
Bovendien krijgt de bereidheid om te investeren in een huurappartement ook steun uit andere hoek: ‘De bokkensprongen op de financiële markten en het povere spaarboekje zetten steeds meer mensen aan om te investeren in vastgoed. In hun ogen is er vandaag geen beter investeringsalternatief’, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom bij Voka.
Een huurrendement van 2,5 procent (na kosten) is vandaag lang niet zeker meer. Vooral niet als u te kampen hebt met leegstand of met een slechte huurder.
De meeste investeerders baseren hun beslissing om een appartement te kopen nauwelijks op gedetailleerde berekeningen. Terwijl veel beleggers het rendement van hun aandelenportefeuille uit het hoofd kennen, heeft 90 procent van de investeerders in een appartement geen idee wat de combinatie van huurrendement, meerwaarde en fiscale hefboom oplevert. ‘Het buikgevoel – de baksteen in de maag – speelt nog altijd een grote rol bij zulke beslissingen’, zegt Johan Krijgsman, CEO van vastgoedmakelaar ERA.
Maar het huurrendement is de voorbije jaren wel gedaald
De gemiddelde huurprijzen zijn de voorbije jaren iets meer gestegen dan de inflatie. Maar de huurgelden hebben de forse stijging van de vastgoedprijzen niet kunnen volgen. Dat betekent dat het huurrendement is gedaald. Een huurrendement van 2,5 procent (na kosten) is vandaag lang niet zeker meer. Vooral niet als u te kampen hebt met leegstand of met een slechte huurder.
De voorbije jaren zijn er in ons land veel meer appartementen bijgekomen dan huizen. Op sommige plaatsen is er intussen zelfs een overaanbod, onder meer in Hasselt. ‘Een huis dat geschikt is voor de huurmarkt en dat zich in een behoorlijke staat bevindt, krijg je vrijwel overal verhuurd als je een correcte prijs vraagt. Iets wat niet kan worden gezegd van elk appartement’, meent Frédéric Vandenhende, CEO van het investeerdersplatform Investr.
Een appartement moet vandaag een terras hebben, een appartement op de gelijkvloerse verdieping met een tuintje is het ideaal.
Het grootste gedeelte van de wooncapaciteit die er de volgende decennia moet bijkomen, moet op maat zijn van één- of tweepersoonsgezinnen, het enige segment dat nog zal groeien. Voor die doelgroep wordt het almaar moeilijker om een betaalbare woning te vinden – en dan hebben we het niet alleen over kopen, maar ook over huren. ‘Wie vandaag niet kan kopen, kan ook niet huren’, geldt voor veel gezinnen. Zeker in de steden, waar soms de helft van de huishoudens moet rondkomen met één inkomen.
Bij projectontwikkelaars van appartementen neemt de twijfel toe
Nu de rush voorbij is, vinden nieuwbouwappartementen almaar moeilijker kopers. De nieuwe lockdown zal die trend zeker niet omkeren. Tegelijk drijven de strenge duurzaamheidsnormen de verkoopprijzen van nieuwbouwappartementen de hoogte in. De kopers van een bestaande woning onderschatten systematisch de renovatiekosten, vooral op het vlak van duurzaamheid’, stelt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.
Veel ontwikkelaars beseffen dat ze de voorbije jaren hun grond te duur hebben ingekocht. De jongste twee jaar zijn veel appartementsprojecten vergund, maar ze worden niet allemaal (meteen) gebouwd. De ontwikkelaars aarzelen of botsen op de strenge financieringsvoorwaarden van de banken.
Appartementen mét terras of extra slaapkamer hebben een voetje voor
Vaststaat dat meer binnen- en buitenruimte almaar belangrijker worden, een trend die nog versterkt wordt door corona. Een appartement moet vandaag een terras hebben, een appartement op de gelijkvloerse verdieping met een tuintje is het ideaal.
Er wordt ook sneller gedacht aan een extra slaapkamer, die kan worden gebruikt als bureau. ‘Het thuiswerken zal ook na corona overeind blijven’, aldus Olivier Carrette, CEO van BVS.
Door corona krijgen appartementen ook steeds meer concurrentie van huizen. ‘Ook panden met een iets grotere oppervlakte zijn nu in trek’, zegt Koen De Floo, head of real estate experts bij BNP Paribas Fortis. ‘Er is meer vraag naar woningen met een ruim perceel in de prijscategorie tussen 300.000 en 500.000 euro’, voegt Paul De Wael, partner bij Stadim, eraan toe.
Sommige experts sluiten niet uit dat ook de trek naar de grote steden door de nieuwe verzuchtingen naar ruimte zal worden afgeremd. ‘De goed uitgeruste kernen rond Brussel, Antwerpen en Gent worden aantrekkelijker, omdat je er meer leefruimte krijgt voor hetzelfde geld’, stelt Siham Rahmuni, CEO van Quares. ‘Al is dat wellicht een tijdelijk fenomeen. Klimaat- en mobiliteitsoverwegingen zullen snel opnieuw de kop opsteken’, denkt Roel Helgers, marktanalist bij Matexi.
Corona of niet, de vraag zal meer dan ooit zijn: wie kan zich nog welke woning veroorloven? Dat geldt zowel voor eigenaars als voor huurders.
