Hoe berekent u uw rendement als u investeert in vastgoed?

Het gecumuleerde rendement varieert afhankelijk van het type vastgoed, de staat van het pand en de locatie. Hoewel er soms gezwaaid wordt met hoge rendementen, is het belangrijk kritisch te blijven.

‘Een realistisch gecumuleerd rendement voor bestaande woningen en appartementen ligt tussen 3,6 en 4,8 procent, terwijl dat voor nieuwbouw tussen 3,5 en 5 procent schommelt’, zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders. ‘Wie investeert in een garage kan rekenen op een gecumuleerd rendement van ongeveer 4 procent, terwijl studentenkoten boven 4,5 procent kunnen uitkomen.’

Stap 1: Huurrendement

De rendementsberekening begint sowieso met het huurrendement. Zoals de naam al aangeeft, verwijst die naar de verhouding tussen de ontvangen huur en het aankoopbedrag. Dat lijkt eenvoudig, maar toch is het belangrijk om het brutohuurrendement niet te verwarren met het nettorendement.

‘Het brutohuurrendement voor bestaande huizen en appartementen schommelt tussen 2,8 en 3,2 procent. Het nettorendement ligt daaronder, tussen 2,6 en 3 procent’, zegt Vandenhende. ‘Voor nieuwbouwprojecten ligt het brutohuurrendement doorgaans tussen 2,6 en 3 procent, wat netto neerkomt op een percentage tussen 2,4 en 2,9.’

Het brutorendement wordt berekend volgens deze formule: (huurprijs x 12) / totale aankoopkosten.

Maar dat is slechts een ruwe benadering van het rendement. Als verhuurder hebt u niet alleen inkomsten, maar ook kosten. Het zogenaamde nettorendement houdt rekening met die kosten. De formule ziet er als volgt uit: (huurprijs x 12) – jaarlijkse kosten / totale aankoopkosten

Wat houden de 3 factoren in die formule precies in?

1.1 Hoeveel bedragen de totale aankoopkosten?

Bij de aankoop van een pand komt u een prijs overeen. Een veelgemaakte fout is dat alleen de aankoopprijs dient als basis voor de rendementsberekening. U moet echter ook rekening houden met bijkomende kosten:

• Belastingen op de aankoop

Bij de aankoop van vastgoed zijn er verschillende belastingen van toepassing, afhankelijk van of u kiest voor een bestaand pand of een nieuwbouw.

• Notariskosten

Naast de aankoopprijs en de registratiebelasting en/of btw, zijn er nóg kosten verbonden aan de aankoopakte. Bij de aankoop van een woning van 300.000 euro komen er nog zo’n 5.000 euro aktekosten bij. Die omvatten onder meer het ereloon van de notaris (2.309 euro), forfaitaire administratieve kosten (813 euro), uitgaven aan derden (voor bijvoorbeeld stedenbouwkundige inlichtingen) (304 euro), recht op geschrift (een vast bedrag van 100 euro) en btw.

Wie de aankoop financiert met een hypothecaire lening van 200.000 euro, betaalt ook nog zo’n 5.000 euro kosten voor de notariële kredietakte. De belangrijkste kosten omvatten de registratiebelasting (1 procent van het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving wordt genomen), hypotheekkosten (930 euro), het ereloon van de notaris (703 euro), forfaitaire administratieve kosten (596 euro), recht op geschrift (een vast bedrag van 100 euro) en btw.

• Verfraaiings- en renovatiebudget

Volstaat een likje verf? Of moet de woning volledig gerenoveerd worden? Maak een nauwkeurige inschatting van het verfraaiings- of renovatiebudget. In Vlaanderen geldt er een renovatieplicht voor energieverslindende woningen. Woningen en appartementen met een energielabel E of F moeten verplicht binnen zes jaar gerenoveerd worden tot minimaal een label D.

1.2. Hoeveel huur zult u innen?

De huurprijs die u kunt vragen, hangt af van verschillende factoren: bevindt het pand zich in een stad of op het platteland? Zijn er winkels, scholen en openbaar vervoer in de buurt? In welke staat bevindt zich de woning? Op huurschatter.be van de Vlaamse overheid kunt u nagaan wat een gangbare huurprijs is voor een woning in Vlaanderen.

De maandelijkse huur wordt vastgelegd in de huurovereenkomst. Voor woningen in Vlaanderen die de huurder gebruikt als hoofdverblijfplaats kan de huurprijs jaarlijks worden geïndexeerd, maar andere wijzigingen zijn niet zomaar mogelijk. Dit is geregeld in het Vlaams Woninghuurdecreet. Lees hier hoe u de huurprijs kan indexeren.

Leegstand is de grootste bedreiging voor uw huurrendement: tijdens periodes van leegstand hebt u geen huurinkomsten. Om langdurige leegstand te vermijden, is een doordachte investering essentieel. ‘Kies voor het juiste pand op de juiste locatie, gericht op de juiste doelgroep. Stel u daarbij de vraag: wie is mijn huurder en wie kan de huur betalen’, aldus Vandenhende.

1.3. Hoeveel bedragen de jaarlijkse kosten?

Een verhuurder heeft niet alleen inkomsten, maar ook jaarlijkse kosten. De meest voorkomende zijn de onderhouds- en herstellingskosten. Naarmate het pand ouder wordt, neemt de nood aan onderhoud en herstellingen toe. Maar er zijn nog tal van andere kosten, zoals verzekeringen, belastingen, een makelaar of rentmeester.

‘Een nieuwbouw zal de eerste jaren wellicht gespaard blijven van grote herstellingen, waardoor de jaarlijkse kosten lager zijn’, zegt Vandenhende. ‘Reken voor een nieuwbouwwoning op 12 à 14 procent van de jaarlijkse verhuurprijs en voor bestaand vastgoed op 18 tot 20 procent.’

Een overzicht van enkele belangrijke kostenposten, naast onderhoud en herstellingen:

• Verzekeringen

In Vlaanderen moet een verhuurder verplicht een brandverzekering afsluiten. Daarnaast kan een verhuurdersverzekering interessant zijn.

Een brandverzekering vergoedt de kosten voor brand- en waterschade. Als verhuurder kunt u kiezen voor een brandverzekering ‘met afstand van verhaal’. Dit betekent dat de huurdersaansprakelijkheid mee verzekerd is, zodat schade die ontstaat door toedoen van de huurder aan het gebouw (zoals brand door oververhitting van een frietketel) ook wordt vergoed. Hierdoor hoeft de huurder geen aparte brandverzekering aan te gaan. In de praktijk wordt vaak overeengekomen dat de verhuurder en de huurder elk de helft van de premie betalen.

Als verhuurder kunt u zich ook laten verzekeren tegen risico’s zoals niet-betaling van huur. Met een verhuurdersverzekering of een huurgarantieverzekering bent u beschermd als de huurder zijn maandelijkse huur niet betaalt. Sommige pakketten bieden ook een vergoeding voor schade die een huurder toebrengt aan uw eigendom.

Houd er rekening mee dat er vaak voorwaarden aan verbonden zijn. Zo kan de verzekeraar bijvoorbeeld eisen dat het huurgeld niet meer dan een bepaald percentage van het inkomen van de huurder bedraagt. Ook ‘risicoverhuringen’ – zoals kamerverhuur – kunnen worden uitgesloten.

• Onroerende voorheffing

Eigenaars van vastgoed moeten jaarlijks onroerende voorheffing betalen, ook wel bekend als ‘grondlasten’. Dit is een regionale belasting die gebaseerd is op het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki). In Vlaanderen bestaat de onroerende voorheffing uit drie delen: een basisheffing van 3,97 procent voor het Vlaams Gewest. Daarnaast komen opcentiemen voor de provincies en gemeenten. Er bestaan tal van verminderingen op de onroerende voorheffing, maar voor een investeringspand zijn de opties beperkter dan voor een gezinswoning.

Wie een woning verhuurt via een erkende woonmaatschappij, betaalt niet de gebruikelijke 3,97 procent voor gebouwen, maar 2,40 procent. Voor dit lagere tarief is een melding vereist, uiterlijk op 31 maart van het aanslagjaar.

Daarnaast geldt er een vermindering van onroerende voorheffing voor een ingrijpende energetische renovatie (IER) of bij (gedeeltelijke) heropbouw. Wie nu een omgevingsvergunning aanvraagt en na (gedeeltelijke) heropbouw een E-peil van maximaal E20 bereikt, betaalt gedurende vijf jaar slechts de helft van de onroerende voorheffing. Voor een (gedeeltelijke) heropbouw met een E-peil van maximaal E10 of een ingrijpende energetische renovatie met een E-peil van maximaal E60 moet u vijf jaar lang geen onroerende voorheffing betalen.

Let op: deze verminderingen worden geschrapt voor woningen waarvan de bouwvergunningen vanaf 1 oktober 2025 worden aangevraagd. Voor vergunningen aangevraagd vóór die datum blijft de vermindering behouden voor de resterende periode.

• Belasting op de huurinkomsten

De huurinkomsten moet u aangeven in uw jaarlijkse belastingaangifte. Welke inkomens u moet aangeven en hoe ze belast worden, leest u hier.

• Syndicus

Als een gebouw uit twee of meer appartementen bestaat en eigendom is van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars - op enkele uitzonderingen na - wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen. Deze persoon staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen, zoals de hall, de gangen en de lift.

‘De tarieven voor het forfaitaire ereloon van een syndicus variëren tussen 15 en 30 euro per maand per kavel’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van CIB. ‘De prijs is afhankelijk van verschillende factoren. Zo is Brussel doorgaans duurder dan West-Vlaanderen. Daarnaast speelt de complexiteit van het appartement een rol: is het nieuw of oud, en zijn er renovaties nodig? Kleine appartementen zijn meestal duurder.’

Daarnaast kan er een vergoeding worden gevraagd voor taken die niet in het forfaitaire pakket zitten. ‘Denk aan het begeleiden van een renovatie, het organiseren van werfvergaderingen, het opmaken van invorderingsdossiers en het aanpassen van het reglement van interne orde’, aldus Thijs.

• Makelaar

Wie er tegenop ziet om zelf een huurder te zoeken, kan een makelaar inschakelen. Die zal alle nodige informatie verzamelen, reclame maken voor uw huurwoning en de bezichtigingen met kandidaat-huurders organiseren. Bovendien screent de makelaar de kandidaturen. Zodra er een huurder is gevonden, verzorgt de makelaar ook de opmaak van de huurovereenkomst, de ondertekening en de registratie ervan. Ook de opmaak van de plaatsbeschrijving en de opname van de meterstanden behoren tot zijn takenpakket.

Er zijn geen vaste tarieven voor bemiddeling door een makelaar. ‘Een makelaar kost doorgaans één maand huur, plus btw’, zegt Thijs. ‘Maar steeds vaker vragen makelaars twee maanden huur, omdat het verhuurproces meer werk met zich meebrengt. Er zijn meer kandidaat-huurders, wat leidt tot extra bezichtigingen en uitgebreide administratie om de eigenaar de meest geschikte kandidaten voor te stellen.’

• Rentmeester

Huurcontract ondertekend? U kunt het financieel beheer overlaten aan een professional: een rentmeester. Deze expert bekommert zich om de inning van de huurgelden en onderneemt de nodige stappen als de huurder niet betaalt.

Ook het luik ‘technisch beheer’ behoort in de regel tot het takenpakket van de rentmeester. Zo hoeft u zich geen zorgen te maken over technische problemen in het pand, het opvragen van offertes en het opvolgen van werken. ‘Reken voor die ontzorging op een kostprijs tussen 6 en 10 procent van de jaarhuur’, zegt Vandenhende.

Stap 2: Financieel rendement

Veel investeerders zien vastgoed als een manier om hun spaargeld aan het werk te zetten. Hoewel u misschien in staat bent om het volledige bedrag te betalen, kan het toch interessant zijn om te lenen.

• Financiële hefboom

Lenen brengt op zolang je jaarlijkse rendement – het nettorendement en de meerwaarde (zie verder) – hoger is dan de rentevoet van de lening’, zegt Vandenhende. ‘Wie bijvoorbeeld leent tegen 2 procent en op zijn vastgoedproject een nettorendement realiseert van 3 procent, behaalt dankzij de lening een financieel rendement van 1 procent.’

• Inflatierendement

In periodes van hoge inflatie – en dus bijbehorende hoge rentestanden – is er een hefboom op koopkracht. Hoe hoger de inflatie, hoe voordeliger het is om te lenen.

Stel dat u maandelijks 500 euro betaalt voor een krediet met een vaste maandelijkse betaling. Die 500 euro is vandaag veel meer waard dan over 15 jaar. Herinner u bijvoorbeeld hoeveel u 15 jaar geleden betaalde voor een brood en wat dat vandaag kost. Daarbij komt dat de huur door de jaarlijkse indexering wél stijgt met de inflatie.

Stap 3: Meerwaarderendement

Ooit breekt het moment aan waarop u uw vastgoedinvestering wilt verzilveren. Soms gebeurt dat ook noodgedwongen, door onvoorziene omstandigheden zoals een echtscheiding, een overlijden of financiële problemen.

Als het verschil tussen de verkoopopbrengst en uw totale investering positief is, realiseert u een meerwaarde en dus ook een meerwaarderendement. Het is verstandig dit voorzichtig in te schatten – meerwaarde is als de kers op de taart. Houd bij de verkoopopbrengst ook rekening met eventuele verkoopkosten, zoals die voor de makelaar en benodigde attesten.

Vastgoed is een investering op lange termijn’, zegt Vandenhende. Door de extra kosten boven op de aankoopprijs duurt het enkele jaren voordat het meerwaarderendement positief wordt. ‘Bij een nieuwbouw duurt het 5 tot 7 jaar om de kosten te recupereren die gepaard gingen met de aankoop van het pand. Bij bestaand vastgoed is dat ongeveer 4 jaar’, zegt Vandenhende. ‘Daarom raden we investeerders aan om een pand minstens 7 à 8 jaar aan te houden. Te lang eigenaar blijven is ook niet ideaal, aangezien doorgaans na 12 à 15 jaar de eerste grote herstellingskosten opduiken.’

• Kans op meerwaarde verhogen

Hoe kunt u op termijn zeker zijn van een meerwaarde? Het begint allemaal met een correcte aankoopprijs. Als u te duur koopt, zal het langer duren voordat u winst kunt maken.

‘Zoek naar buurten met potentieel voor waardestijging. Mobiliteit speelt hierin een belangrijke rol, zoals de nabijheid van openbaar vervoer en snelwegen. Let ook op groenvoorzieningen in de buurt als er geen tuin is. Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar de samenstelling van de bevolking en de toekomstige groei, het gemiddelde inkomen en het vergunningsbeleid. Een goede, lokale makelaar kan u daarbij helpen’, zegt Vandenhende.

• Mogelijke meerwaardebelasting

Wie zijn vastgoed snel verkoopt, moet rekening houden met een mogelijke meerwaardebelasting. Deze verschilt tussen gebouwen en gronden.

Verkoopt u binnen vijf jaar een gebouw met winst? Op voorwaarde dat u niet speculeert met vastgoed of het niet professioneel verhandelt, bedraagt het belastingtarief 16,5 procent (plus gemeentebelasting). Dit tarief wordt toegepast op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs.

Die berekende meerwaarde wordt wel wat getemperd. Van de verkoopwaarde mogen de verkoopkosten worden afgetrokken. De aankoopwaarde wordt verhoogd met de betaalde aankoopkosten, met een forfait van minstens 25 procent. Daarbovenop komt 5 procent per verstreken jaar tussen de aan- en verkoop. Ook de kosten van werken, uitgevoerd door een aannemer, worden meegeteld bij de verkrijgingsprijs. Kosten van doe-het-zelvers komen niet in aanmerking.

Voor gronden geldt een meerwaardebelasting bij een verkoop binnen acht jaar na de aankoop. Bij een verkoop van een grond binnen vijf jaar na de aankoop bedraagt de meerwaardebelasting 33 procent. Tussen het vijfde en achtste jaar is dat 16,5 procent.