‘Alleen in vastgoed beleggen als u met pensioen bent, is geen goed idee, want dan legt u al uw eieren in één mand’, waarschuwt Nicolas Cellières, consultant bij Optivy.
Hij tempert ook de verwachtingen over de opbrengst. Wie investeert in vastgoed om te verhuren, betaalt in Vlaanderen 10 procent registratiebelasting bij de aankoop. In Brussel en Wallonië is dat 12,5 procent. Bij een nieuwbouw betaalt u 21 procent btw. ‘De instapkosten liggen dus relatief hoog. Ook moet u denken aan de onroerende voorheffing, het beheer, de kosten en eventuele leegstand. Als u dat allemaal meerekent, ben ik niet zo zeker van het nettorendement.’ Waarmee moet u nog allemaal rekening houden als u na uw pensioen in bakstenen belegt?
1. De hypothecaire lening
De leeftijd van de koper speelt onvermijdelijk een rol bij de toekenningsvoorwaarden van een hypothecaire lening. Een bank oordeelt anders over een lening op 20 jaar voor een dertiger dan voor een tachtiger. ‘Al is er geen regel die bepaalt voor welke leeftijd een hypothecaire lening moet terugbetaald zijn’, zegt Valéry Halloy, woordvoerder van BNP Paribas Fortis.
Algemeen geldt dat een klant zijn woonkrediet moet hebben terugbetaald wanneer de oudste kredietnemer de pensioengerechtigde leeftijd bereikt heeft. De meeste banken gaan ervan uit dat een lening op de 70ste verjaardag van de klant terugbetaald moet zijn. Sommige banken aanvaarden evenwel een langere duur, tot zelfs 85 jaar, in specifieke gevallen.
Wij adviseren meestal vastgoed van de hand te doen in de fase waarin u aan successie begint te denken.
‘Elke situatie is anders. Voor elk persoonlijk dossier wordt individueel een beslissing genomen. Meerdere factoren spelen mee’, zegt Halloy. Het oordeel hangt in grote mate af van het project, het gevraagde kapitaal, de terugbetalingscapaciteit, de schulden, en de waarborgen die de klant kan en/of wenst in pand te geven. Daarin verschilt een kredietaanvraag van een 65-plusser niet van die van een jonger iemand. Banken willen er zeker van zijn dat u ook na uw pensioen uw lening kunt terugbetalen.
‘65-plussers hebben dan wel meestal hun eerste lening terugbetaald, vaak beschikken ze na hun pensioen ook over een lager inkomen. De pensioenleeftijd staat synoniem voor een daling van de inkomsten. En laat dat net het criterium zijn waarmee banken rekening moeten houden bij de berekening van het risico’, zegt Halloy.
‘De banken kan beperkingen koppelen aan de duur van een lening. Zo krijgt iemand van 80 jaar hoogstwaarschijnlijk geen lening meer met een looptijd van 20 jaar’, zegt Halloy. ‘De financiële instelling zal u wellicht ook vragen een schuldsaldoverzekering af te sluiten, zodat uw lening wordt terugbetaald als u zou overlijden. Maar de kans dat u een schuldsaldoverzekering kunt afsluiten, wordt aanzienlijk kleiner naarmate u ouder wordt.’
2. Het type vastgoed
Een huis, studentenkot, garage, appartement, hotelkamer… Er bestaan tal van soorten vastgoed waarin u kunt beleggen. Maar eens met pensioen heeft de eigenaar niet altijd zin om veel tijd te besteden aan het beheer van het pand dat hij verhuurt. ‘De keuze hangt af van de beweegredenen van de koper, van de opportuniteiten, maar ook van zijn gezondheid, zijn familie en zijn vermogen. Elk geval is verschillend, zegt Cellières.
Bent u op zoek naar rendement en schrikt u niet terug voor het beheer, dan kunt u kiezen voor studentenresidenties of zelfs voor een eengezinswoning die u verhuurt in medehuur. Wilt u daarentegen niet te veel tijd besteden aan uw pand, dan voldoen een klassiek appartement of garages beter aan uw verwachtingen. Weet dat een nieuwbouwwoning de eerste jaren normaal gezien ook minder (onderhouds)kosten oplevert dan een oudere woning.
3. Successieplanning
Belangrijk bij de aankoop van vastgoed op latere leeftijd: denk na over hoe u het onroerend goed aan uw erfgenamen wilt overdragen. Dat is belangrijk met het oog op een toekomstige erfenis. Want zo kunt u de successierechten beperken. ‘Wij adviseren meestal vastgoed van de hand te doen in de fase waarin u aan successie begint te denken’, zegt Cellières.
Hoeveel erfbelasting uw erfgenamen moeten betalen, hangt af van de grootte van de erfenis. In Vlaanderen bedragen de tarieven in rechte lijn en tussen partners 3 procent (tot 50.000 euro), 9 procent (50.000 tot 250.000 euro) en 27 procent (meer dan 250.000 euro).
De meeste banken gaan ervan uit dat een lening op de 70ste verjaardag van de klant terugbetaald moet zijn.
U hebt verschillende mogelijkheden om die erfbelasting te beperken: een aankoop via een vennootschap, een overeenkomst op naam van uw erfgenamen, een gesplitste aankoop (waarbij ouders alleen het vruchtgebruik van het vastgoed kopen en de kinderen de blote eigendom), of een aankoop die voor 99 procent door de koper gebeurt en voor 1 procent door de erfgenamen. Niet elke opties is altijd gunstig.
‘De aankoop met een vennootschap is totaal niet aangewezen voor residentieel vastgoed dat u wilt verhuren. Als het om professioneel vastgoed gaat, is het wel te overwegen’, zegt Cellières. Hij is ook geen fan van een aankoop op naam van de erfgenamen. In dat geval geeft de koper de inkomsten uit de verhuur van het pand op, want hij is geen vruchtgebruiker.
De specialist in vermogensbeheer vindt de gesplitste aankoop het meest aangewezen in het kader van de overdracht van een pand. Dan kunt u de gekochte eigendom bewonen of verhuren. Na uw overlijden dooft het vruchtgebruik uit en worden uw kinderen automatisch volle eigenaar. Daardoor komt de woning niet in de nalatenschap terecht en is er geen erfbelasting op verschuldigd. ‘Het is een reëel recht dat uitdooft op het ogenblik van overlijden van de vruchtgebruiker.’
