‘Geld lenen kost ook geld’, zo luidt de waarschuwing. Maar soms kan het voordeliger zijn te lenen. ‘Bij de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland moet de koper altijd de afweging maken of hij voor een lening kiest. Ook al gebeuren die aankopen doorgaans op latere leeftijd en hebben kopers het budget ervoor’, zegt Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. Daarbij speelt niet alleen het belastingvoordeel voor een lening. ‘Wie in het buitenland koopt, moet ook oog hebben voor de vermogensbelasting en zijn successieplanning’, zegt hij.
De Franse vermogenstaks is pas verschuldigd als uw vastgoed meer dan 1,3 miljoen euro waard is.
Wie bij een Belgische bank aanklopt voor een lening voor een tweede verblijf in het buitenland kan dat buitenlands vastgoed maar in uitzonderlijke gevallen als onderpand geven. De bank zal een hypotheek op vastgoed in België vragen of een beleggingsportefeuille als waarborg nemen. Wordt voor een tweede verblijf dezelfde kredietformule gebruikt als voor de aankoop van een gezinswoning? ‘Voor een tweede verblijf wordt vaak gekozen voor een bulletkrediet. Met die kredietformule wordt tijdens de looptijd alleen intrest betaald. Er wordt geen kapitaal afgelost, waardoor het openstaande kredietbedrag de hele looptijd lang gelijk blijft. Op de vervaldag wordt het kapitaal in een keer terugbetaald’, zegt Vermeulen. Welke voordelen kan een (bullet)krediet opleveren?
1. Vermogensbelasting
In België bestaat geen vermogensbelasting, maar tal van andere landen kennen die wel. ‘Heel algemeen gesteld bedraagt die vermogensbelasting ongeveer 1 procent van de waarde van het vastgoed. Een openstaande lening mag van de waarde van het vastgoed worden afgetrokken, waardoor u met een lening de vermogensbelasting uitspaart. Daartegenover staat de intrestlast. De winst zit in het feit dat de beleggingsportefeuille niet aangesproken wordt en rendement oplevert’, zegt Vermeulen. De invulling van de vermogensbelasting verschilt per land, maar zo goed als overal mag een financiering worden afgetrokken van de belastbare waarde.
Nederland Nederland kent geen vermogensbelasting in de strikte betekenis van het woord, maar wel een inkomstenbelasting onder de vorm van een vermogensbelasting. De zogenaamde box 3-belasting is een heffing op spaar- en beleggingsinkomsten. Een belastingplichtige wordt geacht een forfaitair rendement te behalen op het totaal van zijn bezittingen - ook een vakantiewoning in Nederland telt mee - en wordt daarop belast. ‘Wie een tweede verblijf van 100.000 euro bezit, moet zonder lening zo’n 1.200 euro belastingen betalen. Met een lening kan dat worden vermeden’, zegt Vermeulen.
Frankrijk Sinds begin 2018 moeten niet-inwoners met een tweede verblijf in Frankrijk de impôt sur la fortune immobilière (IFI) betalen, zij het de vermogenden. De Franse IFI is verschuldigd zodra het Franse vastgoed (na aftrek van de schulden voor de aankoop of renovatie) meer dan 1,3 miljoen euro waard is. ‘In Frankrijk moet je kunnen aantonen dat de lening specifiek is aangegaan om vastgoed te kopen of te renoveren. Dat wordt beter in de kredietakte opgenomen. Wie al eigenaar is van een tweede verblijf en nu nog een lening aangaat, is te laat’, zegt Vermeulen. ‘Weet ook dat het in Frankrijk niet langer toegestaan is bulletkredieten voor dat vastgoed volledig af te trekken. Het bedrag dat in mindering gebracht wordt, neemt jaarlijks af.’
Spanje De Spaanse impuesto sobre patrimonio wordt berekend op de nettowaarde van het vastgoed - dus na aftrek van openstaande leningen - volgens tarieven die stijgen met de waarde: van 0,2 tot 2,5 procent. Doorgaans is er een vrijstelling van 700.000 euro, maar dat kan in bepaalde regio’s anders zijn.
2. Erfbelasting en successieplanning
De aankoop van een tweede verblijf in het buitenland wordt het best ook ingepast in een successieplanning. Als een Belgische inwoner overlijdt, moeten Belgische successierechten worden betaald op het wereldwijde vermogen van de overledene en dus ook op een buitenlands tweede verblijf. Van de waarde van het vastgoed wordt de openstaande schuld afgetrokken. Het kan dus interessant zijn een lening aan te gaan om latere Belgische successierechten te vermijden.
‘Of ook buitenlandse successierechten moeten worden betaald, verschilt van land tot land. Op vastgoed in Nederland door Belgen aangehouden, moeten in principe geen buitenlandse successierechten betaald worden. Maar Spanje en Frankrijk heffen wel successierechten op vastgoed op hun grondgebied. Ook daar geldt de regel dat de waarde na aftrek van een lening belast wordt’, zegt Vermeulen.
De tarieven en verminderingen verschillen sterk van land tot land. In Spanje zijn er verschillen naargelang de regio. Frankrijk hanteert dan weer uitgebreide vrijstellingen en een abattement: erfenissen tussen gehuwden en wettelijke samenwoners zijn vrijgesteld en kinderen betalen geen successierechten op de eerste schijf van 100.000 euro.
‘De keuze om te werken met een lening past vaak in een tijdelijke vermogensplanning’, zegt Vermeulen. ‘Veel ouders hebben de bedoeling op termijn aan hun kinderen te schenken. In Frankrijk kan om de 15 jaar tot 100.000 euro belastingvrij geschonken worden aan de kinderen. De lening kan daarop worden afgestemd.’
3. Intrestaftrek
Een tweede verblijf in het buitenland moet u altijd opnemen in uw jaarlijkse Belgische belastingaangifte, ook als u het altijd zelf gebruikt en nooit verhuurt. De intresten betaald op een lening kunnen dat belastbare inkomen drukken of zelfs volledig neutraliseren. De lening moet niet aan specifieke voorwaarden voldoen. Het volstaat dat de lening uitsluitend is aangegaan voor het verkrijgen of behouden van vastgoed.
De keuze om te werken met een lening past vaak in een tijdelijke vermogensplanning.
Of en hoeveel belastingvoordeel u uit de kapitaalaflossingen kunt halen, hangt af van het feit of u nog een lening hebt lopen voor het huis of appartement waarin u woont en wanneer die lening is aangegaan. Bovendien moet de lening aan voorwaarden voldoen. De belangrijkste zijn dat de lening minstens tien jaar loopt en gewaarborgd is met een hypothecaire inschrijving. Het belastingvoordeel is er alleen voor woningen in de Europese Economische Ruimte (de 27 EU-lidstaten plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein). Het maximale voordeel bedraagt 30 procent van 2.390 euro of 717 euro (exclusief gemeentebelasting).
