Hoe weet ik of een kandidaat-huurder een goede huurder is?
‘Een goede huurder is iemand die op tijd de huur en de lasten betaalt én uw pand goed onderhoudt’, zegt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars. Alleen is het natuurlijk moeilijk op voorhand te weten hoe iemand zich zal gedragen. ‘Vandaar dat we aanraden met een inlichtingenfiche te werken’, aldus D’Hauwers.
Daarin kan u vragen naar een bewijs van inkomen. ‘Om welk inkomen het gaat, heeft geen belang. Dat mag gerust een vervangingsinkomen zijn. Het is de hoogte van het inkomen dat telt. Reken dat uw kandidaat-huurder een inkomen van minstens drie keer de nettohuur moet kunnen voorleggen.’
U kan ook vragen naar contactgegevens van de vorige huisbaas, zodat u die om referenties kan verzoeken. Ook kan u de kandidaat-huurder om bewijs vragen dat hij de huur aan zijn vorige huisbaas correct betaald heeft. Daarnaast mag u naar de gezinssamenstelling vragen. ‘Als u een eenslaapkamerappartement verhuurt, kan er geen koppel met drie kinderen wonen.’
‘Natuurlijk zijn deze gegevens geen garantie dat u een goede huurder aantrekt, maar ze bieden toch een zekere bescherming’, zegt D’Hauwers. ‘Geef ook nooit de sleutel af vooraleer u een bewijs hebt dat de huurwaarborg gestort is.’
Welke duur van huurcontract sluit ik best af?
Standaard geldt een huurovereenkomst in Vlaanderen voor negen jaar. Dat is meteen een erg lange periode om u te binden. ‘Wij raden verhuurders aan met een contract van korte duur te beginnen, bijvoorbeeld van een jaar of 18 maanden.’ Op die manier bouwt u een proefperiode in en kan u zien wat voor vlees u in de kuip hebt. ‘De wet laat toe zo’n contract een keer voor dezelfde periode te verlengen, voor het automatisch in een contract van negen jaar wordt omgezet. Als alles goed verloopt, vraagt een verhuurder niet liever dan dat de huurder blijft.
Een verhuurder kan een kortlopend contract wel nooit vervroegd opzeggen. U moet wachten tot het contract afloopt. Let wel, het contract eindigt pas als u het minstens drie maanden voor de einddatum opzegt. Doet u dat niet, dan wordt het kortlopende contract automatisch omgezet in een contract van negen jaar.
Voor wie zijn de kosten van herstellingen en onderhoud?
Wie wat betaalt, ligt vast in het Vlaamse huurdecreet. Eenvoudig gezegd zijn kosten die te wijten zijn aan slijtage of ouderdom voor de verhuurder. Denk aan een oude koelkast die het begeeft. Alles wat te maken heeft met gebrek aan onderhoud of foutief gebruik is voor rekening van de huurder.
Voor het onderhoud van de lift worden de kosten verdeeld tussen huurder en verhuurder: ieder betaalt de helft.
Ook de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen of de tuin zijn voor rekening van de huurder. Als een syndicus is aangesteld om het gebouw te beheren, kan u een deel van de syndicuskosten doorrekenen. Voor het onderhoud van de lift worden de kosten verdeeld tussen huurder en verhuurder: ieder betaalt de helft.
De jaarlijkse onroerende voorheffing mag u nooit doorrekenen aan uw huurder die in het pand zijn hoofdverblijfplaats heeft.
Wat moet ik doen als de huurder zijn huur of lasten niet betaalt ?
‘Achterstallen laat u best niet te hoog oplopen, zodat de huurwaarborg niet wordt opgeleefd’, zegt D’Hauwers. Als een huurder te laat is met het betalen van de huur en de lasten, neemt u zo snel mogelijk contact met hem op. Reageert hij niet, dan kan u aangetekend een ingebrekestelling sturen. Zet ook dat geen zoden aan de dijk, dan kan u naar de vrederechter stappen. Dat kan vanaf de tweede maand aan achterstal.
Mijn huurder wil weg voor het einde van de overeengekomen duurtijd. Kan dat en op hoeveel opzegtermijn of –vergoeding heb ik recht?
U hebt alleen recht op een opzegtermijn en -vergoeding als het huurcontract geregistreerd is. Registreert u het contract niet, dan kan de huurder zonder opzegtermijn en -vergoeding vertrekken.
U hebt alleen recht op een opzegtermijn en -vergoeding als het huurcontract geregistreerd is.
‘De opzegtermijn bedraagt altijd drie maanden’, aldus D’Hauwers. ‘De vergoeding hangt af van de duur van het contract. Gaat het om een kortlopend contract, dan bedraagt de vergoeding anderhalve maand huur als de huur eindigt in het eerste jaar, een maand huur als de huur eindigt in het tweede jaar en een halve maand huur in het derde jaar.
Bij een huurcontract van negen jaar hangt het ervan af wanneer de huurder opzegt. Doet hij dat in de eerste drie jaar van het contract, dan moet hij een opzegvergoeding betalen van een, twee of drie maanden huur naargelang de huur eindigt in het derde, tweede of eerste jaar. Zegt de huurder vanaf het vierde jaar op, dan moet hij geen opzegvergoeding betalen maar wel een opzegtermijn van drie maanden respecteren.
