U was al begonnen alle overbodige rommel te sorteren en verhuisdozen te verzamelen, u had uw huurcontract al opgezegd of was met de koper van uw huidige woning overeengekomen wanneer u de woning zou verlaten. Maar door de corona-uitbraak ligt de bouwwerf stil en adviseert uw bouwpromotor dat u best uw voorzorgen neemt om de verhuizing uit te stellen.
Eén verhuis die niet kan doorgaan, zet een hele kettingreactie in gang.
Huurders- en verhuurdersverenigingen krijgen dagelijks ongeruste telefoontjes over verhuizingen die niet kunnen doorgaan zoals gepland. Ook voor notarissen zijn vragen van kopers en verkopers die hun gemaakte afspraken in de war gestuurd zien dagelijkse kost. ‘Als de bouwheer niet in zijn nieuwe woning kan, kan de nieuwe bewoner van die woning zijn woning ook niet verlaten. Eén verhuis die niet kan doorgaan zet zo een kettingreactie in gang’, verklaart notaris Bart van Opstal.
De vraag is dan ook: wat kunt u doen in die situatie?
U bent eigenaar van uw huidige woning
Notarissen verlijden momenteel alleen dringende aktes. ‘Dat zijn niet alleen aktes die moeten doorgaan omwille van de slechte gezondheidstoestand van een van de partijen, maar ook vanwege materiële problemen, bijvoorbeeld als een van de partijen op straat zou komen te staan door het uitstel’, zegt Van Opstal.
‘Mensen beseffen dat dit een situatie van overmacht is en ze stellen zich uitzonderlijk soepel op om oplossingen te zoeken. Een eerste optie is dat alle verhuizingen worden uitgesteld en iedereen langer in zijn huidige woning blijft wonen.'
'Is dat om een of andere reden voor een van de partijen toch niet mogelijk, dan zien we dat mensen heel creatief zijn. Zo zijn er bijvoorbeeld mensen die tijdelijk onderdak zoeken in een vakantiewoning, die nu toch nauwelijks verhuurd worden’, stelt Van Opstal vast.
Maar wat met verhuizingen die later dit jaar of rond de jaarwisseling gepland staan? Omdat heel wat bouwwerven stilliggen, kan de afgesproken datum van oplevering in het gedrang komen. Wat met verkopers die contractueel met de koper zijn overeengekomen tot december in de woning te mogen blijven, maar nu het nieuws krijgen dat de bouw van hun appartement stilligt? Niet iedereen begint spontaan te glimlachen bij het idee enkele maanden bij de (schoon)ouders in te trekken.
‘Bent u dat contractueel overeengekomen, dan moet de woning tegen dan vrij zijn. U neemt dus best zo snel mogelijk contact op met de koper en met de notaris. Gaat de koper akkoord, dan kunt u langer blijven, eventueel mits u een woonstvergoeding betaalt. Stemt de koper daar, om welke reden dan ook, niet mee in, dan zult u een andere oplossing moeten zoeken’, zegt Van Opstal. Dus toch maar bij de schoonouders... Of enkele maanden iets anders huren.
Onze bedrijven doen er alles aan om te kunnen doorwerken. Maar als het echt niet lukt, rekenen we op de goodwill van de klant.
Die extra kosten verhalen op de aannemer zal niet eenvoudig zijn. Wie koopt op plan is beschermd door de wet-Breyne en die bepaalt dat de aannemer een boete moet betalen bij laattijdige oplevering. Die schadevergoeding moet in het contract staan. In een ideale wereld vraagt u als koper een schadevergoeding die op maandbasis minstens overeenkomt met de huurwaarde van het pand.
‘Maar de meeste contracten voorzien ook dat bij overmacht de oplevertermijnen automatisch verlengd worden’, geeft Van Opstal aan. In bewoonde woningen mogen aannemers alleen dringende herstellingen uitvoeren. In onbewoonde woningen - zoals nog op te leveren nieuwbouwwoningen - mag alleen gewerkt worden als de veiligheidsvoorschriften van de coronamaatregelen gerespecteerd worden.
‘Die risicoanalyse maken we werf per werf. De regel om op elk moment 1,5 meter social distancing te respecteren levert praktische moeilijkheden op. Onze bedrijven doen er alles aan om te kunnen doorwerken. Maar als het echt niet lukt, rekenen we op de goodwill van de klant, reageert Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw. ‘Door de veiligheidsvoorschriften zal de heropstart sowieso trager verlopen en moeten we vaak ook extra kosten maken’.
U huurt momenteel
Had u de huurovereenkomst nog niet opgezegd, dan is er op dat vlak geen probleem. U stelt de opzeg gewoon nog even uit.
Had u uw opzeg wel al gegeven, dan kunt u aan uw verhuurder ‘een verlenging van de huur wegens buitengewone omstandigheden’ vragen. Dat is een wettelijke bepaling waar veel huurders noch verhuurders tot voor kort het bestaan van afwisten, maar die zowel in de federale huurwet als in het nieuwe huurdecreet opgenomen is. Dat is belangrijk, omdat huurcontracten afgesloten sinds 2019 vallen onder het nieuwe Vlaamse huurdecreet en alle oudere huurcontracten nog onder de federale huurwet vallen.
Wij raden verhuurders aan maximale souplesse te hanteren. Als de huurder niet kan vertrekken, kan hij niet vertrekken.
Buitengewone omstandigheden zijn ‘omstandigheden waardoor de huurder tijdelijk niet of moeilijk kan verhuizen of een andere woning kan zoeken. Dat kan een onvoorzienbare of plotse situatie zijn of moeilijke omstandigheden, waardoor de huurder tijdelijk in de verhuurde woning moet kunnen blijven’, stelt het Vlaams huurdecreet. Het somt ook enkele voorbeelden op: ‘een zwangerschap waardoor men moet rusten, de hoge leeftijd van de huurder, een zware medische ingreep, maar ook de onbeschikbaarheid van de aangekochte woning of vertraging in de afwerking van een woning.’
In principe moet de huurder ten laatste een maand voor het einde van de huurovereenkomst via aangetekend schrijven de verhuurder om deze verlenging vragen. ‘Die voorwaarden zijn tijdelijk versoepeld: de aanvraag kan ook nog in de laatste maand en hoeft ook niet via aangetekend schrijven, een mail volstaat’, legt Joy Verstichele namens de huurdersbond uit.
De Verenigde Eigenaars wordt ‘overstelpt’ met vragen van verhuurders die geplet zijn tussen de oude huurder die niet weg kan en de nieuwe huurder die staat te trappelen om binnen te komen, zegt directeur Katelijne D’Hauwers. ‘Wij raden onze leden aan om maximale souplesse aan te nemen. Als de huurder niet kan vertrekken, kan hij niet vertrekken’, is haar nuchtere analyse.
Huurders kunnen tot 17 juli niet uit hun woning gezet worden. Maar als de verhuurder niet akkoord gaat met een verlenging wegens buitengewone omstandigheden, begaat de huurder wel een contractuele fout.
Om te vermijden dat huurders op straat komen te staan heeft de Vlaamse overheid beslist dat tot 17 juli geen gedwongen uithuiszettingen mogen gebeuren. ‘De huurder kan dan wel niet uit huis gezet worden, een verlenging wegens buitengewone omstandigheden vergt een onderling akkoord. Gaat de verhuurder niet akkoord met de verlenging en verhuist de huurder niet, dan begaat de huurder een contractuele fout’, waarschuwt Verstichele.
De huurdersbond had ervoor gepleit dat alle huurcontracten automatisch met drie maanden verlengd zouden worden. Maar dat voorstel botste op weerstand van onder meer de verhuurdersbonden. De Vlaamse overheid heeft beslist daar niet op in te gaan.
