De Tijd raadpleegt twee keer per jaar een panel van vastgoedexperts en peilt naar hun verwachtingen voor de woningmarkt. In 2019 werden alle records op de vastgoedmarkt gebroken. Voor 2020 verwachten de experts minder sterke prijsstijgingen. De prijzen van huizen en appartementen in België zouden dit jaar met zo’n 2 procent toenemen. Een appartement in Vlaanderen, hét hebbeding de voorbije jaren, zou gemiddeld slechts 1,5 procent duurder worden. Dat is nauwelijks meer dan de verwachte inflatie (1,1 procent).
De volumedaling zal al bij al meevallen: -3 procent. Het jaar kende alvast een behoorlijke start: de gevreesde forse terugval van het aantal transacties na het verdwijnen van de woonbonus (het fiscaal voordeel voor wie een hypothecaire lening afsloot voor de gezinswoning in Vlaanderen) lijkt vooralsnog mee te vallen. In de eerste zes weken van 2020 lag het aantal transacties zo’n 5 procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar.
De experts zijn wel voorzichtiger geworden: voor appartementen gaan ze in de volgende vijf jaar uit van een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van 1,8 procent, voor gewone huizen van 2,1 procent. Dat is iets meer dan de gemiddelde inflatieverwachting (1,6 procent). Het risico van een prijsdaling met minstens 5 procent schatten de specialisten in 2020 in op 12 procent.
Het gevaar dat de prijsstijgingen de volgende vijf jaar de inflatie niet zullen volgen, is in hun perceptie gestegen tot 39 procent.
1. Rente
Gezinnen die investeren in een woning betalen nauwelijks rente. In de jaren 80 waren er rentevoeten die boven 14 procent kwamen, waardoor heel wat gezinnen toen onder enorm zware leningen gebukt gingen. Vandaag ‘verliest’ een koper nauwelijks aan zijn lening. '1 tot 1,25 procent is een gangbaar tarief voor lenen op 20 jaar tegen een vaste rente. Rekening houdend met een inflatie rond 1,5 procent is het reële rentetarief negatief. Die ondersteunende factor zal allicht ook de volgende jaren aanwezig blijven’, stelt Hans Bevers, hoofdeconoom van Degroof Petercam.
Een rentestijging blijft op dit moment de grootste risicofactor voor de Belgische vastgoedmarkt.
Als er een rentestijging zou komen, maakt dat snel een groot verschil: een half procentpunt hogere rente doet de ontleencapaciteit met 5 procent dalen. ‘Daarom ook blijft een rentestijging op dit moment de grootste risicofactor voor de Belgische vastgoedmarkt’, meent Paul De Wael, partner bij het vastgoedstudiebureau Stadim.
Belangrijk is ook in welke mate de Belgen nog schulden mogen aangaan. ‘Een grotere eigen inbreng die wordt opgelegd door de banken kan gaan wegen op de markt’, aldus Tim Goes, acquisition manager bij de specialist in residentieel vastgoed Home Invest Belgium. ‘Almaar meer jongeren vinden andere dingen belangrijker in het leven dan het jarenlang afbetalen van een forse lening’, voegt John Romain, oprichter van de adviesketen Immotheker, eraan toe.
2. Economie
De Europese Commissie ziet de groei in België vertragen tot 1,2 procent. De gezinnen steken zich ook almaar meer in de schulden om een woning te kopen. Het overheidstekort is vorig jaar opgelopen tot 1,7 procent. Zonder bijkomende maatregelen kan dat in 2020 pieken tot 2,4 procent.
Een lange economische recessie met hoge werkloosheidscijfers vormt een grotere risicofactor voor de Belgische vastgoedmarkt dan de rente.
België zit al meer dan een jaar zonder volwaardige regering. Ondanks de euforie op de beurzen is er veel geopolitieke onzekerheid. ‘Een lange economische recessie (minstens twee jaar) met hoge werkloosheidscijfers vormt een grotere risicofactor voor de Belgische vastgoedmarkt dan de rente’, zegt Frank Maet, hoofdeconoom van Belfius.
3. Fiscaliteit
De meeste leden van het panel gaan ervan uit dat de fiscaliteit op vastgoed de komende jaren minder gunstig zal evolueren. ‘De belangrijkste risicofactor is de vastgoedfiscaliteit’, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom bij de werkgeversorganisatie Voka. ‘Vooral een belasting op de reële huurinkomsten zou een zware impact kunnen hebben’, aldus notaris Bart Van Opstal. Zelfs een lange periode van onzekerheid over de vastgoedfiscaliteit zou al nefast zijn voor de markt.
4. Aanbod
‘De groei van het aantal gezinnen ligt al een paar jaar lager dan de groei van het aantal woningen’, waarschuwt Johan Van Gompel, senior econoom bij KBC. Het voorbije decennium zijn er in België ongeveer 100.000 woningen bijgekomen (+9,2%), waarvan 54.000 in Vlaanderen (+9,7%). Dat is beduidend meer dan de groei van de bevolking, maar de gezinnen worden steeds kleiner.
Er kwamen de voorbije tien jaar een half miljoen singles en alleenstaande ouders bij. Zij vertegenwoordigen vandaag 45 procent van alle gezinnen. De voorbije jaren is het aantal tweede verblijven wel sterk toegenomen. Tegelijkertijd is cohousing in opmars.De meeste experts zien vooral een lokaal beperkt overaanbod in de kleine steden in Vlaanderen én tekorten in de grote steden, vooral in Brussel en Gent.
‘Stedenbouwkundige traagheid is een niet te onderschatten oorzaak van het woningtekort in de steden’, stelt Eric Verlinden, CEO van vastgoedmakelaar Trevi.
5. Overwaardering
De prijzen van een woning zijn het voorbije decennium sterk toegenomen. Internationale instellingen spreken van een overwaardering met 50 procent. Volgens de financieel toezichthouder, de Nationale Bank, was er in 2018 een overwaardering met 5,9 procent. Het panel van De Tijd komt vandaag uit op 3,8 procent.
‘Het risico is groot dat de overwaardering nog zal toenemen. De woonbonus in Vlaanderen is afgeschaft en we verwachten dat de prijzen nog iets meer zullen stijgen dan de inflatie’, aldus Steven Trypsteen, econoom bij ING.
Veel experts beklemtonen dat de overwaardering zich vooral concentreert bij bepaalde types van vastgoed. ‘Door onvoldoende kennis van de renovatiekosten betalen sommigen veel te veel voor woningen met een slechte energiescore, met structurele gebreken of een slechte indeling’, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de Confederatie Bouw.
