Sinds begin dit jaar is de langetermijnrente wereldwijd gestegen. In België klom de tienjaarsrente van -0,40 naar -0,11 procent. Als de langetermijnrente verder oploopt, is een stijging van de tarieven voor hypothecaire leningen niet uitgesloten. Banken baseren zich voor het bepalen van hun (vast) tarief voor woonkredieten onder meer op die langetermijnrente. Al zal, ook bij een beperkte stijging van de hypothecaire rente, lenen voor vastgoed goedkoop blijven. De tarieven van hypothecaire kredieten vestigen al jaren het ene laagterecord na het andere.
Voorwaardelijke kortingen
De marktrente is niet het enige element waarop banken hun tarieven stoelen. Hun commercieel beleid speelt ook een rol. Voor een bankier is een hypothecair krediet de manier bij uitstek om een klant tientallen jaren aan hem te binden. Het is een ideaal introductieproduct, een vertrekpunt om de relatie nadien ‘te verdiepen’. Met andere woorden: ze mikken erop dat u als klant ook andere producten zult kopen. Daarom geven banken kandidaat-ontleners een korting op de rente als ze boven op het woonkrediet ook andere producten kopen. Keytrade Bank doet dat bijvoorbeeld niet.
Op hun website geven de banken een overzicht van welke kortingen zij in welk geval bieden. De omvang van die korting varieert van bank tot bank (zie tabel p. 46) en elke bank bepaalt zelf welke nevenproducten recht geven op die ‘voorwaardelijke kortingen’. Voorwaardelijk betekent dat de klant zijn korting verliest als hij niet langer voldoet aan de voorwaarden. Dat is geen dode letter, banken controleren dat wel degelijk. Het is ook raadzaam dat u zich niet blindstaart op de geboden kortingen. Vergelijk het voordeel van de korting altijd met de kostprijs van de voorwaarden. Als die extra producten bij de bank een stuk duurder zijn dan bij andere aanbieders, kan die extra kostprijs het voordeel van de korting tenietdoen.
Vergelijk het voordeel van de korting altijd met de kostprijs van de voorwaarden van de korting.
Sinds jaar en dag gaat het over voorwaarden zoals het aanhouden van een zichtrekening waar het loon op gestort wordt en om verzekeringen zoals de brand- en schuldsaldoverzekering. Een eigen inbreng, waardoor het ontleenbedrag maximaal 80 of 90 procent van de waarde van de woning bedraagt, levert bij bepaalde banken een lager rentetarief op, terwijl anderen omgekeerd een tariefverhoging aanrekenen voor een hoge quotiteit (de lening in procent van de waarde van de woning).
Duurzame kortingen
Tal van banken bieden al voordelige tarieven op consumentenkredieten voor groene renovaties. Maar nieuw is dat ook energiezuinigheid een rentevoordeel kan opleveren voor hypothecaire woonkredieten.De duurzame nichebank Triodos pakt uit met stevige kortingen voor wie extreem energiezuinig (ver)bouwt. ‘Een energieneutrale nieuwbouw (E-peil kleiner dan of gelijk aan 0) krijgt 90 basispunten (0,9 procentpunt) korting op het basistarief. Een energiezuinige renovatie kan een korting tussen 50 en 90 basispunten opleveren. Ook wie leent voor een cohousingproject waarin bijvoorbeeld meerdere generaties samenleven, kan een korting krijgen’, zegt Olivier De Craene, expert in woonkredieten bij Triodos. Omdat ‘elke inspanning belangrijk is’, heeft Triodos eind vorig jaar de voorwaarden om een korting te krijgen minder streng gemaakt, ‘zonder daarbij de ambitie te hebben een echte prijsbreker te worden.’
Argenta biedt sinds augustus 2019 een rentekorting aan klanten die duurzaam bouwen, kopen en of renoveren. Het gaat om 10 basispunten korting voor bestaande woningen met een EPC van maximaal 200, een nieuwbouw met een E-peil van maximaal E35 in het Vlaams en Brussels Gewest of Ew40 in het Waals Gewest, of een renovatie die voor minstens de helft bestaat uit energetische investeringen zoals een zonneboiler of -panelen, warmtepompen, geothermische verwarming, regenwaterrecuperatie, domotica, groene daken, thuisbatterij of een windmolen. ‘In 2020 genoot iets minder dan een vijfde van onze hypotheekklanten die korting’, zegt woordvoerster Mieke Winne. Argenta kan ten laatste drie jaar na de volledige opname van het krediet vragen aan te tonen dat de voorwaarden voor de korting ‘duurzame investeringen’ vervuld werden. Kan de klant dat niet, dan gaat de toegekende korting vanaf dan definitief verloren.
Bij de grootbanken vertaalt alleen BNP Paribas Fortis energiezuinigheid al in een korting op het rentetarief: -10 basispunten voor woningen met een EPC van maximaal 150. De andere banken geven aan er ook naar te kijken.
De banken krijgen de komende jaren een almaar beter zicht op de energiezuinigheid van de woningen waarvoor ze een lening geven.
De banken krijgen de komende jaren een almaar beter zicht op de energiezuinigheid van het vastgoed waarvoor ze kredieten toestaan. De Nationale Bank verplicht hen sinds begin dit jaar het Energieprestatiecertificaat (EPC) op te vragen van de woning waarvoor geleend wordt. Die verplichting geldt voor nieuw afgesloten leningen sinds 1 januari en voor woonkredieten uitgegeven na 1 januari 2017 waarvoor het nog uitstaande kredietbedrag meer dan 85 procent van de waarde van de woning bedraagt.
‘Het opvragen van het EPC is nog een louter administratieve verplichting voor de banken. Het attest noch de EPC-score is voor geen enkele bank een voorwaarde voor het krijgen van een krediet’, verzekert Ivo Van Bulck, de directeur-generaal van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK).
‘In een eerste fase is het een administratieve formaliteit die vooral inzichten zal opleveren over onze vastgoedportefeuille. We verwachten dat die inzichten de komende jaren aan belang zullen winnen en dat op basis daarvan het kredietbeleid en de prijsvoorwaarden herzien worden’, erkent Argenta-woordvoerster Minne.
Hetzelfde geluid klinkt bij zowel KBC, ING als Belfius. ‘Vandaag heeft het EPC-certificaat van de woning geen impact op onze tariefzetting of op de toekenning van het woonkredietdossier. De (verbetering van de) duurzaamheid van de woning wordt een almaar belangrijker thema. We werken eraan om de duurzaamheid verder in de kredietverlening te integreren’, zegt Belfius.
Tariefverhogingen
Behalve kortingen rekenen enkele banken in bepaalde gevallen een tariefverhoging op het basistarief aan. Het gaat om situaties die voor de banken meer risico’s inhouden. Zo verhoogt KBC het tarief met 0,20 procentpunt bij een quotiteit van 90 procent of meer. Dat betekent dat meer dan 90 procent van de waarde van de woning geleend wordt.
Voor een bankier is een hypothecair krediet dé manier om een klant tientallen jaren aan hem te binden.
Crelan verhoogt het tarief met 10 basispunten als op slechts de helft van het geleende bedrag een hypotheek wordt genomen. Wordt het volledige bedrag in mandaat geleend, dan komen er 20 basispunten bij.
Sinds Vlaanderen de woonbonus heeft afgeschaft, doet het er fiscaal niet meer toe of u voor een hypothecaire inschrijving of een hypothecair mandaat kiest. Maar de notaris- en registratiekosten van een mandaat liggen aanzienlijk lager dan die van een inschrijving. Een hypotheek op een lening van 200.000 euro kost 5.207 tot 5.570 euro. Bij een mandaat voor die lening is dat slechts 1.105 tot 1.529 euro.
Maar voor de bank houdt een mandaat meer risico in dan een hypothecaire inschrijving. Als u leent in mandaat, neemt de bank niet onmiddellijk een hypotheek op uw woning, maar krijgt ze alleen een volmacht dat te doen als dat nodig zou zijn.
