Huurinkomsten aangeven
In België worden particuliere vastgoedbeleggers niet rechtstreeks belast op hun huurinkomsten, tenzij ze commerciële ruimtes verhuren. Dat wil niet zeggen dat u geen belastingen betaalt.
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
8
Uw huuropbrengsten en de fiscus
Boven op de onroerende voorheffing moet de belegger in zijn belastingaangifte het bedrag van het kadastraal inkomen (KI) van het goed aangeven. Hij wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Omdat inkomsten uit vastgoed bijgeteld worden bij alle andere inkomsten worden ze belast tegen de marginale belastingvoet - dat is de hoogste belastingschijf - van de belastingplichtige.
Om uw marginale belastingvoet te kennen volstaat het te kijken in welke belastingschijf uw netto belastbaar inkomen valt. Als dat jaarlijks inkomen circa 38.000 euro bedraagt, stijgt de marginale belastingvoet tot 50 procent, de hoogste belastingschijf in België. Daarbij is geen rekening gehouden met de gemeentelijke opcentiemen, die variëren.
| Wat geeft u aan?
Het volstaat in uw jaarlijkse belastingaangifte het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan te geven onder de codes 1106/2106. De fiscus indexeert dat zelf en verhoogt het bedrag met 40 procent.
Voorbeeld:
Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van uw appartement bedraagt 1.000 euro. Voor het inkomstenjaar waarop de aangifte betrekking heeft, bedraagt de indexeringscoëfficiënt (die elk jaar gepubliceerd wordt) 1,8 procent. Uw marginale belastingvoet bedraagt 50 procent.
Geïndexeerd KI: 1000 euro *1,8 = 1.800 euro
Belastbare basis: 1.800 euro *1,4 = 2.520 euro
Belastingbedrag: 2.520 euro *50% = 1.260 euro
| Nuttige leningen
Om uw belastbare basis te verminderen en minder belastingen te betalen, kunt u de betaalde intresten van een of meerdere leningen die u hebt afgesloten met als doel vastgoed te kopen, te renoveren of te bouwen aftrekken. Het wetboek van de inkomstenbelasting stelt dat de intresten die betrekking hebben op een schuld die werd aangegaan voor een welbepaald onroerend goed afgetrokken mogen worden van de onroerende inkomsten.
Als u voor een bulletkrediet voor de aankoop van een opbrengstwoning 500 euro per maand aan intresten betaalt (dus 6.000 euro per jaar) en uw totale onroerende inkomsten 7.000 euro bedragen, betaalt u slechts op een bedrag van 1.000 euro belastingen. U betaalt dus maar 500 euro belastingen op uw onroerende bezittingen (tegen een belastingvoet van 50 procent). Als u geen lening had afgesloten zou u 3.500 euro aan belastingen moeten betalen.
Om aftrekbaar te zijn, is het soort krediet van geen belang. U moet alleen kunnen aantonen dat een verband bestaat met een van uw onroerende goederen. Het kan dus gaan om een hypothecaire lening of een lening op afbetaling (al dan niet met een onroerende bestemming). U kunt dus bijvoorbeeld de intresten van een consumentenkrediet aftrekken, als de daardoor vrijgemaakte middelen voor het onroerend goed werden ingezet.
En als u bemeubeld verhuurt?
Als u een bemeubeld pand verhuurt, hebt u volgens de fiscus twee soorten inkomsten: onroerende en roerende inkomsten.
De verhuring van een pand levert onroerende inkomsten op. Die moet u aangeven in vak III van de inkomstenbelasting (belast tegen de marginale belastingvoet).
De verhuring van meubels levert roerende inkomsten op. Die moet u aangeven in vak VII, B, onder de codes 1156/2156 (verminderd met 50 procent lasten en afzonderlijk belast tegen het tarief van de onroerende voorheffing dat dat jaar van toepassing is).
Hoe maakt u een onderscheid tussen beide inkomsten? Tenzij de huurovereenkomst zowel het roerend als het onroerend gedeelte vastlegt, vertrekt de fiscus van het principe dat 40 procent van de huur betrekking heeft op de meubels en 60 procent op het gebouw. Van het huurgedeelte voor de meubels mag u een forfait van 50 procent voor onkosten aftrekken. Het saldo wordt afzonderlijk belast tegen 30 procent (verhoogd met de gemeentelijke opcentiemen).
Lees ook:
Hoe wordt (verhuurd) vastgoed vandaag belast?