Zelf verhuren of laten doen?
Veel verhuurders worstelen met dezelfde vraag: regel ik alles zelf of geef ik een stukje van mijn rendement op om mezelf wat te ontzien? Gaat u met andere woorden zelf op zoek naar een huurder of laat u die taak over aan een professional?
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
6
Zelf verhuren of laten doen?
Een goede vastgoedbelegger moet over een dosis ondernemerszin beschikken, zegt men weleens. U investeert een aanzienlijk bedrag, dat maar rendeert als regelmatig huurgelden binnenstromen en de onderhoudskosten niet te hoog oplopen. En u moet zelf de handen uit de mouwen steken om aan de verzuchtingen van uw huurders te voldoen.
Een huurder die tijdig de huur betaalt, moet u koesteren. Leegstand is en blijft een gesel voor elke verhuurder. Elke huurderswissel brengt kosten met zich mee - denk maar aan schoonmaak en herstellingen. U moet ook tijd en energie steken in de zoektocht naar een nieuwe huurder. Om de lasten te minimaliseren en uw rendement dus te optimaliseren, kunt u kleine herstellingen zoals schilderwerken of de tuin in orde brengen zelf uitvoeren.
| Verhuur management
Is al die rompslomp niets voor u en hebt u weinig tijd om aan uw belegging te besteden, dan kunt u terecht bij een vastgoedkantoor, dat in ruil voor een vergoeding de zaken voor u regelt. Reken daarbij op kosten van 8 tot 10 procent van uw maandelijkse huur.
Een verhuurkantoor zet uw pand in de markt. Het maakt de huurcontracten en de plaatsbeschrijving op, onderhoudt de relaties met de huurder, int de huur (en stort die aan u door na aftrek van de beheerskosten en andere kosten die eventueel werden gemaakt) en regelt de huurindexering en eventuele herstellingen.
Het kan u ook vertegenwoordigen tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars (als u een appartement verhuurt), het stuurt betalingsherinneringen, enzovoort. Het beheermandaat is op maat gemaakt. U Kiest de opties waarvoor u wel of niet wilt betalen.
| Verhuren via een sociaal verhuurkantoor
Steeds meer beleggers richten zich tot een sociaal verhuurkantoor (SVK) om hun pand te verhuren. Het principe is eenvoudig: u tekent een huurovereenkomst met een SVK, dat op zijn beurt uw woning onderverhuurt aan een huurder met een bescheiden inkomen. U kunt de huurprijs niet zelf bepalen, het SVK doet dat voor u. Over het algemeen liggen de huurprijzen 15 tot 20 procent lager dan de marktprijs. In ruil geniet u enkele voordelen.
• U moet niet zelf op zoek naar een huurder
• Het SVK neemt heel wat administratieve rompslomp voor zijn rekening: het stelt het huurcontract op, neemt de registratie ervan voor zijn rekening, sluit een brandverzekering af en stelt de plaatsbeschrijving op.
• U wordt elke maand netjes betaald, ook als de huurder niet betaalt, of het pand even leegstaat omdat de bewoner na een paar jaar alweer vertrekt. Het is dan aan het SVK om een nieuwe huurder te zoeken.
• U betaalt minder onroerende voorheffing: 1,6 in plaats van 2,5 procent. U moet wel tijdig uw rijksregisternummer en kadastrale gegevens aan het SVK bezorgen.
• Onder bepaalde voorwaarden geniet u een belastingvermindering voor renovaties tijdens de looptijd van het huurcontract. Ook is er een verlaagd btw-tarief (12 in plaats van 21%) voor wie een nieuwe woning bouwt of een recente woning renoveert en voor minstens 15 jaar aan een SVK verhuurt.
• In Vlaanderen geniet de belegger bij de aankoop van een goed dat gedurende minimaal negen jaar door een SVK verhuurd wordt van een verlaagd tarief voor de registratierechten: 7 procent tegenover normaal 10 procent. De huurovereenkomst moet binnen drie jaar na de ondertekening van de akte afgesloten zijn.
Nadat u een huurder hebt gevonden en een correct huurcontract hebt opgesteld mag u niet vergeten dat te laten registreren, een volledige plaatsbeschrijving op te maken, de huurder te informeren over de technische aspecten van het onderhoud en over de aansluitingen, enzovoort. Vergeet uw huurder ook niet jaarlijks een brief te sturen over de indexering van de huur.
TIP: Hoe bepaalt u een correcte huurprijs?
Als u geen ervaring hebt met verhuren, is een huurprijs vastleggen niet altijd vanzelfsprekend. De huurprijzen op vastgoedwebsites of bij makelaarskantoren geven een eerste indicatie. De Vlaamse overheid biedt u ook een tool: Huurschatter.be. Als u daarop enkele gegevens invult, zoals het adres van de verhuurde woning, het type (appartement, rijhuis...) en de grootte, krijgt u een goede indicatie van een realistische prijs.