Stel de perfecte akte op
U kunt uw vermogen op meerdere manieren doorgeven. Denk maar aan een schenking of een testament. Als het over een onroerend goed gaat, kunt u ook gebruikmaken van de verkoopakte om te plannen wat na uw overlijden met het pand moet gebeuren.
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
5
Doe via de akte aan successieplanning
Met erfenisplanning optimaliseert u de fiscale kostprijs van de overdracht. Er zijn meerdere methodes:
| Beding van aanwas
Als u een onroerend goed koopt met uw partner, en u bent niet gehuwd of wettelijk samenwonend, dan kunt u in de verkoopakte een Beding van aanwas opnemen. Dat betekent dat bij het overlijden van een van de partners de langstlevende de volledige eigendom (of het vruchtgebruik) van het goed verwerft zonder successierechten te moeten betalen.
In het geval van feitelijk samenwonen lopen die successierechten hoog op omdat de fiscus de partners als vreemden beschouwt. Bij overdracht in volle eigendom erven de kinderen niet in naakte eigendom.
‘Dat is niet altijd de beste oplossing. Vooral niet wanneer het gaat om kinderen uit een eerste huwelijk. Als een van de partners de volledige eigendom verwerft, komt het goed uiteindelijk in handen van zijn erfgenamen. Als de overleden partner kinderen had, hebben die dus geen enkel recht op het pand. Soms is dat de bedoeling, maar u denkt dat het best goed door. Het is moeilijk te voorspellen welke partner het eerst overlijdt’, zegt notaris Renaud Grégoire.
Op fiscaal vlak moet de partner die na een overlijden volle eigenaar wordt de registratierechten betalen (12,5 procent in Wallonië en Brussel en 10 procent in Vlaanderen), tenzij de administratie de operatie kwalificeert als een schenking.
| Mede-eigendom met de kinderen
U kunt in de verkoopakte vermelden dat bijvoorbeeld de ouders voor 99 procent eigenaar zijn en hun kind(eren) voor 1 procent. Bij overlijden van de ouders zijn de kinderen uiteraard erfbelasting verschuldigd. Maar als ze voor het overlijden van hun ouders het goed willen overnemen (of in ontvangst nemen), moeten ze in het Waals Gewest en het Brussels Gewest slechts 1 procent registratiebelasting betalen op het moment van de verdeling, omdat ze al mede-eigenaar zijn. In Vlaanderen is dat 2 procent.
Ook hier zitten addertjes onder het gras.
‘De ouders worden samen met hun kinderen mede-eigenaars. Ze kunnen niet zomaar doen wat ze willen met het goed. Altijd hebben ze het akkoord van de kinderen nodig. Als een van de kinderen die deelgenoot zijn vroegtijdig overlijdt en er kleinkinderen (vaak minderjarigen) zijn die door de overlevende partner worden vertegenwoordigd, kan dat tot een gevoelige conflictsituatie leiden. Het feit dat de kinderen eigenaar zijn van een goed, ook al is dat slechts gedeeltelijk, kan ook tot gevolg hebben dat ze geen gebruik meer kunnen maken van fiscale aftrekmogelijkheden of fiscale voordelen als ze een eigen woning aankopen’, zegt Renaud Grégoire.
| De volle eigendom voor een kind
Het is volledig wettelijk om een onroerend goed te kopen op naam van uw kind. Zo vermijdt u dat het successierechten moet betalen. U verliest wel de volledige controle over uw goed. Als het kind nog minderjarig is, moet elke actie met betrekking tot het onroerend goed het akkoord van een vrederechter krijgen.
Is het kind meerderjarig, dan kan niets verhinderen dat het de woning verkoopt omdat het geld nodig heeft en dat wil gebruiken voor totaal iets anders dan wat u voor ogen had. Mocht u later nog kinderen krijgen, dan wordt het ook moeilijk om het evenwicht in uw successie te herstellen.
| De gesplitste aankoop
Bij een gesplitste aankoop van een onroerend goed kopen doorgaans de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Meestal gebeurt dat met het geld dat ze hebben ontvangen via een schenking van hun ouders. Bij het overlijden van de laatste partner dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaars. Tot voor juni moest in het Vlaams Gewest schenkbelasting betaald zijn op de schenking om latere erfbelasting te vermijden. Maar door een arrest van de Raad van State hoeft dat niet meer.
Het volstaat voor het verlijden van de notariële koop-verkoopakte het geld zondermeer te schenken. Op voorwaarde dat de schenker nog drie jaar blijft leven, worden de kinderen automatisch eigenaar zonder erfbelasting te betalen. Komen de ouders vroeger te overlijden, dan moet wel erfbelasting betaald worden. Wie het risico op erfbelasting niet wil lopen, kan de schenking laten registreren en schenkbelasting betalen. Dan moet geen erfbelasting meer betaald worden.
‘Opnieuw kan het om een vergiftigd geschenk gaan, omdat ook hier de kinderen bepaalde fiscale voordelen mislopen wanneer ze een eigen woning kopen. De ouders verliezen ook hun beslissingsbevoegdheid. Als ze beslissingen willen nemen over het goed, moeten ze met de kinderen tot een akkoord komen’, vervolgt Renaud Grégoire.
| Aankoop door een patrimoniumvennootschap
Een aankoop door een patrimoniumvennootschap, en niet door een natuurlijk persoon, biedt de gelegenheid het onroerend goed te schenken tegen een lagere kostprijs. Een onroerende schenking is namelijk onderworpen aan registratierechten met een progressief tarief (in functie van de waarde van het goed), dat varieert naargelang de graad van verwantschap en het gewest waarin u woont. Het tarief kan oplopen tot 27 of 30 procent als u aan een kind of een partner/samenwonende schenkt.
En tot 50 procent in de andere gevallen. Schenkt u aandelen van een vennootschap, dan gaat het om een roerende schenking. Als u die niet laat registreren, is ze niet onderhevig aan registratierechten. Als de schenker binnen drie jaar overlijdt, moeten op het bedrag van de schenking wel successierechten worden betaald. Bovendien heeft het bezitten van een onroerend goed in een vennootschap ook andere gevolgen waarvan u zich goed bewust moet zijn.
Fiscus strenger voor aankoop vastgoed via vennootschap
Een woning kopen met uw vennootschap? Doe het doordacht