Doe uw huiswerk
Bestaand vastgoed zonder enige stedenbouwkundige inbreuk vindt u maar zelden, zeker niet in Brussel. Om als investeerder niet voor verrassingen te komen staan, doet u dus maar beter uw huiswerk.
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
4
Doe uw huiswerk
Vooraleer u de verkoopakte ondertekent, bent u er het best zeker van dat het pand dat u koopt clean is. De notaris moet daarvoor de nodige opzoekingen doen.
Er kunnen kleine overtredingen zijn, zoals een tuinhuis dat te dicht bij een haag achterin de tuin staat, maar ook zware inbreuken, zoals de opsplitsing van een eengezinswoning in meerdere wooneenheden of het zetten van een bijgebouw zonder stedenbouwkundige vergunning.
Om achteraf niet met de gebakken peren te zitten, kunt u bij de ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst een opschortende voorwaarde laten opnemen over de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften. Als het stedenbouwkundig uittreksel nog niet voorhanden is bij de verkoopovereenkomst, raadt een notaris dat altijd aan. Vergelijk het met de bepaling die kandidaat-kopers aan een compromis toevoegen over het verkrijgen van een hypothecaire lening bij de bank. Geen lening, geen deal.
Bij een eventuele inbreuk kunt u ook met de verkoper onderhandelen over een lagere prijs, maar als u toch een pand koopt dat niet aan alle stedenbouwkundige voorschriften voldoet, loopt u het risico dat u niet meer kunt regulariseren. Als u bijvoorbeeld een klein opbrengstgebouw koopt dat als een eengezinswoning vermeld staat in het kadaster, dan is het niet zeker dat de gemeente bereid is de gewijzigde bestemming te aanvaarden.
U blijft dan achter met een gebouw dat u (op eigen kosten) moet ombouwen tot een eengezinswoning. Bovendien kunt u met de woning niet hetzelfde rendement behalen als u voorzien had voor het opbrengstgebouw.
De drie gewesten hebben een verschillende aanpak op het vlak van stedenbouwkundige inbreuken en verjaring. Als de inbreuk niet verjaard is, riskeert de eigenaar strafrechtelijk en/of burgerrechtelijk vervolgd te worden. Hij kan zelfs verplicht worden het goed weer in zijn oorspronkelijke staat te herstellen.
| In het Brussels Gewest
Illegale handelingen en werken verjaren strafrechtelijk na tien jaar. Op administratief vlak blijft een regularisatievergunning noodzakelijk. Dat betekent dat u in het geval van stedenbouwkundige inbreuken nog administratieve boetes (van 250 tot 100.000 euro) kunt krijgen. In extreme gevallen wordt u verplicht de woning in haar oorspronkelijke staat te herstellen.
Wie vastgoed koopt dat zondigt tegen de stedenbouwkundige voorschriften heeft twee mogelijkheden:
1. U weet er niets van. U kunt niet meer worden vervolgd, tenzij u niet binnen een redelijke termijn vanaf het ogenblik dat u van de inbreuk op de hoogte was een einde stelt aan de overtreding.
2. U bent wel op de hoogte. Wie wel op de hoogte is van de toestand bij het verwerven van een goed kan strafrechtelijk vervolgd worden. De inbreuk is niet meer strafbaar na een termijn van tien jaar (te tellen vanaf de beëindiging van de illegale werken).
| In Vlaanderen
Er bestaan twee soorten stedenbouwkundige inbreuken en twee verjaringstermijnen, die in 2009 werden ingevoerd.
1. Inbreuken gepleegd buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied verjaren na een termijn van vijf jaar (dus sinds 1 september 2014)
2. Inbreuken gepleegd in ruimtelijk kwetsbaar gebied (zoals natuurgebieden) verjaren na een termijn van tien jaar (dus niet voor 2019).
Drinkbaar water en rookmelder
Vooraleer u een woning verhuurt, gaat u het best na of ze voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten. ‘In Vlaanderen moeten alle woningen beantwoorden aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Alleen verhuurders worden bestraft als de regels niet gerespecteerd worden’, zegt juriste Claire De Cock van de Verenigde Eigenaars.
Een van die normen betreft oppervlakte. Verhuurt u een kamer, dan moet die minstens 12 m2 groot zijn voor één persoon en 18 m2 voor twee personen. Voor studentenkoten zijn er specifieke normen. Een kot moet minstens 12 m2 groot zijn. Voor een zelfstandige woning is het minimum 18 m2 voor één persoon en 27 m2 voor twee personen. Verhuurt u die oppervlakte aan vier personen, dan gaat u in de fout.
Sinds 2013 zijn rookmelders in huurwoningen verplicht. Een woning moet over elementaire sanitaire voorzieningen beschikken, zoals een keuken, toilet, bad of douche, een gootsteen en drinkbaar water. Ook moeten er voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden zijn, evenals veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties.
Tegen 1 januari 2020 moeten alle daken van woningen in het Vlaams Gewest geïsoleerd zijn.
Voldoet u niet aan de kwaliteitsvereisten, dan loopt u het risico dat uw huurder of de gemeente een inspecteur stuurt om de woning te controleren. Naargelang de ernst van het gebrek krijgt u strafpunten toegekend, van 1 tot 15 punten. Uw woning riskeert ongeschikt - of in het slechtste geval onbewoonbaar - te worden verklaard.
‘Het is niet omdat u een nieuwbouwwoning verhuurt dat zich geen problemen kunnen voordoen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan vochtproblemen. Die komen komen ook bij nieuwbouw voor’, benadrukt De Cock.