Bereken uw rendement
Een pand kopen om te verhuren is niet hetzelfde als een woning op de kop tikken voor uzelf. U moet uw emoties uitschakelen en op zoek gaan naar vastgoed dat zoveel mogelijk potentiële huurders kan bekoren. Om het rendement is het u tenslotte te doen.
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
3
Wees realistisch over uw rendement
Nieuwbouw of een bestaand pand? Twee of drie slaapkamers? Op het platteland of in de stad? De keuzes die u maakt, bepalen mee het rendement van uw vastgoedinvestering.
Als u een bestaand pand koopt, dan is de kans groot dat u eerst moet renoveren vooraleer u kunt verhuren. Voor een verouderd appartement kunt u minder huur vragen. Vandaar dat nieuwbouw de voorkeur geniet, omdat u dan minder snel in de kosten valt.
‘Beleggers die kiezen voor nieuwbouw houden van gemoedsrust. Ze weten dat er geen werken staan aan te komen. Als eigenaar kunt u ook rekenen op de tienjarige garantie mocht zich in het nieuwbouwappartement een probleem voordoen’, zegt Morgane Houart van Real Stone Invest.
Daarnaast bent u allicht beter af met een pand in de stad, omdat de vraag naar huurpanden daar groter is. Met een klassiek een- of tweeslaapkamerappartement zult u meer succes oogsten. Als er meer kamers zijn, kunt u natuurlijk meer huur vragen, maar als investeerder Kiest u toch beter voor een pand dat Jan Modaal kan huren.
Wat mag u verwachten van rendement?
‘Het bruto rendement van vastgoed op de secundaire markt moet tussen 4 à 5 procent liggen, wil het de moeite waard zijn om eraan te beginnen’, zegt Quentin Vandenhaute van de financieel planner Maxel. Voor nieuwbouw is het moeilijk om een rendement van meer dan 3,5 procent te bereiken, omdat u van bij de start geconfronteerd wordt met het nadelige btw-tarief van 21 procent.
| Bruto vastgoedrendement
Het bruto rendement van uw onroerend goed wordt bepaald door de aankoopprijs, verhoogd met de registratiebelasting of de btw, de notariskosten en eventuele renovatiewerken, en door de jaarlijkse huurprijs.
Een appartement van 250.000 euro (inclusief kosten) dat elke maand 1.000 euro huur oplevert, biedt een brutorendement van 4,8 procent (12.000/250.000). Als u een rendement van 5 procent beoogt, moet u door te onderhandelen een totaalbudget van 240.000 euro proberen te bereiken. Lukt dat niet, dan moet u de huur met 40 euro per maand optrekken.
- Rendement
- Huur
- Aankoopprijs
| Netto vastgoedrendement
Het bruto rendement wordt uiteraard deels opgegeten door een reeks kosten. Als u die ervan aftrekt, houdt u het netto rendement over. Morgane Houart: ‘De combinatie van alle elementen samen kan het bruto rendement van een pand halveren.’ Wat zijn die elementen?
1. Fiscaliteit
U wordt belast op het bezit van onroerend goed, tenzij u voldoende intresten van uw lening kunt aftrekken en zo de belastbare basis tot nul kunt herleiden. De onroerende voorheffing blijft u altijd verschuldigd.
2. Onderhoud
Dat gaat van het dagelijks onderhoud (stopcontact herstellen, lamp vervangen, kosten voor de loodgieter bij een verstopte gootsteen…) tot grotere uitgaven (een nieuwe verwarmingsketel, vochtprobleem…). ‘Koopt u iets in mede-eigendom, controleer dan de jongste verslagen van de algemene vergaderingen om na te gaan welke werken voorzien zijn en welke onlangs werden uitgevoerd’, raadt Houart aan. En als u iets koopt met een lift, ga dan goed na of die aan alle normen voldoet. Een nieuwe lift kost al snel 30.000 euro.
3. Leegstand
Elke maand zonder huurders is een verloren maand. Ook in die maanden moet u uw lening blijven terugbetalen. Ook laattijdige betalers kunnen uw rendement beïnvloeden door eventuele procedurekosten.
4. Beheer
Als u met een agentschap samenwerkt om uw pand te verhuren, bent u op zich een maand huur kwijt. Geeft u uw pand in beheer, dan kost u dat maandelijks tussen 8 à 10 procent van de huurprijs.
5. Evolutie vastgoedprijzen
Als u het hebt over netto rendement, moet u ook rekening houden met de meer- of minwaarden van uw pand. ‘Hopen dat de meerwaarden even groot zijn als de voorbije jaren is een utopie. Als we een ruwe schatting maken van hoe de markt evolueert, dan haalt de jaarlijkse stijging maximaal het inflatiepercentage, of 1 tot 2 procent per jaar’, meent Quentin Vandenhaute.
Bruto financieel rendement
Volgens Vandenhaute moet u niet zozeer kijken naar het rendement van uw pand, maar naar het financieel rendement van de geïnvesteerde cash. Als u leent voor de aankoop en zelf maar een deel cash inbrengt, kunt u genieten van het hefboomeffect. Dat houdt in dat u geld overhoudt om in andere projecten te investeren, die op hun beurt geld opbrengen. Het rendement op de eigen inbreng ligt dan hoger dan als u alles zelf betaalt. Geld dat u leent bij een bank kost ook minder dan wat het u opbrengt. Als u een goed profiel hebt, doet u er daarom goed aan zoveel mogelijk schulden aan te gaan. Dat vergroot wel het risico als de vastgoedprijzen dalen.
Stel: u koopt een pand van 300.000 euro. Daarbovenop moet u 45.000 euro aan kosten betalen. Samen is dat 345.000 euro. Het pand brengt jaarlijks 12.000 euro huur op. De belegger wil het pand gedurende 15 jaar bijhouden.
Case 1: 345.000 euro aan eigen middelen
Zonder lening is het financieel rendement gelijk aan het rendement van het vastgoed. De berekening is dezelfde als voor een belegging in roerende waarden: u moet de jaarlijkse inkomsten delen door het geïnvesteerde bedrag. We houden geen rekening met de meerwaarde van het onroerend goed. Die compenseert de onderhoudskosten, de leegstand… tijdens de duur van de belegging.
Van de jaarhuur trekken we de afschrijving van de kosten af - 3.000 euro of 15% per jaar - in het geval de eigenaar zijn pand weer verkoopt voor de eindvervaldag.
Cashflow na krediet: 12.000 - 3.000 = 9.000 euro
Bruto rendement van de geïnvesteerde cash: 9.000/345.000 = 2,60 procent
Case nummer 2: 145.000 euro aan eigen middelen
De belegger legt 145.000 euro cash op tafel en leent 200.000 euro. Hij betaalt 3.800 euro rente per jaar voor een bulletkrediet op 15 jaar. Na aftrek van de afschrijving van de aanwervingskosten en de jaarlijks betaalde rente bedraagt zijn cashflow 5.200 euro per jaar.
Berekeningen: Maxel
Rekening houdend met de fiscaliteit wordt het verschil tussen de twee cases nog groter. Want als u geen schuld aangaat, betaalt u meer belastingen. ‘Een vastgoedtransactie moet u vanuit alle invalshoeken bekijken (erfrechtelijk, fiscaal, financieel…), wat beleggers maar zelden doen’, aldus Vandenhaute.