Kies de juiste lening
Schulden aangaan terwijl u genoeg spaargeld hebt? Het klinkt onlogisch, maar ook als u over veel cash beschikt, is lenen voor vastgoed interessant. Er zijn meer mogelijkheden dan alleen maar het klassieke woonkrediet.
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
2
Kies het juiste woonkrediet
Het wordt ons met de paplepel ingegeven: koop niets wat je je niet kan veroorloven, anders leef je boven je stand. Toch is lenen voor een investeringspand geen slechte zaak. Integendeel, u vaart er fiscaal wel bij omdat de betaalde intresten - en soms ook de kapitaalaflossingen- een belastingvoordeel opleveren.
De betaalde intresten worden afgetrokken van het belastbaar onroerend inkomen, berekend op basis van de huurinkomsten of het kadastraal inkomen. Bij een lening om te investeren in vastgoed speelt ook een hefboomeffect. Niet alleen houdt u geld over om in andere projecten te investeren (die dan op hun beurt geld opbrengen), het rendement op de eigen inbreng ligt ook hoger dan als u alles zelf betaalt.
Welke lening past het best bij u?
| Klassieke lening
Doorgaans wordt de aankoop van een investeringspand gefinancierd met een klassieke hypothecaire lening, zoals voor een gezinswoning. De tarieven zijn niet hoger voor beleggers dan voor mensen die een krediet afsluiten voor een eigen woning. Ook de renteformules verschillen weinig. De bank houdt onder meer rekening met uw inkomsten en schulden om te bepalen hoeveel u kunt lenen. En net zoals voor de aankoop van een gezinswoning let de bank erop dat u niet meer leent dan het aankoopbedrag.
Sommige banken beperken de quotiteit zelfs tot 80 procent: u leent dan maximaal 80 procent van de waarde van de woning. Maar een beperkt aantal banken wil een lening verschaffen voor het volledige aankoopbedrag inclusief de kosten, zoals de registratiebelasting en notariskosten. De meeste banken bieden een lagere rentevoet als u extra producten afneemt, zoals een brandverzekering.
| Bestaande lening
Om kosten te besparen - denk aan de hypothecaire inschrijving - kunt u ook een bestaande lening aanspreken. Als u nog een woonkrediet hebt lopen én die lening voldoende is afbetaald, kunt u een heropname van dat krediet vragen. Hou er dan wel rekening mee dat die nieuwe lening wordt afgesloten tegen de huidige rentevoeten, niet de oude.
| Hoe kapitaal terugbetalen
Met een bulletkrediet lost u tijdens de looptijd van de lening enkel intresten af, geen kapitaal. Pas aan het einde van de rit betaalt u het geleende bedrag in een keer terug. Daardoor ligt de maandlast een stuk lager dan bij een klassieke hypothecaire lening.
De rentevoeten voor een bulletkrediet liggen iets hoger dan die voor een klassieke lening: reken op 20 à 50 basispunten extra. Zo’n lening houdt meer risico in, omdat u enkel intresten afbetaalt en geen kapitaal.
Deze lening is niet voor iedereen geschikt. U moet aan het einde van rit nog het geleende kapitaal terugbetalen. Daarom is een bulletkrediet vooral interessant voor mensen die al een vermogen hebben opgebouwd of die een grote som geld verwachten, bijvoorbeeld de uitkering van een groeps- of levensverzekering.
Als u er niet in slaagt het kapitaal dat u bij de eindvervaldag moet terugbetalen bijeen te brengen, kunt u het pand nog altijd verkopen om uw schuld af te lossen. Dat ligt natuurlijk een stuk moeilijker als het om uw eigen woning gaat.
Het grote voordeel van een bulletkrediet is de fiscaliteit, omdat de betaalde intresten een belastingvoordeel opleveren. Bij een klassieke lening betaalt u veel intresten terug bij het begin van het krediet en weinig aan het einde. De intrestlasten die u kunt aftrekken dalen dus met de jaren. Met een bulletkrediet kunt u gedurende de volledige looptijd van de lening een constant intrestbedrag aftrekken. Aan de andere kant: aan het einde van de rit ligt het kostenplaatje bij een bulletkrediet hoger, omdat u gedurende de hele looptijd intresten betaalt op het volledig uitstaand kapitaal.
1. Pand verkopen
vrij drastisch, maar dat hoeft geen drama te zijn. Dat hoeft geen drama te zijn. Na verloop van tijd wordt u als investeerder toch geconfronteerd met renovatiekosten en dan is een verkoop misschien geen slechte optie. Uiteraard hoopt u dat de vastgoedmarkt tegen dan geen te grote prijsschommelingen kent.
2. groepsverzekering
Via het kapitaal van een groepsverzekering of een pensioenplan (als u zelfstandige bent). ‘Rekening houdend met de belastingbesparing die uit pensioenplannen voor zelfstandigen voortvloeit, zijn de rendementen veel hoger dan de intrestvoet van de lening’, weet Désiré Godfroid, bestuurder bij de financieel planner Patrimonia.
3. levensverzekering
Vaak wordt een bulletkrediet gecombineerd met een levensverzekering die moet maken dat u aan het einde van de rit het geleende kapitaal bij elkaar hebt gespaard. Het gaat dan om een belegging in een tak 21- of tak 23-product. Dat zijn levensverzekeringen met een gegarandeerde opbrengst of met een opbrengst die gekoppeld is aan een beleggingsfonds. De financiële waakhond FSMA en de FOD Economie waarschuwden onlangs wel voor een dergelijk combinatie omdat zo’n levensverzekering niet altijd de garantie biedt dat het geleende kapitaal kan worden terugbetaald.
Tip: Schuldsaldoverzekering hoeft niet
Een schuldsaldoverzekering beschermt de partner en nabestaanden als de kredietnemer overlijdt. De verzekering betaalt dan het openstaande saldo van de lening gedeeltelijk of volledig terug. ‘Leent u om te beleggen, dan is het risico dat de achtergebleven partner de lening niet meer kan terugbetalen per definitie veel kleiner’, zegt Ivo Van Bulck, algemeen secretaris van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK).
Het pand kan altijd verkocht worden. Sommige makelaars raden toch aan om een schuldsaldoverzekering af te sluiten om uw belegging beter te beschermen. Offertes vergelijken is dan de boodschap.