In 8 stappen naar de perfecte vastgoedinvestering
Niets mis met dromen van een chic appartement, maar wat u precies kunt kopen hangt af van hoeveel u kunt besteden. Voor u dus een verlanglijstje opmaakt, stelt u het best eerst een budget op. Klinkt logisch, maar hou er rekening mee dat de aankoopkosten meer omvatten dan de vraagprijs alleen.
Door Isabelle Dykmans en Sonja Verschueren
Redactie: N. Becquet | Techniek: B. Verboogen & R. Cockx | Illustraties: F. Ysenbaert
1
Bepaal uw budget
Het budget van uw investering hangt af van twee zaken: de cash waarover u beschikt en het gewest waar uw vastgoed gelegen is. Dat laatste bepaalt hoeveel aankoopbelasting u moet betalen.
1. Zonder lening
Als u over een aardige spaarpot beschikt, kunt u ervoor kiezen om vastgoed te kopen zonder een lening aan te gaan. Al is dat fiscaal misschien niet de interessantste oplossing. Ook een lening voor een investeringspand levert een belastingvoordeel op. Als u geen lening afsluit, kunt u het bedrag van uw belegging makkelijk zelf bepalen.
Let er dan wel op dat u niet al uw centen opsoupeert en een voldoende grote spaarbuffer overhoudt om onverwachte tegenslagen of kosten op te vangen. Hou bij het bepalen van uw budget ook rekening met de aankoopkosten (zie verder) en eventuele werken.
2. Met lening
Als u leent, moet u bij het bepalen van uw budget rekening houden met de aankoopkosten van het vastgoed én uw terugbetalingscapaciteit. Die laatste hangt af van uw recurrente inkomsten (zoals uw loon of huurinkomsten) en uw schulden (zoals andere leningen).
Om uw huurinkomsten te berekenen, baseert de bank zich op de huidige huur (als de woning die u wilt kopen verhuurd is) of op een schatting van de toekomstige huurgelden (vaak na een expertise van het goed). Let wel, uit veiligheidsoverwegingen wordt voor de berekening van de inkomsten maar met 80 procent van de huur rekening gehouden.
Een voorbeeld: u beschikt over 30.000 euro. Die eigen inbreng vertegenwoordigt 15 procent van 200.000 euro. Dat is het maximumbedrag waarop u zich kunt richten voor een aankoop met een lening. U kunt de lening van 200.000 euro gebruiken voor de aankoop en uw 30.000 euro voor de kosten daaraan verbonden.
Dat betekent niet dat er geen oplossingen zijn voor wie geen voldoende grote eigen inbreng heeft. Record Bank is de enige bank die officieel een oplossing aanbiedt voor wie de volledige som van de registratie- en notariskosten wilt lenen. Het gaat om een lening boven op uw hypothecair krediet van maximaal 40.000 euro, met een maximum van 15 procent van de aankoopprijs. Die lening kan ook gebruikt worden om successierechten te betalen als u vastgoed erft.
Een andere mogelijkheid is uw groepsverzekering. Als het reglement van uw werkgever dat toelaat, kunt u een deel van de al opgebouwde reserve gebruiken om een investeringspand te helpen financieren. In dat geval kan de verzekeraar een voorschot geven, waarop wel intresten betaald moeten worden.
1. Registratiebelasting
De registratiebelasting is afhankelijk van het gewest waarin het goed gelegen is. Beleggers hebben nooit recht op enig fiscaal voordeel. Dat is voorbehouden voor wie een eigen en enige woning aankoopt.
• U koopt in Vlaanderen: 10 procent van de aankoopprijs. Het nieuwe verlaagde tarief van 7 procent is toegelaten als u zich ertoe verbindt uw pand gedurende negen jaar via een sociaal verhuurkantoor te verhuren.
• U koopt in Brussel of Wallonië: 12,5 procent van de aankoopprijs.
2. BTW
Als u een nieuwbouwappartement koopt, dan betaalt u geen registratierechten, maar valt u onder het btw-stelsel. U betaalt dan 21 procent op de aankoopprijs. In sommige gevallen, als u bijvoorbeeld op plan koopt, betaalt u enkel btw op de aankoop van het gebouw, en registratierechten op de aankoop van de grond.
3. Notariskosten
De notariskosten bestaan uit administratiekosten (circa 1.000 euro exclusief btw per dossiers) en de erelonen van de notaris. De erelonen variëren naargelang het aankoopbedrag. U betaalt ze zowel op de aankoopakte als op de kredietakte.
4. Renovatiekosten
Als u een verouderde woning op het oog hebt, moet u bij het opstellen van uw budget ook rekening houden met de renovatiekosten. Om te weten hoe diep u daarvoor in de buidel moet tasten, doet u het best een beroep op een architect.