Fiscus blokt gesjoemel met registratiebelasting af

Wie voor 1 juni een compromis heeft getekend om een woning te kopen, kan niet van de verlaagde registratiebelasting van 7 procent gebruikmaken. Sinds 1 juni wordt de registratiebelasting bepaald door de verkoopprijs van de woning. Het algemene tarief is 7 procent, maar huizen tot 200.000 euro (220.000 in de centrumsteden) krijgen een belastingvermindering van 5.600 euro op de registratiebelasting.

Vlabel, de Vlaamse belastingdienst, zal er nauw op toezien dat compromissen die voor 1 juni afgesloten werden onder de oude regeling vallen. In dat geval betaalt u op uw gezinswoning nog 10 procent aankoopbelasting, tenzij het om een woning met een laag kadastraal inkomen gaat. Dan betaalt u maar 5 procent.

Vlabel vraagt de notarissen om van 1 juni tot en met 30 september 2018 systematisch een fiscale verklaring in de akte op te nemen. Daarin moeten de partijen bevestigen op welke datum de verkoopovereenkomst werd gesloten.

De oorspronkelijke verkoopovereenkomst verscheuren en een nieuwe met een datum na 1 juni opstellen, is geen optie. De notaris zal daar niet in willen en kunnen meegaan en doorgaans zijn er sporen die duidelijk maken of een compromis voor of na 1 juni tot stand is gekomen.

Als er twijfel is over de echte datum van het compromis, kan Vlabel bewijsstukken opvragen. Dat kan gaan over de formele leningsaanvraag van de koper, maar ook over de aanvraag van de notaris om een bodemattest te ontvangen. Vlabel heeft veel van die gegevens bij de hand aangezien andere Vlaamse administraties over die data beschikken.

Achterpoortje

Om toch gebruik te maken van de verlaagde registratiebelasting die vanaf 1 juni geldt, kozen veel mensen de voorbije maanden voor een opeenvolgende aan- en verkoopbelofte in plaats van een compromis. ‘Het is belangrijk dat de aankoopbelofte pas na de verkoopbelofte gebeurt, anders heb je juridisch gezien een compromis’, benadrukt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de Confederatie van Immoberoepen (CIB).

In de verkoopbelofte belooft de verkoper eerst voor een bepaalde termijn dat hij zijn huis tegen een bepaalde prijs verkoopt. Hij kan er ook extra voorwaarden in laten opnemen, bijvoorbeeld dat de koper een woonkrediet krijgt.

Als de periode van de verkoopbelofte is verstreken, belooft de koper dat hij de woning tegen de overeengekomen prijs van de verkoper koopt. Dat is de aankoop-belofte. Ook daar kunnen bijkomende voorwaarden aan worden toegevoegd, zoals het tijdig afleveren van alle nodige attesten.

Meestal moet de koper voor de optie een bepaald bedrag aan de verkoper betalen. Als de koopoptie niet gelicht wordt, houdt de eigenaar die som als een soort schadeloosstelling. Als de optie wel gelicht wordt, kan dat bedrag gebruikt worden als eerste voorschot.

Meestal wordt overeengekomen dat de koper de verkoper per aangetekende brief moet inlichten van de intentie om te kopen. In veel gevallen is voorzien dat de verkoop pas tot stand komt door het verlijden van de authentieke akte.

De optie was in afwachting van de lagere registratierechten een interessant instrument om de datum van de verkoop over 1 juni te tillen. ‘Er zijn in de voorbije maanden massaal opties afgesloten’, zegt Hilde Pelgroms, juridisch adviseur van de notarissenvereniging Fednot. ‘We hebben Vlabel daarvan op de hoogte gebracht.’

Kristophe Thijs van de CIB bevestigt dat. ‘Stellen dat meer voor beloftes dan voor het compromis is gekozen, is misschien een brug te ver. Maar we horen van onze leden dat er in de tussenperiode meer gebruik van gemaakt is dan ervoor.’