Als vastgoedinvesteerder kunt u zich richten tot diverse doelgroepen. Het beoogde publiek bepaalt mee het rendement van uw belegging. Het segment van de jonge gezinnen zit alvast in de lift en creëert zo nieuwe opportuniteiten.
Het rendement van een vastgoedinvesteerder wordt bepaald door de verhuurinkomsten en de meerwaarde bij een latere wederverkoop. ‘Beide onderdelen zijn uiteraard sterk afhankelijk van de ligging’, zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een onlineplatform dat rendementsrapporten voor vastgoed aflevert aan de hand van een objectief rekenmodel. ‘De kwaliteit van die locatie wordt bepaald door meerdere parameters, zoals de grootte van de verhuurmarkt, de concurrentie op die markt en de verhouding tussen de verhuur- en aankoopprijzen.’
‘De verhuurmogelijkheden in stadscentra zijn groter dan in landelijke regio’s. Ter illustratie: in een stad als Gent huren twee op de drie inwoners. Maar de sterk gestegen stedelijke huurprijzen duwen veel huurders noodgedwongen richting omliggende gemeenten met een snelle verbinding naar het stadscentrum. Dat opent nieuwe mogelijkheden voor investeerders. We zien de laatste tijd overigens een verhoogde interesse voor Waalse steden, omdat de aankoopprijzen daar nog relatief laag zijn ten opzichte van die in Vlaanderen en Brussel.’
Door de stijgende rentes stellen jonge gezinnen hun vastgoedaankoop uit. Daardoor stijgt de kwaliteit van de huurdersmarkt.
De verhuurdersmarkt is divers. Ze bevat onder andere alleenstaanden, gezinnen, studenten, ouderen, zorgbehoevenden en sociale kwetsbaren. De beoogde doelgroep bepaalt mee het rendement van de vastgoedinvestering. ‘Sommige groepen zitten sterk in de lift wegens een beperkt aanbod’, weet Frédéric Vandenhende. ‘Denk aan studentenhuisvesting in grote universiteitssteden. Maar de situatie kan snel wijzigen door een politieke beslissing. Dat zien we bijvoorbeeld op de markt van assistentieflats, waar het verlaagde btw-tarief zorgde voor een overaanbod.’
Jonge gezinnen huren vaker
Een segment in opmars is dat van de jonge gezinnen, zegt Vandenhende. ‘Vroeger dachten we dat huren alleen iets was voor mensen met beperkte financiële mogelijkheden. Maar vandaag zien we dat door de stijgende rentes jongvolwassen de aankoop van vastgoed uitstellen’, zegt hij. ‘Vroeger kocht de gemiddelde Belg een woning op zijn 28ste, die leeftijd is intussen gestegen tot 42 jaar. Dat is een gunstige evolutie voor woningverhuurders. Niet alleen door de toegenomen vraag, maar ook omdat de kwaliteit van de huurdersmarkt hierdoor stijgt.’
Vroeger kocht de gemiddelde Belg een woning op zijn 28ste. Die leeftijd is intussen gestegen tot 42 jaar.
De ideale huurder betaalt zijn huur correct en onderhoudt het pand goed. Projectontwikkelaars bieden vaak een facultatieve dienstverlening die het verhuuraspect overneemt van de investeerder, en hem zo maximaal ontzorgt. ‘Ook wanneer je verhuurt via een sociaal verhuurkantoor heb je weinig kopzorgen’, stelt Frédéric Vandenhende. ‘De huurinkomsten zijn dan verzekerd gedurende negen of achttien jaar, en je pand wordt nadien weer in de oorspronkelijke staat afgeleverd. In ruil voor die zekerheid ligt het verhuurrendement wel wat lager dan op de reguliere markt.’ Vandenhende verwacht dat ook de wijzigende vastgoedfiscaliteit de markt zal beïnvloeden. ‘De belasting op reële verhuurinkomsten zal er ooit komen’, meent hij. ‘Maar ik hoop dat de overheid ook de kwalitatieve verhuur fiscaal zal ondersteunen. Daarnaast wordt het ecologische aspect almaar belangrijker. Er zit dan ook een nieuwe term aan te komen, de total cost of rent, kortweg TCR. Waar verhuurders vandaag alleen de huurprijs en de algemene kosten moeten afficheren, zullen ze in de toekomst ook de totale kosten van het pand moeten vermelden. Die geven dan een zicht op het concrete energieverbruik.’