‘Laat vastgoed over aan professionals'

De Belg en de baksteen in zijn maag, dat cliché ontkracht Herman Van der Loos meteen. ‘In ons land woont ongeveer 70% van de gezinnen in een eigen huis. Dat is amper meer dan het Europese gemiddelde (69%) en minder dan landen als Portugal (75%), Spanje (77%) en de Baltische Staten (80%).  Daarnaast investeren velen in een tweede woning die ze verhuren. De meeste particuliere eigenaars vergeten echter alle kosten van de huur af te trekken, ook het werk dat ze er zelf in stoppen. Vaak is hun opbrengst pover of zelfs onbestaande. Om nog te zwijgen over de kopzorgen, bijvoorbeeld als een huurder niet betaalt.’

Naast particuliere verhuring bestaat er een ruim aanbod van projectontwikkelaars die assistentiewoningen, hotelkamers, studentenkamers, appartementen voor expats en woningen in vakantieparken verkopen. Investeerders verwachten daar vaak een flink rendement van, maar er bestaat geen garantie dat de ontwikkelaar zijn belofte waarmaakt. Het ene rendement is het andere niet. Zijn alle kosten en taksen afgetrokken? En hoe lang geldt het beloofde rendement?

Wispelturig

‘Deze risico’s kan u omzeilen als u belegt in een Belgische beursgenoteerde vastgoedvennootschap (gvv). Die is aan een streng toezicht onderworpen’, legt Herman Van der Loos uit. Hij volgt de Belgische vastgoedmarkt al 25 jaar. Gvv’s moeten 80 procent van hun uitkeerbare winst uitbetalen. Ze mogen maximaal een vijfde in één gebouw investeren of in gebouwen die dezelfde partij huurt. Hun schuldgraad mag niet meer dan 65 procent bedragen van de totale balans.

‘Bij de gvv’s werken professionals. Zij kopen panden met een hoog huurrendement in meerdere segmenten waar particulieren geen toegang toe hebben (logistiek, retail, kantoren, zorgsector…). Ze houden daarbij rekening met de kosten voor de commercialisering, het onderhoud, de renovatie en de belastingen. Vaak houden ze daar een 3,5 procent dividendrendement aan over. Als men beleggen in een gvv vergelijkt met investeren in bakstenen of met investeren in gemengde fondsen, dan komen gvv’s er de voorbije vijftien jaar het beste uit met een gemiddeld jaarlijks nettorendement (koersschommeling + dividend) van 6% (bron: EPRA index voor België/Groothertogdom Luxemburg).’

‘Als u bijvoorbeeld zelf een appartement koopt, moet u ook registratierechten betalen. Daarmee start u met een minwaarde. Het is bovendien een mythe dat vastgoed niet in waarde kan dalen. Pas als u verkoopt, kent u de waarde van uw belegging. Sommige jaren kan u uit gemengde fondsen betere rendementen halen, maar u blijft afhankelijk van de wispelturigheden van de beurs.’

Stabiel

De volatiliteit van aandelen verklaart waarom veel Belgen nog altijd fysiek vastgoed verkiezen. De prijzen van vastgoed zien we ogenschijnlijk niet zo variëren als de koersen van vastgoedaandelen, maar dat wil niet zeggen dat ze niet aan de wet van vraag en aanbod onderhevig zijn. Bij een opstoot van de rente wordt ook lenen voor fysiek vastgoed fors duurder, en dan zouden ook de prijzen van woningen en appartementen weleens naar beneden kunnen duikelen.

‘Dat is een groot voordeel van een belegging in een gvv. De belegger kan zijn vastgoedaandeel binnen de minuut verkopen, terwijl het enkele maanden duurt om een huis van de hand te doen.’ De waardeschommelingen van vastgoedaandelen zijn de keerzijde van de vlotte verhandelbaarheid van die aandelen, al bleven ze de voorbije jaren stabiel in ons land. Ze profiteren ook van de goedkope bankkredieten in België.

De kans is groot dat de toppers en floppers uit 2018 niet veranderen in 2019. Zorgvastgoed doet het goed, retail is een zorgenkind dat lijdt onder de boomende e-commerce. Toch kunnen sommige retailfondsen mooie beursreturns tonen, bijvoorbeeld de baanwinkelspecialist Retail Estates. De markt voor logistiek vastgoed blijft in trek door de grote vraag naar moderne stockageruimte en magazijnen vaak op maat van de klant.