Er bestaan alternatieven voor wie graag in papieren vastgoed belegt, maar zich liever niet op de beurs waagt.
Papieren vastgoed biedt alle voordelen van een financiële belegging, zoals een laag startbedrag en liquiditeit. Bovendien combineert het dat met de veiligheid van een vastgoedbelegging. Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) maakten daar hun corebusiness van. Ze bieden verschillende locaties en producten aan: het klassieke residentiële vastgoed, studentenkoten, serviceflats, kantoren, handelszaken, enzovoort. Maar andere spelers hebben een gelijkaardige service bedacht.
Een massa koten
De Gentse vastgoedpromotor Upgrade Estate is sinds 2002 bijvoorbeeld gespecialiseerd in studentenkoten. Hij beschikt intussen over ruim 3.000 kamers in zes steden: Gent, Kortrijk, Brugge, Antwerpen, Brussel en Bergen. Zijn succes verklaart hij door zijn origineel concept, dat gebaseerd is op ‘samen leven’, duurzaamheid en het verzorgde huurbeheer, gevoerd door zijn filiaal Upkot.
Upgrade Estate ontwikkelde zich op een klassieke manier, door de kamers stuk per stuk aan beleggers te verkopen. Nu, drie jaar later, bedacht de promotor een nieuw systeem, dat gebaseerd is op de verkoop van aandelen van een onderneming, die speciaal voor elk project wordt opgericht. ‘Het voordeel voor de kopers? Ze ontsnappen aan de notariskosten en de 21 procent btw bij elke aankoop van onroerend goed’, zegt Nils Vanhauwaert, Chief Operational Officer. ‘Ze genieten ook van een fiscaalvriendelijk regime, vooral voor erfenisbelastingen. En dat alles met een aanvaardbaar, maar wel gegarandeerd rendement van 2 tot 3 procent netto per jaar.’ De minimuminstap bedraagt 110.000 euro plus 2 procent kosten. Wie meer wil beleggen, kan dat doen in schijven van 10.000 euro.
Momenteel is de commercialisatie van een nieuw project aan de gang: The Brewery Upliving in Koekelberg, ten noorden van de hoofdstad. Dat project verschilt enigszins van de andere, omdat het niet bestaat uit studentenkamers, maar uit appartementen voor jonge werkende mensen. Het bevat 107 eenheden, van 2 tot 3 slaapkamers. The Brewery is gepland tegen 2020 en vraagt een investering van 41,37 miljoen euro. Ook in andere steden staan projecten op stapel, zoals in Bergen.
Crowdlending aan de top
De Belgische bedrijven Look&Fin (sinds 2012) en BeeBonds (2017) kozen dan weer voor crowdlending. Daarbij worden particulieren uitgenodigd om een achtergestelde obligatie te kopen die uitgegeven werd door twee participatieve financieringsplatforms. De bedoeling? Een vastgoedproject financieren gedurende een welbepaalde periode (24 tot 36 maanden) in ruil voor een hoog rendement van 6 tot 8 procent.
Via crowdfunding kan u een vastgoedproject financieren gedurende een welbepaalde periode (24 tot 36 maanden) in ruil voor een hoog rendement van 6 tot 8 procent.
Hoe werkt de financiering van een traditioneel vastgoedproject? Om van zijn bankier een mooie rente te krijgen, moet de promotor geloofwaardig overkomen. Dat kan door eigen middelen naar voren te schuiven en een zeker percentage in voorverkoop aan te brengen. Zodra hij de lening in de wacht gesleept heeft, kunnen de werken starten en kan de rest van het pand worden gecommercialiseerd.
Hier dragen de twee vennootschappen bij tot een deel van de inbreng in eigen middelen, en niet de promotor. Daardoor kan hij gelijktijdig verschillende projecten aansturen, zonder zijn hele vermogen vast te zetten. Look&Fin en BeeBonds kunnen de beleggers een hoge return bieden, doordat het slechts een beperkt deel van de totale som betreft. Bij de oplevering van het project worden de voorgeschoten bedragen volledig aan de geldschieters terugbetaald.
