Vastgoedexperts waarschuwen voor een mogelijk overaanbod aan appartementen op de Belgische markt. Dat dreigt vooral in Vlaanderen het grootst te worden, omwille van het explosief toenemende aantal bouwvergunningen. Dat aantal blijft in Wallonië redelijk stabiel. In Brussel zakt het zelfs. Twee specialisten reiken mogelijke oplossingen aan.
De dalende intrestvoeten doen de grond- en woningprijzen stijgen, weet Sven Damen, vastgoedeconoom en postdoctoraal onderzoeker aan de KU Leuven. ‘Hierdoor kiezen almaar meer mensen voor een kleinere woning of een flat. Bovendien trekken die dalende intrestvoeten meer investeerders aan die rendement zoeken via huurinkomsten. In die zin is de appartementsmarkt conjunctuurgevoeliger dan de woningmarkt.’
Langere verkoopstijden bij appartementen
‘De voorbije drie jaar duurde het 28 procent langer om een nieuwbouwappartement te verkopen’
De appartementsmarkt lijkt ook gevoeliger te zijn voor een potentieel overaanbod. De voorbije drie jaar nam de gemiddelde verkoopstijd van nieuwbouwappartementen met maar liefst 28 procent toe, zo blijkt uit de ERA-KU Leuven Vastgoedindex. ‘Nieuwbouwflats werden vóór 2017 gemiddeld op 250 dagen verkocht, vandaag duurt dat gemiddeld 320 dagen’, zegt Sven Damen. Ook stijgt het aantal wooneenheden in ons land al sinds 2008 sterker dan het aantal huishoudens.
‘Steden die te veel vergunnen, genereren vroeg of laat leegstand. Er is een adequater vergunningsbeleid nodig’
Kortrijk vergunde bijvoorbeeld in 2016 de bouw van 297 appartementen, daarvan werden er 213 ingenomen. ‘Dàt wijst op een mogelijk risico’, vindt Frédéric Vandenhende, CEO bij Investr, gespecialiseerd in objectieve investeringsanalyses via een eigen softwareplatform voor vastgoedbeleggers en makelaars. ‘Steden die te veel vergunnen, genereren vroeg of laat leegstand. Er is een adequater vergunningsbeleid nodig. Een gemeente die bijvoorbeeld weet dat er jaarlijks 100 nieuwe gezinnen instromen van gemiddeld 2,5 personen, heeft 40 nieuwe wooneenheden nodig in het komende jaar.’
Data en data-analyse
Vastgoedinvesteerders en makelaars denken vaak te veel in functie van hun potentieel rendement, en focussen te weinig op de eindgebruiker. ‘Zij moeten evenzeer nauwkeuriger onderzoeken of ze daadwerkelijk investeren in het juiste vastgoedproduct op de juiste locatie’, zegt Frédéric Vandenhende. Toch blijft een duidelijke interpretatie van bepaalde cijfers nog altijd moeilijk. Worden er écht te veel flats en woningen gebouwd die moeilijker verkocht geraken? Of is er vooral een toename aan studentenvoorzieningen, serviceflats en tweede verblijven?
Er is bovenal nood aan veel gedetailleerdere data en data-analyse: zowel voor de secundaire als de nieuwbouwmarkt, vindt Sven Damen. ‘De eventuele leegstand wordt bij flats en woningen vandaag onvoldoende consistent gemeten tussen verschillende gemeenten. Misschien kan een neutrale partij helpen bij de verzameling en anonimisering van data van projectontwikkelaars? Zo kunnen marktsegmenten en prijsevoluties eenvoudiger en correcter geanalyseerd worden.’
