Vastgoed staat niet langer in de schaduw van de financiële aandelen. Het is een nieuwe en aparte sector, die met zijn robuust verdienmodel en mooie groeikansen meer dan ooit een aantrekkelijke belegging vormt.
‘Vastgoedbeleggingen zijn de afgelopen jaren fors geëvolueerd’, zegt Steven Lermytte van KBC Asset Management. Lermytte is als analist en fundmanager gespecialiseerd in vastgoed en bepaalt mee welke vastgoedaandelen in de KBC-fondsen worden opgenomen. ‘Vroeger was vastgoed bijna uitsluitend toegankelijk voor grote, institutionele beleggers. Maar sinds de jaren 60 in de VS de REIT’s het levenslicht zagen, zijn vastgoedbeleggingen wereldwijd behoorlijk geëvolueerd. Een REIT is een Real Estate Investment Trust en was bedoeld om de kleine belegger toegang te geven tot commerciële vastgoedbeleggingen zoals winkelcentra, zorgvastgoed en kantoren die voor de kleine belegger onbetaalbaar zijn.
In 2014 kreeg België met de GVV, de gereguleerde vastgoedvennootschap, een nieuwe Belgische variant. REIT’s zijn gebonden aan strenge regels. Zo moet er belegd worden in minimaal vijf activa, ligt de schuldgraad aan banden en mogen ze nooit meer dan 20 procent in één project investeren. ‘Daardoor zien we een robuuster verdienmodel bij vastgoedbeleggingen’, aldus Lermytte. ‘Vastgoedaandelen hielden relatief goed stand en de gevreesde grote afstraffing na het Brexit-referendum bleef uit.’
Ze genieten ook een voordelig belastingregime in tegenstelling tot vastgoedbedrijven die niet hetzelfde statuut hebben. In ruil hiervoor moeten ze wel jaarlijks meer dan 80 procent van hun terugkerende opbrengsten uitkeren aan de aandeelhouder. De grotere toegankelijkheid voor kleine beleggers, het stabiele verdienmodel en de toename van het aantal REIT’s zorgden voor een groeiende marktkapitalisatie van de vastgoedbedrijven over de hele wereld.
Hoofdsector
‘Vastgoed is niet langer het kneusje van de financiële waarden’, zegt Lermytte. Daarom kreeg de sector onlangs een belangrijke promotie in de Global Industry Classification Standard (GICS), een classificatiemethode gebruikt door professionele beleggers. Tot 1 september was vastgoed nog ingedeeld onder Financiële Waarden, waartoe ook aandelen van banken en verzekeraars behoren. Maar nu is de sector officieel een van de elf hoofdsectoren. Niet min, zeker als je bedenkt dat het de eerste keer is sinds de oprichting van de GICS dat er gesleuteld wordt aan de hoofdsectoren.
Visibiliteit
Wat zijn de gevolgen van die promotie in de aandelenclassificatie? ‘De zichtbaarheid van de vastgoedsector gaat toenemen’, voorspelt Tom Mermuys, strategist bij KBC Asset Management. Mermuys bepaalt mee de verhouding van sectoren in de beleggingsstrategie van KBC. ‘We hebben nu elf in plaats van tien sectoren om over te beslissen.’ Daarnaast verdwijnt ook een vervelend neveneffect. ‘Als er vroeger wat gebeurde in de banken- of verzekeringssector, beslisten veel beleggers om hun hele mandje met financiële waarden van de hand te doen’, zegt Lermytte.
‘Nu hoeft vastgoed niet langer de gevolgen te dragen van iets wat buiten de sector speelt.’
De promotie tot nieuwe hoofdsector zal ten slotte op termijn ook leiden tot nieuwe types vastgoedfondsen. Wat betekent dit nu voor de gemiddelde belegger? Wanneer loont het de moeite om vastgoedaandelen te overwegen in een portefeuille?
‘De promotie van vastgoed in de GICSclassificatie zal leiden tot meer zichtbaarheid voor de sector.’
‘Veel mensen denken bij vastgoedaandelen aan de waarde-evolutie van hun eigen woning, een hardnekkige misvatting’, zegt Lermytte. ‘Vastgoedbedrijven zijn veel dynamischer. Zo zit er een heel actief beheer achter de REIT’s. Er wordt continu geïnvesteerd in een gespreide vastgoedportefeuille, meestal gespecialiseerd in één segment zoals winkels of kantoorvastgoed. Het management beheert langlopende huurcontracten en zorgt voor een strategische rotatie van gebouwen. Gebouwen met weinig meerwaardepotentieel worden verkocht. Vervolgens wordt er opnieuw geïnvesteerd in gebouwen die een hoger rendement opleveren. Vastgoedbeleggingen zijn bijgevolg veel meer blootgesteld aan marktontwikkelingen.’
Vastgoedaandelen bewegen mee met de brede aandelenmarkt, maar hebben daarnaast enkele specifieke eigenschappen. Typerend is het structureel hogere dividend in het totaalrendement. Vastgoedbedrijven die noteren via een REIT betalen op dit moment een lagere vennootschapsbelasting, maar zijn in ruil verplicht om 80 à 85 procent van hun operationele inkomsten uit te keren aan hun beleggers.
Rentegevoelig
Daarbij doen vastgoedbeleggingen het doorgaans beter dan de algemene aandelenmarkt in fases van economische vertraging en fases van economisch herstel. ‘Bij economische expansie gaan de centrale banken hun monetair beleid verkrappen om oververhitting van de economie te voorkomen. Een hogere beleidsrente is één van de instrumenten die dan worden gebruikt en een stijgende rente maakt vastgoed vaak minder interessant. De financieringskost wordt immers duurder en het dividend minder aantrekkelijk’, aldus Mermuys.
‘Veel mensen denken bij vastgoedaandelen aan de waardeevolutie van hun eigen woning, een hardnekkige misvatting. Vastgoedbedrijven zijn veel dynamischer.’
En een recessie leidt tot leegstand en dalende huurprijzen, ook geen ideale omstandighedenvoor vastgoedbeleggingen, die vaak gelinkt zijn aan commercieel vastgoed en kantoorgebouwen. Fases van economische vertraging en economisch herstel worden daarentegen getypeerd door een (beperkte) economische groei én een monetair beleid van lage rente.
‘Niet alleen stijgt de waarde van vastgoed bij een lage rente, het management achter de REIT’s kan ook profiteren van de lage rente in hun actief beheer van de portefeuilles’, legt Mermuys uit. ‘Zo kunnen ze bijvoorbeeld goedkoop lenen om nieuwe vastgoedprojecten te financieren of om gebouwen te renoveren.’
Appartement aan zee
Als het gaat over vastgoedbeleggingen, verwarren veel mensen aandelen met een rechtstreekse belegging. Bij een rechtstreekse belegging koopt u zelf een woning of appartement. Keerzijde van zo’n investering? Er komt heel wat bij kijken: juridische en fiscale verplichtingen, kosten (notaris, roerende voorheffing) en u moet zelf op zoek naar kredietwaardige huurders. Bovendien wordt uw totale vermogen snel afhankelijk van één bepaald pand.
Vastgoedfondsen
Beleggers kunnen ook zelf een mandje vastgoedaandelen samenstellen. U betaalt dan geen instap- en beheerskosten, maar u moet de markt wel zelf opvolgen. Daarbij riskeert u bij regelmatige handel dat de prijs door transactiekosten alsnog oploopt.
Een vastgoedfonds belegt in meerdere vastgoedaandelen. De diversificatie in segmenten (kantoor, zorg, commercieel,…) en geografie is daardoor groter, zelfs wanneer belegd wordt voor een klein bedrag. Bovendien hoeft u zich niets aan te trekken van het beheer. Specialisten volgen uw belegging op.
Vastgoedaandelen
Met vastgoedaandelen kunt u mee investeren in vastgoedprojecten, zoals een appartementsgebouw, shoppingcenter of kantoorgebouw. Twee mogelijkheden: aandelen met het REIT-statuut (in België het GVV-statuut) en aandelen zonder dat statuut. Niet-gereglementeerde vastgoedaandelen zijn veelal gelinkt aan de bouw van een beperkt aantal ontwikkelingsprojecten, bijvoorbeeld de bouw van rusthuizen.
De meeste vastgoedaandelen zijn REIT’s en zijn gebonden aan strenge regels, bijvoorbeeld rond spreiding en schuldgraad. Daardoor zijn ze vrij stabiel in vergelijking met de brede aandelenmarkt.
Alternatief obligaties
‘De rentes zullen de komende tijd misschien lichtjes klimmen, maar we verwachten vooralsnog geen indrukwekkende stijgingen’, zegt Mermuys. ‘Daarbij blijft de economie nog altijd relatief zwak.’
Die combinatie van lage rentes en voorzichtige economische groei, vormen samen de ideale omstandigheden voor vastgoedaandelen. Vastgoedbeleggingen zijn aandelen, dus er zijn risico’s aan verbonden. Maar door de strikte regelgeving van de REIT’s en het langetermijnperspectief van de onderliggende huurcontracten verdienen vastgoedaandelen zeker een plaats in een beleggingsportefeuille. Bij een stijging van de beurzen blijven ze wat achter en bij een daling tonen ze meer buffer.
‘Het is een belegging met een doorgaans aantrekkelijk dividend en groeipotentieel dankzij de huidige marktomstandigheden’, besluit Lermytte. ‘Die combinatie maakt van vastgoedbeleggingen een aantrekkelijke belegging in tijden van lage rente.’
‘Het blijven aandelen, maar met mooie groeikansen’
Vastgoedaandelen zijn in de eerste plaats aandelen, dus er zijn risico’s aan verbonden. Maar de meeste vastgoedaandelen investeren in meerdere projecten en beheren langlopende huurcontracten. Een vrij stabiel verdienmodel dus. Neem daarbij het doorgaans aantrekkelijk dividendrendement en de gunstige economische omstandigheden voor de sector, en je krijgt een heel interessante belegging.
Zeker in de huidige omgeving van lage rente, waarin defensieve beleggingen zoals obligaties weinig opbrengen, kunnen vastgoedaandelen zuurstof in een portefeuille brengen.
Tom Mermuys, strategist bij KBC Asset Management