Sinds 1 januari 2022 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting bij de overdracht van niet-residentiële gebouwen (of een deel daarvan). Als u bijvoorbeeld een bedrijfspand koopt dat niet voldoet aan bepaalde minimumnormen, moet u verplicht renoveren.
M aar wat houdt die verplichting in het geval van een overdracht van een niet-residentieel gebouw in grote lijnen in? ‘Ondernemers moeten voortaan rekening houden met door de overheid opgelegde energetische minimumnormen als ze een niet-residentieel gebouw verwerven’, zegt Kim Creten, CEO van KBC Real Estate. ‘Binnen de vijf jaar na de overdracht van het gebouw moeten ze kunnen bewijzen dat het pand aan de minimumcriteria beantwoordt. Vaak zijn daar investeringen voor nodig.’
Draagwijdte
De maatregel neemt ‘niet-residentiële ’ gebouwen in het vizier. Dat zijn bijvoorbeeld winkels, horecazaken en kantoorgebouwen . ‘De nieuwe regelgeving slaat niet op industriële gebouwen voor productie, opslag en bewerking van goederen, want die vormen nog een aparte categorie’, legt Creten uit. Er zijn natuurlijk ook gebouwen die functies combineren, bijvoorbeeld een productiehal met kantoorruimte.
KBC Corporate Banking wil haar klanten helpen bij de renovatie van niet-residentiële gebouwen. N aast financiering wil KBC expertise delen en haar klanten in contact brengen met de juiste partners. Zo werkt KBC Corporate Banking samen met Encon. Dit duurzaamheidsadviesbureau kan advies geven met het oog op energiebesparingen.
‘Dan hangt het af van de verdeling in oppervlakte tussen de verschillende functies van het pand op het ogenblik van het verlijden van de akte om te bepalen of het pand een niet-residentieel gebouw is en het dus onder de renovatieverplichting valt. Daarbij speelt het toekomstige gebruik geen rol.’
‘De renovatieverplichting geldt niet alleen bij de overdracht in volle eigendom van een niet-residentieel gebouw (zoals een aankoop). Ook bij het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht op een gebouw met niet-residentiële bestemming moet aan de renovatieverplichting worden voldaan’, verduidelijkt Creten.
In het geval van een fusie of overname van een bedrijf, verlenging van opstalrecht of erfpacht en bij wijziging van huurder zijn die verplichtingen niet van toepassing.
Minimumnormen
‘Bij een overdracht moeten alle niet-residentiële gebouwen binnen de vijf jaar aan een aantal energiebesparende maatregelen op het vlak van dakisolatie, beglazing, verwarming en koelinstallaties voldoen’, zegt Iwan Barrez, Sustainability Manager bij KBC.
• Als voor bestaande dakisolatie de minimale warmteweerstand (R-waarde van 0,75 m_K/W) niet wordt behaald, moet dakisolatie met een maximale warmtedoorgangscoëfficiënt (U-waarde) van 0,24 W/m_K worden geplaatst. Door de band genomen betekent dit dat dakisolatie van minder dan 4 centimeter vervangen zal moeten worden door een isolatie van circa 20 centimeter.
• Enkel glas moet vervangen worden door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m_K. Die norm wordt enkel gehaald door de beste types hoogrendementsglas of driedubbel glas.
• Alle centrale opwekkers voor ruimteverwarming die ouder zijn dan 15 jaar moeten worden vervangen, tenzij de installatie voldoet aan de minimale installatie- eisen voor renovatie. Als er een aardgasnet in de straat is, mag een stookolieketel bovendien niet vervangen worden door een nieuwe stookolieketel.
• Alle koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen of koelmiddelen met een Global Warming Potential (GWP-waarde) van 2.500 of hoger, moeten worden vervangen door koelinstallaties die geen gebruik maken van deze schadelijke stoffen.
Daarnaast moet een klein niet-residentieel gebouw (tot een oppervlakte van 500 vierkante meter) binnen de vijf jaar na de overdracht een energielabel C of beter behalen.
Renovaties garanderen ook een beter waardebehoud in de toekomst.
Grote residentiële gebouwen (vanaf 500 vierkante meter) moeten minstens 5 procent van hun energiebehoefte zelf voorzien met hernieuwbare energie. Die laatste verplichting geldt voor de gebouwen waarvan de aktes worden verleden vanaf 1 januari 2023. Nieuwe eigenaars of gebruikers van die gebouwen krijgen ook vijf jaar tijd. Al deze normen moeten ervoor zorgen dat de eigenaars of gebruikers van bedrijfsgebouwen nu al investeren in duurzaamheid.
De Europese Commissie wil van Europa tegen 2050 het eerste klimaatneutrale continent ter wereld maken. Aangezien gebouwen verantwoordelijk zijn voor 36 procent van de CO2-uitstoot in Europa, komt er dan ook onmiskenbaar druk vanuit de overheid om ook het bedrijfsvastgoed te verduurzamen.
Toekomstgerichte ondernemers zijn ambitieuzer dan de overheid.
Kosten of kansen?
‘Soms zullen grote investeringen nodig zijn om aan de vereisten van de regelgever te voldoen. Die kosten moet je in rekening brengen bij het afwegen van de verschillende opties in de zoektocht naar een nieuw bedrijfspand. Zo kom je niet voor verrassingen te staan’, zegt Creten.
‘De renovatie van een verouderd gebouw is ook een opportuniteit. Uiteraard is het een investering, maar zeker met de sterk stijgende energieprijzen leiden die uitgaven tot een aanzienlijke kostenbesparing. Bovendien zullen gebouwen die niet voldoen aan minimale energie-eisen steeds minder attractief worden op de vastgoedmarkt en zo waarde verliezen.’
‘ Wie daarenboven nu al stap voor stap verder gaat dan het door de overheid opgelegde minimum, zal tijdig en efficiënt aan nieuwe evoluties het hoofd kunnen bieden en heeft hierdoor een competitief voordeel ,’ besluit Barrez.
Kemin produceert verbeteraars voor veevoeding. Deze onderneming is een onderdeel van een Amerikaans familiebedrijf met wereldwijd 4.000 werknemers. De bedrijfssite in Herentals bestaat uit zes afzonderlijke gebouwen, waaronder een kantoorgebouw, opslagplaatsen, een fabriekshal en een R&D-gebouw. ‘Het bedrijf is in de jaren 1970 opgestart op de huidige site en sindsdien stelselmatig uitgebreid. Op dat moment was duurzaamheid en energie-efficiëntie nog geen prioriteit, waardoor we ons bedrijfspatrimonium nu stapsgewijs renoveren’, zegt Plant Manager Dany Peeters.
Het administratieve gebouw werd in 2007 gerenoveerd, het kwaliteitsgebouw kreeg in 2012 een make-over, met een nieuw dak, geïsoleerde muren, zonnescreens en led-verlichting met bewegingssensors. Het volgende grote project is de plaatsing van led-verlichting in het pakhuis van 11.000 vierkante meter.
‘Nu hangen daar nog tl-lampen, die allemaal samen het hele pakhuis verlichten. Zelfs als een vorkheftruck slechts in een kleine zone actief is, zijn alle lichten aan. Dat gaan we nu aanpakken met slimme led-verlichting. Die zal 70 tot 80 procent minder energie verbruiken.’
Een ander groot project is de plaatsing van zonnepanelen, waarvoor vorig jaar al een budget van 900.000 dollar (866.000 euro) werd toegekend. Voor de technische analyse deed Kemin een beroep op onder meer adviesbureau Encon. Daarmee zal de Kemin-vestiging 70 procent van haar elektriciteitsverbruik zelf kunnen opwekken. Dat is veel meer dan de wettelijke minimumdrempel die vanaf 1 januari 2023 zal gelden bij overdracht van grote niet-residentiële gebouwen.
‘Al deze investeringen verdienen zichtzelf terug. Zowel voor de nieuwe verlichting als voor de zonnepanelen liggen de terugverdientijden rond zeven jaar ’, besluit Peeters.