Opbrengsteigendom: privé of vennootschap?

Privé

Voordelen

• Gebruikt de huurder het pand voor privégebruik, dan wordt de belasting berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.
• De intresten voor een lening mogen van je onroerend inkomen afgetrokken worden.
• Minder formaliteiten dan bij een vennootschap: geen jaarrekening, geen boekhouder, …
• Het vastgoed en de inkomsten zijn onmiddellijk deel van het privévermogen.

Nadelen

• Bij professioneel gebruik worden de werkelijke huurinkomsten belast, na aftrek van een kostenforfait van 40 procent. Het huurinkomen komt veelal boven op een pensioen of een belastbare bezoldiging, waardoor ze onderworpen dreigen te worden aan hogere tarieven in de personenbelasting.
• Er kan meerwaardebelasting van 16,5 procent van toepassing zijn bij verkoop binnen de vijf jaar. Bij gronden bedraagt de termijn acht jaar. Dankzij een kostenforfait is de eigenlijke belastingdruk eerder laag en meestal nihil.
• Schenken van vastgoed is duur: de schenkingsrechten kunnen in rechte lijn oplopen tot 27 procent in Vlaanderen.
• Bij een groot onroerend patrimonium is de kans op discussie met de fiscus groter.
• Vermogensplanning kan minder eenvoudig zijn bij meerdere kinderen en meerdere gebouwen met verschillende waarde. Bij een vennootschap kan je elk een gelijk deel van de aandelen schenken of in de nalatenschap laten.

Vennootschap

Voordelen

• Je kan de aankoopkosten aftrekken: de erelonen van de notaris, de registratiebelasting, btw en architect.
• Voor residentieel vastgoed kan je afschrijvingen doen op het gebouw. De aankoopprijs kan je als kosten inbrengen.
• Je kan intresten volledig aftrekken als je de aankoop financiert met een lening.
• Tijdens het gebruik kan je de beroepskosten aftrekken.
• Als je aandelen schenkt van een vennootschap met onroerend goed bedraagt het tarief 3 procent in rechte lijn in Vlaanderen. Familiale ondernemingen kunnen tegen 0 procent schenken.
• Geen discussies met fiscus over beroepsinkomen of niet.

Nadelen

• De werkelijk ontvangen huurinkomsten worden na aftrek van de kosten belast aan 25 of mogelijk 20 procent.
• Je betaalt 20 of 25 procent belasting op de meerwaarde. Je kan de druk verlagen door de taxatie te spreiden in de tijd zodat je ook de inflatiedruk beperkt. Je moet wel de volledige verkoopsom binnen de vijf jaar investeren in afschrijfbare activa.
• Nadat je meerwaardebelasting hebt betaald en de liquiditeiten naar je persoonlijk vermogen wilt overbrengen, zal je roerende voorheffing en soms registratierechten tot 12 procent betalen. De roerende voorheffing is in regel 30 procent, maar in de praktijk eerder 15 procent door het VVPRbis-regime of nog minder bij uitkering aangerekend op de liquidatiereserve op datum van liquidatie van de vennootschap.
• Meer formaliteiten