Investeer je privé in residentieel vastgoed? Volgende fiscale aspecten en valkuilen verlies je beter niet uit het oog.
Registratiebelasting: 2, 6 of 12 procent?
Als je in Vlaanderen een enige woning koopt, betaal je daarop 2 procent registratiebelasting. ‘Voor ander vastgoed is de registratiebelasting steviger: 12 procent', zegt Senne Verholle, fiscaal advocaat bij Aeacus Lawyers.
Je kan je ook registreren als beroepsverkoper. ‘Dan bedraagt de registratiebelasting 4 procent en dan moet je de woning ten laatste op 31 december van het achtste jaar dat volgt op de aankoop weer verkocht hebben. Bijkomende voorwaarde is dat je binnen de vijf jaar minstens drie verkopen realiseert’, knoopt zijn collega Christophe Romero aan, ook fiscaal advocaat.
Belast op werkelijke huurinkomsten?
Verhuur je het eigendom aan een andere particulier die de woning niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan word je niet op de werkelijke huurinkomsten belast. ‘Je betaalt jaarlijks alleen belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) x 1,40. Voor oudere woningen zal die belasting veelal fors lager liggen dan voor nieuwe. Het KI van oudere gebouwen is doorgaans lager dan het KI voor nieuwe gebouwen, tenzij een herschatting plaatsvond’, gaat Romero voort.
Gebruikt een huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden, dan moet je als verhuurder de werkelijke huurinkomsten aangeven. ‘Velen weten niet dat je een kostenforfait (40%) van de werkelijke huurinkomsten kan aftrekken. Let wel, die forfait wordt beperkt op basis van het KI. Zeker voor oudere woningen met een laag KI merken we in de praktijk dat die 40 procent niet gehaald wordt. Hou er rekening mee bij de berekening van je rendement vóór je een opbrengsteigendom koopt’, tipt Verholle.
Velen weten niet dat je een kostenforfait (40%) van de werkelijke huurinkomsten kan aftrekken.
Ook goed om weten: als de huurder een pand gebruikt om een lange afstand te overbruggen dan hoef je als verhuurder de werkelijke huurinkomsten niet aan te geven. ‘Stel dat je een flat in Hasselt verhuurt aan een arts uit Ieper, die op weekdagen een uitvalsbasis dicht bij het ziekenhuis in Hasselt nodig heeft. De arts gebruikt de flat in dat geval niet voor zijn beroep, maar alleen om zijn beroep in het nabijgelegen ziekenhuis te kunnen uitoefenen. Als verhuurder betaal je dan in principe alleen de jaarlijkse belasting op het geïndexeerde KI X 1,40.’
Onroerende voorheffing
Net als voor je eigen woning betaal je jaarlijks onroerende voorheffing op extra vastgoed. Het principe en de berekening zijn dezelfde. Het geïndexeerde KI vormt de basis waarop de onroerende voorheffing berekend wordt. Het te betalen bedrag hangt verder af van de ligging, aangezien de provincie en de gemeente opcentiemen aanrekenen op de basisheffing.
Meerwaardebelasting?
Eerst het slechte nieuws. Verkoop je binnen de vijf jaar een woning met winst, dan betaal je 16,5 procent belasting op de winst plus gemeentebelasting. Verkoop je binnen de acht jaar een grond, dan beloopt die belasting 33 procent op de winst plus gemeentebelasting als de termijn korter is dan vijf jaar en 16,5 procent plus gemeentebelasting bij een termijn tussen vijf en acht jaar.
Het KI van oudere gebouwen is doorgaans lager dan het KI voor nieuwe gebouwen, tenzij een herschatting plaatsvond.
Het goede nieuws? ‘Je mag een ruime kostenforfait aftrekken van die winst. Verkoop je bijvoorbeeld vastgoed een jaar na de aankoop, dan kan je die zelfs met 30 procent winst verkopen zonder dat er een euro meerwaardebelasting verschuldigd is. In de praktijk gebeurt het zelden dat er effectief meerwaardebelasting verschuldigd is. En op je eigen gezinswoning betaal je sowieso geen meerwaardebelasting op voorwaarde dat je ze twaalf maanden permanent hebt bewoond.’
Telkens opnieuw een eigen, enige woning kopen, opknappen en verkopen, en de meerwaarde belastingvrij opstrijken … ‘Geen goed idee’, waarschuwt Verholle. ‘Door het herhaaldelijke karakter van zulke transacties kan de fiscus die beschouwen als speculatie of een beroepsactiviteit.’
Als de fiscus oordeelt dat je vastgoedactiviteiten een beroepsmatig karakter hebben, kunnen de gevolgen groot zijn. ‘Je wordt dan belast op de werkelijke huurinkomsten, ook als je verhuurt aan particulieren die de woning niet voor beroepsdoeleinden gebruiken. Niet alleen kom je dan snel in hogere belastingschijven terecht, je betaalt ook socialezekerheidsbijdragen, riskeert belast te worden op gerealiseerde meerwaarde zoals in een vennootschap, enzovoort’, stipt Verholle aan.
‘De fiscus zal onder meer kijken hoeveel vastgoed je hebt, het al of niet speculatieve karakter, wat je als hoofdberoep doet, hoe je de activiteiten financiert, of je bijkomende diensten (zoals ontbijt) aanbiedt, …’, somt Romero op. ‘De fiscus zal wellicht geen vragen stellen als je twee garageboxen met eigen middelen aankocht om ze te verhuren. Anders wordt het als je twaalf appartementen kocht en renoveerde, een handvol leningen hebt, zelf alle administratie doet, en ook via AirBnb verhuurt. Ook de tijd en energie die je spendeert, zal beoordeeld worden. Hiervoor kan je werken met een rentmeester of makelaar, zodat je duidelijk kunt aantonen dat je een passieve rol speelt in het beheer van je vastgoed.’