Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht, maar haast elke verhuurder vraagt er een. De waarborg biedt immers bescherming als de huurder schade aanricht aan het verhuurde pand of als hij de huur niet betaalt.
drie opties
De verhuurder die een huurwaarborg vraagt, mag dat niet op eender welke manier doen. Er gelden wettelijke regels. Drie opties worden uitdrukkelijk vermeld.
1. Geblokkeerde rekening op naam van de huurder
Dan mag de verhuurder maximaal twee maanden huur, exclusief lasten, als waarborg vragen. De huurder stort dat bedrag op een geblokkeerde rekening op zijn naam. Bij de meeste banken is zo’n huurwaarborgrekening gelijk aan een klassiek gereglementeerd spaarboekje, met dat verschil dat de bank de rekening pas vrijgeeft als ze de handtekening heeft van zowel de huurder als de verhuurder.
2. Bankhuurwaarborg in schijven
De waarborg mag dan maximaal drie maanden huur bedragen. De bank garandeert het totale bedrag van de waarborg op het moment dat het huurcontract wordt afgesloten en de huurder moet binnen drie jaar dat bedrag ‘bij elkaar sparen’. De bank ‘leent’ het bedrag van de huurwaarborg dus aan de huurder zonder dat ze daarvoor rente mag aanrekenen. Zodra de huurder de volledige som heeft bijeengebracht, moet de bank wel rente toekennen op die waarborg.
3. OCMW-waarborg
Ook in dat geval mag de waarborg maximaal drie maanden huur bedragen. Sommige OCMW’s staan die waarborg enkel toe als de verhuurder een conformiteitsattest kan voorleggen, waaruit blijkt dat het appartement of de woning die hij verhuurt voldoet aan de basisnormen.
Opening in de wet
Een verhuurder die de huurder vraagt een waarborg van drie maanden huur te storten op een geblokkeerde bankrekening volgt de spelregels dus niet. Maar in de praktijk hebben verhuurders toch een manier gevonden om de beperking van twee maanden huur te omzeilen. Ze benutten een leemte in de wet. Die somt weliswaar enkel de drie bovenstaande opties uitdrukkelijk op, maar ze sluit andere opties niet uit.
Heel wat verhuurders vragen een waarborg van drie maanden huur te storten in een verzekeringsbon, meestal afgesloten bij de Kortrijkse verzekeringsmakelaar Korfine. Zeker verhuurders die een makelaar inschakelen om een nieuwe huurder te vinden, gebruiken een dergelijke Korfine-waarborg. Zowat de helft van de makelaars actief in ons land werkt samen met Korfine. Ook de verhuurdersvereniging Verenigde Eigenaars adviseert zijn leden om ermee te werken, omdat ze twee maanden huurwaarborg te weinig vindt.
Vraagt de verhuurder een waarborg, dan kan de huurder kiezen hoe hij die betaalt. De wet voorziet in drie keuzemogelijkheden (zie kader). Althans, dat is de theorie. In de praktijk legt de verhuurder zijn wil op. En daarbij volgt hij niet altijd de wettelijke regels. Onderzoek leert dat een op de zes huurders de waarborg nog steeds handje contantje aan de verhuurder betaalt. Een waarborg in ‘baar’ geld is nochtans al sinds 1984 verboden. Maar verhuurders die dat toch eisen, worden niet beboet of bestraft.
Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) wil dat veranderen. Ze wil tegen de zomer een update van de huurwet presenteren aan de Vlaamse regering. Een van haar voorstellen is dat als een waarborg in baar geld betaald werd, die voortaan geldt als huurgeld en niet langer als waarborg. Het Huurdersplatform juicht dat denkspoor toe. ‘Qua afschrikking voor verhuurders kan dat tellen. Hun cashwaarborg wordt immers waardeloos.’
In Antwerpse ‘moeilijke’ wijken zoals de Seefhoek en Stuivenberg overhandigt meer dan de helft van de huurders de waarborg cash aan de verhuurder. Volgens het Antwerpse OCMW komt dat omdat het pas een OCMW-waarborg toestaat als de verhuurder een conformiteitsattest voorlegt dat aantoont dat het pand aan de basisnormen voor woonkwaliteit voldoet. Verhuurders vrezen echter dat kandidaat-huurders die een OCMW-waarborg vragen, later de maandelijkse huur moeilijk kunnen betalen.
Hoge dossierkosten
De huurwaarborg integraal ophoesten is nochtans voor een kwart van de huurders moeilijk. Daarom kunnen ze sinds 2007 behalve bij het OCMW in theorie ook een bankhuurwaarborg vragen bij de bank waar ze hun loon of uitkering laten storten. Die bank is wettelijk verplicht de bankhuurwaarborg toe te staan, zelfs als de huurder niet kredietwaardig is.
Maar in de praktijk werkt het systeem niet, concludeerde het Groot Woononderzoek al in 2013. Dat onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van de Vlaamse overheid en bevroeg 10.000 gezinnen over hun woonuitgaven.
Ten eerste is het bedrag van de waarborg hoger in het geval van een bankhuurwaarborg: drie maanden huur in plaats van twee.
Omdat ze geen rente mogen vragen op het bedrag van de waarborg dat ze moeten voorschieten aan de huurder, bieden niet alle banken de bankhuurwaarborg aan. En de banken die dat toch doen, rekenen er hoge dossierkosten voor aan, waardoor de beoogde doelgroep wordt uitgesloten.
Een rondvraag leert dat Crelan met 65 euro de laagste dossierkosten aanrekent. Argenta, KBC en BNP Paribas Fortis hanteren 250 euro dossierkosten.
ING vraagt 250 euro dossierkosten en een jaarlijkse provisie van 2 procent, met een minimum van 50 euro, waardoor de kosten minstens 300 euro bedragen.
Belfius hanteert slechts 50 euro dossierkosten, maar rekent daarbovenop 108 euro beheerskosten aan en een provisie van 1,5 procent per jaar, met een minimum van 50 euro per jaar. Daardoor bedragen de kosten voor dat type huurwaarborgrekening bij Belfius minstens 308 euro.
Stigma
Minister Homans stelt daarom in haar conceptnota Private Huur voor om het systeem van de bankhuurwaarborg te vervangen door een huurwaarborglening. ‘De huurder moet slechts 10 procent van de waarborg zelf kunnen inbrengen. De overige 90 procent kan hij lenen bij de Vlaamse overheid. Het gaat om een anonieme waarborg. De verhuurder komt de herkomst van het geld niet te weten’, legt N-VA-parlementslid Jelle Engelbosch uit. Dat moet het stigma counteren dat plakt op huurders die een OCMW- of bankhuurwaarborg vragen.
Aangezien de bankhuurwaarborg niet werkt, wordt die beter vervangen door een anonieme huurwaarborglening waarbij de huurder 90 procent kan lenen bij de Vlaamse overheid.
‘De verhuurder verliest een indicatie van de solvabiliteit van zijn kandidaat-huurder. Dat willen we compenseren door het aantal maanden huur dat als waarborg gevraagd kan worden opnieuw op te trekken naar drie maanden’, vindt Engelbosch, die zelf makelaar is in Sint-Truiden. De andere meerderheidspartijen in de Vlaamse regering, waaronder CD&V, spraken zich daar echter eerder al negatief over uit.
