Kustgemeenten puurden de voorbije jaren 30 procent meer inkomsten uit de taksen op tweede verblijven. Dat blijkt uit een marktanalyse van de Confederatie van Immoberoepen (CIB Vlaanderen). De CIB roept de overheden op om vastgoedinvesteringen in eigen land aantrekkelijk te houden. 'Terwijl de taksen fors toenemen, daalden de opbrengsten uit de personenbelastingen voor de eigen inwoners met bijna 6 procent', luidt het. Hoeveel belastingen betalen bezitters van een tweede verblijf precies?
Onroerende voorheffing
Eigenaars van vastgoed in België weten dat ze jaarlijks een aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing in de brievenbus vinden. Voor bezitters van een tweede verblijf is
dat niet anders. De onroerende voorheffing wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen, een geschatte nettohuuropbrengst. Hoeveel belastingen u effectief moet betalen, hangt af van de stad of de gemeente waar uw tweede verblijf gelegen is. De basisheffing is bestemd voor het gewest:
- 2,5 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen in het Vlaams Gewest,
- 1,25 procent in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Op die basisheffing heffen de provincie en de gemeente opcentiemen. ‘Van de populairste trekpleisters hanteert De Haan met 1.400 de laagste opcentiemen en Dinant met 2.800 de hoogste’, zegt fiscaal advocaat Thierry Lauwers. Dat komt er concreet op neer dat iemand met een tweede verblijf in De Haan 14 euro aan de gemeente moet betalen voor elke euro die hij verschuldigd is aan het gewest.
In tegenstelling tot uw gezinswoning moet u niet rekenen op een vermindering van de onroerende voorheffing voor kinderen ten laste, een gehandicapte persoon of voor een bescheiden woning. Die verminderingen zijn voorbehouden voor de gezinswoning.
Lokale belastingen
Behalve de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing heffen de Belgische gemeenten of steden nog tal van andere lokale belastingen. Welke dat zijn en de hoogte ervan is vastgelegd in de gemeentelijke reglementen. De lokale belastingen kunnen fors verschillen naargelang de gemeente of de stad.
Specifiek voor buitenverblijven is de belasting op tweede verblijven. Die is verschuldigd door eigenaars van woningen die ergens in een andere stad of gemeente hun domicilie hebben. ‘Eigenaars die hun tweede verblijf weinig of niet gebruiken, riskeren ook nog een leegstands heffing.’ Die belasting is verschuldigd op panden die minstens twaalf maanden leegstaan.
Daarnaast moet u nog rekening houden met andere belastingen en retributies. Zo hebben sommige kustgemeenten een forfaitaire milieubelasting, terwijl de populairste trekpleisters in het Waalse landsgedeelte een forfaitaire huisvuilbelasting opleggen. Ook de prijzen voor vuilniszakken, afval containers en het gebruik van het containerpark kunnen sterk verschillen.
Welke gemeentelijke belastingen betaalt u bij tweede verblijven?
| Gemeente | Forfaitair |
|---|---|
| BLANKENBERGE | 677-746 |
| BREDENE | 600 |
| BRUGGE | 1000 |
| DE HAAN | 420-650 |
| DE PANNE | 500-575 |
| KNOKKE-HEIST | 700 |
| KOKSIJDE | 734-913 |
| MIDDELKERKE | 525-600 |
| NIEUWPOORT | 766-918 |
| OOSTENDE | 1000 |
Bron: Agentschap Binnenlands Bestuur
Buitenlands equivalent
Ook een uitvalsbasis in het buitenland ontsnapt niet aan lokale belastingen. Door de grote verschillen tussen de landen kunt u zich maar beter goed informeren. ‘Veel landen kennen een gelijkaardige, jaarlijkse belasting als de Belgische onroerende voorheffing. Die wordt dan berekend op een equivalent van het kadastraal inkomen’, zegt Wim Vermeulen, advocaat gespecialiseerd in buitenlands vastgoed bij Cazimir. ‘In Spanje of Nederland moet je, ook al verhuur je je tweede verblijf niet, daarbovenop elk jaar een minimale inkomstenbelasting betalen.’
En dan zijn er nog landen met een vermogensbelasting. ‘Wie in Frankrijk of Spanje vastgoed bezit dat een bepaalde waarde overschrijdt, moet jaarlijks vermogensbelasting betalen op de waarde van het onroerend goed’, zegt Vermeulen. Maar wie zich buiten de landsgrenzen waagt, moet oog hebben voor veel meer dan de fiscale aspecten. ‘In Aziatische en Oost-Europese landen koop je dikwijls niet de volle eigendom, maar enkel huur- of leaserechten. En in Turkije en Zwitserland gaat de eigendom pas over als je over bepaalde machtigingen van de overheid beschikt’, merkt Vermeulen op.
Belgische belastingaangifte
Met het betalen van de onroerende voorheffing en de lokale belastingen is de kous niet af. Iedere Belg moet zijn tweede verblijf aangeven in zijn jaarlijkse belastingaangifte, zelfs als u het uitsluitend zelf gebruikt of als het in het buitenland ligt. ‘Door de toenemende internationale informatie-uitwisseling krijgt de Belgische fiscus informatie over tweede verblijven in het buitenland’, zegt Bart Lombaerts van PwC HRServices.
Voor een tweede verblijf in België dat u enkel zelf gebruikt, volstaat het het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen in uw belastingaangifte op te nemen. U betaalt dan belastingen op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Eventueel wordt dat verminderd met de betaalde intresten op leningen aangegaan om de aankoop of het onderhoud van het onroerend goed te financieren (zie kader). ‘Dat inkomen wordt bij uw andere inkomsten geteld en wordt belast tegen uw hoogste belastingtarief’, zegt Lombaerts. Dat tarief kan oplopen tot 50 procent plus gemeentebelastingen.
Hebt u een tweede verblijf in het buitenland dat u uitsluitend zelf gebruikt? Dan moet u de brutohuurwaarde in uw belastingaangifte opnemen. Dat is een gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst mocht u het huis wel verhuren. ‘Dat bedrag moet u zelf bepalen of in overleg met de lokale controleur vastleggen’, zegt Philip Maertens van PwC HRServices. Een veelgebruikte berekeningsmethode voor de brutohuurwaarde is 5,3 procent van de verkoopwaarde. Van die brutohuurwaarde mag u de betaalde buitenlandse belastingen op uw tweede verblijf in mindering brengen. Daarnaast zal de fiscus bij de belastingberekening een kostenforfait van 40 procent voor onderhouds- en herstellingskosten in mindering brengen.
Betekent de aangifte dat u in België nog eens belastingen moet betalen, boven op de buitenlandse belastingen? Dat hangt af van het land waar uw verblijf ligt. Heeft België met dat land een dubbelbelastingverdrag afgesloten, dan zijn de aangegeven inkomsten vaak in België van belastingen vrijgesteld. Voor de populairste buitenlandse bestemmingen Frankrijk, Spanje, Italië, Nederland en Turkije bestaan dergelijke akkoorden. ‘Maar ondanks die vrijstelling kan uw tweede verblijf er wel toe leiden dat u meer belastingen betaalt op uw andere in België belastbare inkomsten’, zegt Bart Lombaerts.
Voor het bepalen van het belastingtarief op uw andere inkomsten wordt wél rekening gehouden met de buitenlandse inkomsten. In het vakjargon spreekt men van vrijstelling met progressievoorbehoud. Omdat de belastingtarieven progressief zijn (hoe hoger uw inkomen, hoe hoger uw belastingtarief) kunt u in een hogere belastingschijf terechtkomen als u buitenlands vastgoed bezit.
Bestaat er geen dubbelbelastingverdrag en hebt u buitenlandse belastingen betaald, dan krijgt u een belastingvermindering van 50 procent. De Belgische personenbelasting op dat inkomen wordt daardoor gehalveerd.
