Ook in het nieuwe Vlaamse Huurdecreet blijft het kortlopende 1-, 2- of 3-jaarscontract de uitzondering. Dat wil zeggen dat ervan uitgegaan wordt dat een huurcontract 9 jaar loopt, tenzij huurder en verhuurder in het contract dat anders voorzien. Maar in de praktijk is ondertussen meer dan de helft van alle lopende huurcontracten een kortlopend contract, blijkt uit cijfers van het Vlaams Huurdersplatform.
In tegenstelling tot een 9-jaarscontract kan zo’n kortlopend huurcontract momenteel niet voor het einde worden opgezegd, tenzij beide partijen daarmee instemmen. Het nieuwe huurdecreet wijzigt dat. Zodra het in werking treedt, voorzien vanaf 1 september 2018, zal de huurder het op elk moment vervroegd kunnen opzeggen. De verhuurder daarentegen krijgt die optie niet.
Deze opzegmogelijkheid geldt alleen voor contracten die in gaan vanaf september 2018 (of het moment dat het huurdecreet in werking treedt). Voor kortlopende contracten die vroeger werden afgesloten, maar nog lopen tot na die datum, geldt deze opzegmogelijkheid niet, verduidelijkt Geert Inslegers van het Vlaams Huurdersplatform.
Opzegtermijn
Net zoals voor een 9-jaarscontract al het geval is en blijft, zal de opzegtermijn 3 maanden bedragen, ongeacht of het gaat om een contract van 1, 2 of 3 jaar. Die opzegtermijn start de eerste dag die volgt op de maand waarin de opzegging gedaan werd. Dus als u ten laatste op 31 juli opzegt, begint de termijn te lopen vanaf 1 augustus. Het contract eindigt dan op 31 oktober.
Opzegvergoeding
De huurder die vroeger wil vertrekken moet de verhuurder een opzegvergoeding betalen. Die bedraagt 1,5 maanden huur, 1 maand huur of een halve maand huur naargelang het huurcontract door de opzeg eindigt in het eerste, tweede of derde jaar van de huur.
Let wel: het moment waarop het huurcontract afloopt door de vervroegde opzeg bepaalt de opzegvergoeding, niet het moment waarop de opzeg wordt aangekondigd. Omdat dat in het verleden nogal tot verwarring leidde, verduidelijkt het nieuwe Huurdecreet dit principe expliciet.
Stel: uw 3-jaarshuurcontract loopt vanaf 1 september 2018. U zegt het in juli 2020 op. Dat is in het tweede lopende jaar van uw contract. Door de opzegtermijn van 3 maanden (augustus, september en oktober) eindigt het contract op 31 oktober 2020. Dat is in het derde lopende jaar. De opzegvergoeding bedraag daardoor niet een volle maand maar slechts een halve maand huur.
Speciale procedure voor erfgenamen
Ook in de toekomst eindigt het huurcontract niet omdat de huurder overlijdt. Maar als de erfgenamen het huurcontract willen voortzetten, zullen ze dat binnen de 2 maanden aan de verhuurder moeten laten weten. Doen ze dat niet, dan moeten ze een opzegvergoeding van 1 maand huur betalen. Op die manier krijgt de verhuurder een vergoeding van 3 maanden huur: 2 maanden waarin de huurovereenkomst nog loopt en 1 maand opzegvergoeding.
Oorspronkelijke startdatum
Bovendien wordt voor die opzegvergoeding rekening gehouden met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst. Dat is van belang als het kortlopende huurcontract al een keer verlengd werd.
Stel dat u op 1 maart 2019 een eenjaarscontract afsluit met uw verhuurder. Dat eenjaarscontract wordt vervolgens een jaar verlengd tot 28 februari 2021. Zegt de huurder dat contract in juli 2020 op om te vertrekken op 31 oktober 2020, dan moet hij de verhuurder niet anderhalve maand maar 1 maand opzegvergoeding betalen. Het contract eindigt immers in het tweede jaar dat hij huurt van zijn verhuurder, ook al loopt dit contract slechts 1 jaar.
Hoe opzeggen?
Het nieuwe Huurdecreet zegt explicit dat een opzeg ‘betekend’ moet worden. Dat wil zeggen dat de opzeggende partij een aangetekend schrijven moet sturen of de opzegging moet laten overhandigen door een gerechtsdeurwaarder.
Maar het volstaat ook dat de tegenpartij het document waarin de opzeg gebeurt, aftekent. Het volstaat dus ook dat de verhuurder via mail bevestigt dat hij de mail waarin de huurder het contract beëindigt, ontvangen heeft.
Tot slot: de huurder hoeft geen rekening te houden met deze opzegtermijn en opzegvergoeding zo lang de verhuurder nalaat het huurcontract te registreren. Die registratie moet in principe binnen de 2 maanden gebeuren.
Huurder kan cash waarborg omzetten in huur
Het is al ettelijke jaren verboden, maar zeker in bepaalde wijken is het nog schering en inslag: de verhuurder eist dat de huurder de waarborg handje contantje aan hem overhandigt.
Het nieuwe huurdecreet bevat een regeling die verhuurders moet doen afzien van deze praktijk en huurders meer zekerheid moet bieden dat ze op het einde van het huurcontract hun waarborg zullen terug zien.
Als de verhuurder weigert de cash waarborg op een geblokkeerde rekening in het voordeel van de huurder te zetten, dan mag de huurder dat bedrag voortaan beschouwen als huurgeld. Daarvoor moet hij als volgt tewerk gaan:
1. De huurder opent zelf een geblokkeerde rekening op zijn naam.
2. Hij stort er een bedrag van 3 maanden huur op, eventueel verhoogd met de rente die de waarborg sinds het begin van het huurcontract had moeten opleveren.
3. De huurder informeert de verhuurder dat hij die waarborg in mindering van de eerstkomende huurbetalingen zal brengen.
Concreet:
Neem het voorbeeld van Jan die een huurcontract afsloot met een maandelijkse huur van 500 euro. Hij overhandigt de verhuurder een waarborg van 1.500 euro (3 maanden huur). Ondanks aandringen van Jan heeft de verhuurder die som 2 jaar later nog altijd niet op een geblokkeerde rekening overgeschreven. Jan kan dan het volgende doen.
1. Hij opent een geblokkeerde rekening op zijn naam.
2. Hij stort er 1.500 euro, verhoogt met de rente die dat bedrag de voorbije 2 jaar zou hebben opgebracht als het vanaf de eerste dag op een geblokkeerde rekening had gestaan. Stel dat dat 10 euro is. In dat geval moet Jan 1.510 euro op de rekening storten.
3. Jan informeert zijn verhuurder dat hij de waarborg in mindering zal brengen van de eerstkomende huurbetalingen. Als de huurprijs ondertussen geïndexeerd werd tot 510 euro, zal Jan dan de eerste twee maanden geen huur betalen (1.020 euro) en in de derde maand slechts 20 euro (510 – 490). Vanaf de 4de maand betaalt hij opnieuw elke maand 510 euro huur.
