De werven van Intervest O&W

'De ambitie om tegen einde volgend jaar de portefeuille te laten groeien tot 800 miljoen euro, blijft onverminderd overeind', zegt Inge Tas, CFO van Intervest O&W. 'Dat komt omdat we de komende 3 tot 6 maanden verschillende overnames hopen af te ronden in de logistieke sector', verzekert Marco Hengst, CIO (investeringsdirecteur) en hoofd 'warehouses' bij de Antwerpse gereglementeerde vastgoedgroep. De twee managers gaven maandagmiddag toelichting bij de halfjaarcijfers die vorige week donderdag na beurs bekengemaakt werden. Zowel de huurinkomsten als de winst per aandeel gingen gevoelig lager, maar dat was verwacht.

'We verkochten vorig jaar 5 kantoorgebouwen en sinds begin dit jaar staat Greenhouse BXL leeg na het vertrek van Deloitte', verklaart Tas. 'Bovendien stegen onze kosten door de komst van een aantal medewerkers die we nodig hebben voor onze toekomstige expansie en moesten we verschillende waardeverminderingen boeken op onze portefeuillle'. Het verhuren van leegstaande kantoren, het vasthouden van en aantrekken van nieuwe huurders voor zowel de kantoren als de magazijnen én de realisatie van de beloftevolle pijplijn voor logistiek vastgoed vormen daarom de belangrijkste uitdagingen voor dit en volgend jaar.

1. Kantoren beter vullen

Zelfs als het lege Greenhouse BXL in Diegem - dat  volop gerenoveerd wordt - buiten beschouwing wordt gelaten, staat nog 17 procent van de kantoorruimte van IO&W leeg. Dat is meer dan bij andere vastgoedspecialisten. 'De ruimtes in het torengebouw Mechelen Campus krijgen we moeilijk verhuurd', geeft Inge Tas toe, 'ook delen van het Galaxy House in Antwerpen staan leeg'. Daarnaast hoopt de groep zo snel mogelijk - maar dat wordt allicht pas voorjaar 2018 - huurders aan te trekken voor de Diegem Campus die leegstaat na het vertrek van Deloitte.

Sinds enkele maanden zijn daar werken aan de gang om het gebouw om te vormen tot een Greenhouse - zoals de hoofdzetel in Antwerpen - waar het accent ligt op dienstverlening, met verschillende gemeenschappelijke delen (cafetaria, auditorium, vergaderzalen...) en de combinatie van meerdere huurders. 'Dat is arbeidsintensiever en kost dus meer, maar de huurprijzen liggen ook hoger', aldus Marco Hengst.  Greenhouse BXL vergt een investering van 8 miljoen euro. Nieuwe kantoorgebouwen aankopen, staat niet meer op het programma, 'behalve als dat is om één van onze bestaande huurders te volgen', zegt Tas.

2. Huurders vasthouden

De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille is met 97 procent uitstekend, maar die kan onder druk komen. Liefst 10 procent van de huurcontracten loopt eind dit jaar af, waarvan de helft bij twee huurders zit: het Duitse Fiege, goed voor 3 procent van de huurinkomsten, en het Nederlandse Ceva Logistics (ex-TNT), goed voor 2 procent, allebei gelegen op de as Antwerpen-Brussel (resp Puurs en Boom). Volgens Hengst lopen 'concrete gesprekken', met nieuwe kandidaat-huurders, maar echt makkelijk wordt het niet, zeker niet tegen de huidige voorwaarden.

Want net op die genoemde verkeersas ligt de beschikbaarheid van logistieke gebouwen een stuk hoger dan in de rest van de Benelux en bovendien heerst er 'druk op de huurprijzen voor minder recente gebouwen', schrijft IO&W zelf in zijn presentatie. De gebouwen waarin Fiege en Ceva nu nog huizen, zijn circa 15 jaar oud. In de eerste jaarhelft investeerde Intervest O&W al wel voor circa 26 miljoen in magazijnen en semi-industriële gebouwen in Oevel, Aarschot, Herentals en Tilburg met in Tilburg en Herentals telkens langetermijncontracten.

3. Logistieke portefeuille uitbreiden

'Een beloftevolle pijplijn met potentiële overnames in Nederland', zo omschrijft IO&W zijn logistieke vooruitzichten. Concreet betekent dit dat de groep de komende 3 tot 6 maanden verschillende van die dossiers hoopt af te ronden. Niet alleen in Nederland, maar ook in ons land. In Duitsland, dat ook de belangstelling wegdraagt van de groep, zijn er nog geen overnamerijpe dossiers. IO&W beperkt zich daarbij tot een actieradius van 150 km, 'anders kan je je activa niet goed beheren', aldus Inge Tas. Tenzij je een lokaal kantoor opent, maar daarvoor ontbeert de groep mét één site in Nederland voorlopig de schaalgrootte.

Dat er deals komen en de logistieke activa zoals gepland opschuiven van 52 naar 60 procent van de globale portefeuille, staat dus zo goed als vast. Hamvraag is tegen welke voorwaarden IO&W die overnames kan realiseren, omdat door de sterke concurrentie de huuprijzen en dus ook de rendementen onder druk staan. 'We gaan niet groeien om te groeien en geen gekke dingen doen', verzekert Tas.

Na de bekendmaking van de halfjaarcijfers, verlaagde Degroof Petercam zijn koersdoel van 26 naar 24 euro omdat de netto-actiefwaarde per aandeel daalde en IO&W erg voorzichtig is in zijn prognose. 'Daar kan ik perfect mee leven', aldus Inge Tas. Het advies blijft 'houden', net als bij KBC Securities dat ook vasthoudt aan zijn koersdoel van 25,50 euro. Na de analistenvergadering van maandagnamiddag komen er mogelijk nog advies- en of koersdoelwijzigingen.