Vastgoed drijft op fiscale zeepbel

Economen zijn het niet vaak met elkaar eens, maar over de Belgische huizenprijzen bestaat eensgezindheid. De statistieken liegen er niet om: de prijzen in België zijn in de afgelopen decennia meer gestegen dan in andere Europese landen, en de ratio’s ten opzichte van beschikbaar inkomen of huurprijzen tonen een overwaardering van 10 tot 40 procent.

Voor jonge gezinnen zijn huizen moeilijk betaalbaar. Zonder de steun van ouders wordt een woning haast onbereikbaar. Dat is vreemd omdat in België een gunstig fiscaal regime werd uitgewerkt dat ook heel zwaar op de begroting weegt, voor ongeveer 1,25 procent van het bruto binnenlands product. Dat fiscaal systeem wordt in 2015 geregionaliseerd, een gevolg van de zesde staatshervorming. Maar de bevoegdheid houdt een verborgen besparing in van het federale niveau: de regio’s krijgen de bevoegdheid over de woonbonus, maar niet voldoende middelen om hem te betalen. Dat biedt dus kansen voor hervormingen.

En economen zijn het niet alleen eens over de huizenprijzen, maar ook over de perverse effecten van de woonbonus. Die maakt woningen niet betaalbaarder, wat de bedoeling is, maar drijft gewoon de huizenprijzen op, wat het voordeel voor de jonge kopende gezinnen wegveegt. Het fiscale voordeel wordt dus vertaald in een hogere prijs. Die hogere huizenprijzen zijn wel gunstig voor de verkopers, de makelaars en de verstrekkers van de hypothecaire leningen, naast ook afgeleide positieve effecten voor verhuurders. Als je wat tijd neemt om dat uit te leggen begrijpt iedereen dat wel, maar het is op het eerste gezicht tegenintuïtief.

De Belg is geboren met een baksteen in de maag. De verkiezingsperiode was dus een goed moment geweest om de kiezer over dat belangrijke onderwerp goed te informeren en keuzes voor te stellen. De woonbonus maakt woningen niet betaalbaarder: hij drijft de prijzen op en leidt tot hogere leningen die dan deels fiscaal aftrekbaar worden gemaakt. Daar worden jonge gezinnen per saldo niet beter van, maar zij worden wel als excuus gebruikt.

In Nederland weten ze intussen wat ontspoorde woonfiscaliteit teweeg kan brengen. Al 14 jaar is men het schuim van een uiteenspattende huizenzeepbel aan het schoonvegen bij de banken en de gezinnen. Ons land zou er goed aan doen het niet zo ver te laten komen.

Uiteraard kan je geen ‘cold turkey’ doen: het systeem meteen afschaffen. Maar een uitdoofregeling en een moderne visie op het verwerven of huren van een eigen woning zouden niet verkeerd zijn. Daarbij kan worden gedacht aan het verminderen van registratiekosten, het verbeteren van de energie-efficiëntie, en het optimaliseren van de beschikbare ruimte (nadruk op renovatie).

Onze ruimtelijke (wan)orde is het resultaat van vijftig jaar de kiezer naar de mond praten, en politieke hand- en spandiensten. De woonfiscaliteit kan die scheve situatie niet rechttrekken, maar minstens proberen de ontsporing te stoppen. Niemand is gebaat bij een zeepbelfiscaliteit. Dat jonge gezinnen geen betaalbare woning meer kunnen kopen zonder torenhoge hypotheken of steun van de ouders zou voldoende reden moeten om het falende systeem bij te stellen.

Geert Noels is hoofdeconoom en partner bij Econopolis