‘Er is geen enkele reden om vastgoed minder te belasten’

Het Europees Hof van Justitie richtte vorige week nog eens de schijnwerpers op de kaduke manier waarop we in ons land huurinkomsten belasten die afkomstig zijn van appartementen en woningen. Het hof eist een boete en dwangsommen zolang huurinkomsten van binnen- en buitenlandse woningen verschillend belast worden, omdat dat ingaat tegen het vrij verkeer van kapitaal.

Het binnenlands vastgoed is daarbij de anomalie, omdat niet de werkelijke huurinkomsten belast worden in de personenbelasting, maar een fictief inkomen in de vorm van het geïndexeerde kadastraal inkomen (verhoogd met 40 procent). Dat fictief inkomen staat al lang niet meer in verhouding tot de reële huurinkomsten, die intussen beduidend hoger liggen. Verhuurders genieten zo van een artificieel lage belastingdruk, al moeten ook de onroerende voorheffing en registratierechten in rekening gebracht worden voor het volledige fiscale plaatje.

Hoe groot die fiscale gunst is, becijferde de Hoge Raad van Financiën (HRF) in een rapport eerder dit jaar. Als gewerkt wordt met de werkelijk ontvangen huurinkomsten en daarvan een kostenforfait van 40 procent wordt afgetrokken, bedraagt de belastbare basis minstens dubbel zoveel als vandaag. De belastingfactuur zou dus ruimschoots verdubbelen.

Scheeftrekkingen

Het gevolg zijn vervelende scheeftrekkingen in ons fiscaal stelsel. Niet enkel tegenover buitenlands vastgoed in handen van Belgen, waarvoor wel de reële huurinkomsten van toepassing zijn. Ook tegenover andere vermogensklassen - zoals aandelen of obligaties - dreigen scheeftrekkingen als gevolg van de verschillende fiscale behandeling.

Dat schendt een belangrijk economisch beginsel: de fiscaliteit moet zo neutraal mogelijk zijn zodat de markt haar werk kan doen. ‘Als bepaalde vormen van vermogen minder belast worden, reageren mensen daarop’, zegt econoom Geert Goeyvaerts, die als onderzoeker aan de KU Leuven een studie over de huurmarkt maakte. ‘Idealiter geldt voor elke vermogensvorm hetzelfde tarief, zodat de markt optimaal middelen kan alloceren. Als vastgoed minder belast wordt, riskeer je bijvoorbeeld kapitaal aan ondernemingen te onttrekken.’ Geld vloeit dan niet meer naar de productiefste bestemmingen, met overinvestering in vastgoed - en eventuele zeepbellen - als mogelijk resultaat.

Het kan natuurlijk dat de overheid een goede reden heeft om met het fiscaal beleid te sturen, maar Goeyvaerts ziet ‘geen evidentie’ om bepaalde vormen van vermogen - in casu vastgoed - anders te belasten.

Kevin Spiritus, als assistent-professor van de Erasmus-universiteit in Rotterdam gespecialiseerd in optimaal belastingbeleid, zit op dezelfde lijn. ‘Er is geen ratio om vastgoed minder te belasten.’ En hij gooit nog een extra argument in de strijd: dat van de ‘horizontale rechtvaardigheid’, ofwel het principe dat mensen met dezelfde financiële draagkracht dezelfde belastingsom dienen te betalen, ongeacht de vorm van hun vermogen. Het doel is niet om de totale belastinginkomsten te verhogen, wel om een en ander logischer en rechtvaardiger te maken.

Op wiens schouders?

Meteen rijst de vraag op wiens schouders een hogere huurbelasting zou terechtkomen: op die van de huurders via een hogere huurprijs, of op die van de verhuurders via een lager rendement? Dat hangt af van welke huurprijs de markt kan dragen. ‘Daar bestaat geen consensus over’, zegt Goeyvaerts. ‘Als de extra belasting grotendeels bij huurders terechtkomt - die gemiddeld armer zijn en een groter deel van hun inkomen aan huur spenderen - is dat vanuit een herverdelingsstandpunt niet optimaal.’

‘Maar het kan evengoed zijn dat de druk bij verhuurders terechtkomt. Als zij een hogere belasting niet kunnen doorrekenen in hogere huurprijzen, daalt hun rendement en wordt huurvastgoed minder interessant tegenover andere beleggingen. De vraag naar woningen daalt dan, met dalende verkoopprijzen als gevolg’, zegt Goeyvaerts. Verkopers betalen dan het gelag, terwijl voor kandidaat-kopers wonen betaalbaarder wordt.

Omdat het aanbod op de huurmarkt relatief inflexibel is, verwacht Spiritus dat een belastingverhoging deels in hogere huurprijzen vertaald wordt. ‘Dat is een reden om zoiets geleidelijk door te voeren en na te denken over een compensatie, bijvoorbeeld via een lagere belasting op arbeid of hogere uitkeringen.’

Kritiek

Mark Delanote, advocaat en hoofddocent aan de Universiteit Gent en lid van de HRF, heeft reserves bij een simpele belastingverhoging, ook al is een belasting van de reële huurinkomsten volgens hem fiscaal het meest coherent en een antwoord op de kritiek van het Europees Hof. ‘Verhuurders dreigen in dat geval zwaar belast te worden als je er ook de onroerende voorheffing en registratierechten bij optelt. Die laatste twee moet je dan in dezelfde hervormingsbeweging herbekijken, al zitten die op het niveau van het Vlaamse Gewest, wat de zaken compliceert.’

Maar Delanote ziet het integraal belasten van reële huurinkomsten nog niet zo snel gebeuren. ‘Geen enkele politicus durft dat aan. Hij of zij krijgt dan alle verhuurders over zich heen. Ook de gepensioneerde zelfstandige die in vastgoed belegd heeft om met huurinkomsten zijn beperkte pensioen aan te vullen.’

Toch verwerpt Delanote het argument dat de overheid niet zomaar het fiscaal kader kan hertimmeren waarop een vastgoedbelegger vertrouwde. ‘Het gaat over een al jaren aanslepend probleem in onze wet, die we moeten aanpassen. Je kan niet verwachten dat dat eeuwig blijft duren. Een lange overgangsperiode lijkt wel aangewezen, zodat beleggers hun gedrag kunnen aanpassen.’

Delanote vindt het een goed idee om te werken met één vlak tarief voor alle vermogensinkomsten - waaronder reële huurinkomsten - in combinatie met een vrijstelling tot een bepaald bedrag. ‘Op die manier kan je de gepensioneerde met één huurappartement vrijwaren. Hij of zij zou in het nieuwe scenario idealiter geen extra belastingen betalen. Dat geldt wel voor de vastgoedboer die meerdere appartementen verhuurt en op grote schaal inspeelt op de relatief lage inkomstenbelasting voor huurinkomsten.’

Fiscale hervorming 2024

Meteen is er een link met de wens van de regering-De Croo om tegen 2024 een brede fiscale hervorming door te voeren. Het doel is de belasting op arbeid te verlagen door andere bronnen aan te spreken en daarbij de personenbelasting transparanter en rechtvaardiger te maken. Huurinkomsten lijken daarvoor geknipt, temeer omdat ze in grote mate geconcentreerd zijn bij de topvermogens. Van alle Belgische huurinkomsten is 68 procent in handen van de 10 procent grootste nettovermogens, leert onderzoek van onder anderen Sarah Kuypers (UAntwerpen). Voor de gezinnen met de 10 procent grootste bruto-inkomens bedraagt dat aandeel 42 procent. In beide gevallen gaat het om alle huurinkomsten, niet enkel die uit woonvastgoed.

Hoeveel een hervorming oplevert, becijferde de HRF. Bij een belasting van de reële huurinkomsten met aftrek van 50 procent kosten - wat meer is dan de huidige 40 procent aftrek voor vastgoed in het buitenland - bedragen de extra overheidsinkomsten via de personenbelasting 464 miljoen euro. Dat ligt in lijn met de nieuwe effectentaks van de regering.

Een heikel punt in de oefening is wat te doen met de eigen woning. Die is vrijgesteld van personenbelasting, maar er is wel onroerende voorheffing verschuldigd volgens hetzelfde gedateerde kadastraal inkomen (de jongste herziening van de reële vastgoedwaarde gebeurde in de jaren 70). Moet die belasting mee op de schop en vervangen worden door een belasting op een geactualiseerd geschat huurinkomen?

Goeyvaerts vindt van wel. ‘Het lijkt me fiscaal onrechtvaardig om de hervorming enkel voor verhuurders te doen. Je eigen woning is evengoed een investering die iets opbrengt, namelijk de huur die je uitspaart. Ik zie geen reden om dat anders te belasten. Al is dat wel een groot politiek taboe.’

Spiritus ziet evenmin een economische logica voor een apart regime. ‘Als overheid wil je neutraal blijven en de keuze tussen kopen of huren niet beïnvloeden.’ Al klinken er soms argumenten voor het stimuleren van kopen: kopers zouden meer geëngageerd zijn in hun woonbuurt en meer geneigd zijn in energie-efficiëntie te investeren, terwijl ze ook aan pensioenopbouw doen. Volgens Spiritus bestaat er niet meteen bewijs voor die argumenten, terwijl wel duidelijk is dat aankoopsubsidies vooral naar de hogere inkomens gaan.

Voor Delanote is het niet nodig de eigen woning aan eenzelfde belastingregime te onderwerpen als huurwoningen. ‘De vrijstelling van de eigen woning in de personenbelasting zal volgens mij blijven. Je kan die vrijstelling eventueel beperken tot een bepaalde waarde, zodat de gemiddelde eigen woning niet belast wordt, maar je voor een luxevilla een beetje extra moet betalen voor het genotsrecht om in je eigen huis te wonen.’

Daarnaast is een actualisering van het kadastraal inkomen (KI) aan de orde, benadrukt ook de OESO. Volgens de denktank is het beter in te zetten op een jaarlijks weerkerende vastgoedbelasting zoals het KI. Eenmalige vastgoedbelastingen zoals de registratierechten, die in België hoger liggen dan het Europees gemiddelde, kunnen dan dalen. Dat heeft als voordeel dat de arbeidsmobiliteit toeneemt omdat een verhuis minder fiscaal bestraft wordt.

Goeyvaerts ziet nog een andere reden. ‘Het KI houdt nu slechts in beperkte mate rekening met de oppervlakte van de grond en kijkt voornamelijk of er een grote villa of een bescheiden huis op staat. Als we zuinig willen omspringen met een waardevol goed als grond en de densiteit van wonen willen vergroten, moeten we dat rechttrekken en de grond evenveel of zelfs meer belasten dan de woning die erop staat.’ Ook Delanote pleit voor een evolutie naar ‘een modernere maatstaf’ die eventueel rekening houdt met de ecologische voetafdruk van een woning. ‘Dat is een fiscale bekommernis die meer en meer zal doorwegen.’