KORT
Wie vastgoed in België verhuurt aan een particulier die het alleen privaat gebruikt, betaalt geen belasting op de werkelijk ontvangen huur maar wel op basis van het voordeliger kadastraal inkomen. Staat dezelfde woonst buiten de landsgrenzen, dan wordt wel de werkelijke huurwaarde belast. Europa wil komaf maken met die ongelijke fiscale behandeling.
Ander vastgoed dan uw gezinswoning moet u altijd opnemen in uw belastingaangifte. Maar wat u moet aangeven verschilt naargelang het pand in België of het buitenland gelegen is. Daardoor worden Belgische inwoners met vastgoed in een andere lidstaat van de EU of de Europese Economische Ruimte fiscaal ongunstiger behandeld dan Belgen met vastgoed in eigen land.
Al sinds 2007 is dat een doorn in het oog van Europa. Na twee veroordelingen door het Europees Hof van Justitie omdat onze wetgeving nog niet is aangepast, heeft de Europese Commissie deze week een nieuwe stap gezet. In een procedure vroeg ze een boete van 2 miljoen euro en een dwangsom van 22.000 euro per dag dat ons land zich niet schikt.
De verschillen in fiscale behandeling bestaan voor wie een woonst verhuurt aan een particulier die die alleen privaat gebruikt en een tweede verblijf dat nooit verhuurd wordt.
1. Kadastraal inkomen
Vastgoed in België wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki), verhoogd met 40 procent. Dat ki is nog altijd gebaseerd op de huurprijzen van 1975 en is, hoewel geïndexeerd, vaak veel lager dan de werkelijke huurwaarde. ‘Volgens een Europese studie bedraagt het ki gemiddeld 22,5 procent van de huurwaarde’, zegt Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir.
2. Werkelijke huur
Wie vastgoed in het buitenland verhuurt, moet de ontvangen huur aangeven ongeacht het gebruik door de huurder. Voor een tweede verblijf moet u de gemiddelde jaarlijkse huurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die u zou opstrijken als u het pand het volledige jaar verhuurt. Van dat bedrag mag u de buitenlandse belasting aftrekken. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe.
Maar de aangifte van buitenlands vastgoed betekent niet dat het in België wordt belast. Dat hangt af van de vraag of België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag. Daardoor mag het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting heffen.
In België is er vrijstelling met wat in het jargon ‘progressievoorbehoud’ heet. Daardoor kan de aangifte van buitenlands vastgoed leiden tot een hogere belasting op uw andere, in België belastbare, inkomsten. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten wordt toegepast. Hoe meer buitenlandse inkomsten, hoe hoger dat belastingtarief.
3. Oplossing
Een optie is woningen in België te belasten op basis van de reële huur, maar dat ligt politiek gevoelig. ‘Dat komt neer op een belastingverhoging. De wetgever moet dan ook in een forfaitaire of werkelijke kostenaftrek voorzien’, zegt Michel Maus, fiscaal advocaat bij Bloom Law Firm. ‘Dat zou positief zijn om het zwartwerk tegen te gaan bij het onderhoud van huurwoningen. Die kosten kunnen nu fiscaal niet worden doorgerekend.’
Ofwel worden alle woningen - eventueel enkel de Europese - belast op basis van een equivalent van het ki. Maar als elders al een forfaitaire waardering bestaat, dan zijn die systemen niet vergelijkbaar met het Belgische. Zo werkt Nederland met de ‘waardering onroerende zaken’. ‘Die WOZ-waarde leunt vrij dicht aan bij de marktwaarde en een forfaitair rendement ligt dus dicht bij de werkelijke huurprijs of -waarde’, zegt Vermeulen.
Daarnaast is er rechtspraak van het hof van beroep van Luik. Dat volgde de argumentatie dat gemiddeld 22,5 procent van de jaarlijkse bruto-inkomsten van Europees vastgoed gelijkwaardig is aan de belastbare grondslag voor een soortgelijk goed in België.
