Cohousing breekt uit niche

Wat dat in de praktijk betekent, verschilt van project tot project. Bijna altijd is er gemeenschappelijke buitenruimte, meestal een ruime tuin. Met of zonder samen bewerkte moestuin, met of zonder kippen, maar altijd met een rijkelijke speelruimte voor de kinderen. Bovendien zijn er va­rianten op gezamenlijke binnenruimten. Een polyvalente ruimte - al dan niet met keuken - voor vergaderingen, verjaardagsfeestjes, knutselsessies of om af en toe samen te eten. Een logeerkamer waar gasten kunnen overnachten. Een washok. Fietsenberging. Gereedschapshok of atelier.

Hoever het samenleven gaat, is helemaal in handen van de bewoners zelf. Elk heeft zijn eigen huis met een doodnormale eigen keuken. Meestal is rond etenstijd iedereen rond de eigen eettafel te vinden. In dat eigen huis is de privacy verzekerd.

Sociaal

‘Er is natuurlijk meer sociaal contact dan elders, waar mensen nog nauwelijks hun buren kennen’, zegt Federico Bisschop, zaakvoerder van Cohousing Projects, dat bewoners verregaand begeleidt bij het ontwikkelen van cohousingprojecten. ‘Je moet minstens samen de gemeenschappelijke ruimten beheren. En het ontwerp lokt ook uit dat je elkaar vanzelf ontmoet, bijvoorbeeld tussen de parkeerzone en je deur, of als je even met je kinderen de tuin in gaat.’

Met zijn allen de tuin onder handen nemen, even op elkaars kinderen passen, een zieke helpen... zulke dingen zijn dan snel ad hoc afgesproken. Soms marcheert spontaan blijven plakken op het terras op een zomeravond beter dan een georganiseerde activiteit.

Sommige groepen gaan verder in het sociale engagement en stellen voorop dat ze woonruimte ter beschikking stellen aan een of enkele personen met een zorgbehoefte, tegen een behapbare prijs. Ze richten een coöperatieve vennootschap op die de unit koopt en verhuurt. Soms is dat een essentieel element voor heel de gemeenschap, soms een initiatief van enkelen waarin niet iedereen betrokken hoeft te zijn. Ook voor dat aspect geldt: in cohousing is niets ‘standaard’.

Ecologisch

Idem voor de ecologische ambities. ‘Sommige groepen hebben daar vergaande doelstellingen’, vertelt Vanslembrouck, ‘andere voldoen gewoon aan de hedendaagse eisen. Ecologisch bouwen is in veel gevallen wel financieel haalbaarder als je het met meerderen samen doet, dus het vormt een goede match met cowonen.’

‘In reconversieprojecten, bijvoorbeeld van een oude industriële site, kan zeer energiezuinig verbouwen wel erg duur worden’, vult Bisschop aan. ‘Gezinnen die sterk inzetten op energiezuinig komen eerder bij nieuwbouw uit.’

Door het samenleven wordt het makkelijker om andere zaken duurzamer aan te pakken. Je  hoeft niet apart een wasmachine, grasmaaier, boormachine en wat al niet aan te kopen. Niet zelden organiseren de bewoners een autodeelsysteem of carpoolen. En wie geregeld samen kookt, merkt dat dat minder energie kost dan voor elk gezin apart. Elk gezin heeft overigens aparte meters voor water, gas en elektriciteit.

Betaalbaarheid

Spullen delen, maar ook om beurten elkaars kinderen opvangen of elkaar voorthelpen met klussen volgens ieders talent houdt tegelijk een financieel voordeel in. Dat speelt ook op grotere schaal: door samen te (ver)bouwen zit op alles het effect van een groepsaankoop: architect, bouwmaterialen, werflogistiek, energie-installaties… In principe moet alles goedkoper uitvallen als een groep klanten in één klap bediend wordt. Bovendien kan iets compacter worden gebouwd als je bijvoorbeeld geen eigen fietsenberging, washok of logeerkamer hoeft mee te rekenen. ‘Kan je je huis met 5 vierkante meter verkleinen, dan komt dat neer op een besparing van 6.000 euro’, rekent Vanslembrouck voor.

Toch heeft de woning in de praktijk vaak een vergelijkbare prijs tegenover een aparte woning in dezelfde regio met zowat dezelfde woonoppervlakte. ‘De nood aan betaalbare woningen gaan wij niet kunnen oplossen’, zegt Bisschop. ‘Ik durf te stellen dat we niet duurder uitkomen, maar ook niet goedkoper. Wat we besparen door in groep aan te kopen en iets compacter te bouwen, wordt geïnvesteerd in de gemeenschappelijke ruimten. In vergelijking met een ‘gewoon’ huis krijg je zo meer: een grote tuin en de gezamenlijke binnenruimten.’

Hij maakt zich sterk dat de begeleiding door een kantoor als Cohousing Projects - het grootste in zijn soort, maar niet het enige - de kostprijs niet hoger doet oplopen dan wanneer een bewonersgroep alles zelf uitdoktert en opvolgt. ‘Een onbegeleide groep moet telkens het warm water uitvinden. Wij zijn inmiddels beslagen in het opzetten van groepsaankopen en het aanbestedingsproces.’ Er zijn ongetwijfeld onbegeleide groepen die de uitdaging willen aangaan om de eindfacturen naast elkaar te leggen.

Begeleid of niet?

Er is geen ‘handleiding voor cohousing’, elke woongemeenschap heeft haar eigen visie en afspraken, en kiest de structuur die daarbij past. Een ‘onbegeleide’ groep ontstaat typisch rond enkele trekkers met een droom die gaandeweg gelijkgestemde zielen betrekken. Een eerste, zware opdracht om de droom werkelijkheid te laten worden, is een woonplek te vinden. Niet zelden liggen er enkele jaren tussen de eerste overwegingen om te gaan cohousen en het vinden van de plek.

‘Het is een traject dat een paar jaar langer kan duren dan ‘klassiek’ grond kopen en bebouwen’, beaamt Vanslembrouck, ‘maar dat is misschien niet zo’n slechte zaak. Elkaar goed leren kennen is absoluut noodzakelijk en vergt tijd.’

Wanneer dan de site gevonden is, volgt een periode van intensief overleg om tot concrete bouwplannen te komen waarin iedereen zich kan vinden. En vervolgens een grote werf om op te volgen. Er zijn intussen legio voorbeelden van bewonersgroepen die heel dat proces met vallen en opstaan doorstaan hebben, en die hun kennis graag delen met aspirant-cohousers. Samenhuizen vzw verzamelt en verspreidt die kennis ook actief.

Wie ertegenop ziet om alles zelf uit te zoeken, kan terecht bij een kantoor als Cohousing Projects. ‘Soms komt een groep naar ons toe, veelal omdat ze geen woonsite vinden’, vertelt Bisschop. ‘In de meeste gevallen vertrekken we echter van een terrein. Eigenaars kloppen bij ons aan omdat ze geen doorsnee verkaveling willen op hun site en het idee van cohousing genegen zijn. Idem voor projectontwikkelaars - we werken al samen met een hele rist - die op een bepaalde grond een cohousingproject willen en beseffen dat dat een andere aanpak vergt. Tot slot schrijven steden soms wedstrijden uit om een site te herontwikkelen.’

Cohousing Projects gaat vervolgens op zoek naar bewoners. ‘We geven vaak infosessies, duizenden abonnees krijgen de nieuwsbrief. De interesse is groter dan het aanbod. Het is anders dan met mensen die vooraf al een band opbouwden, dat klopt. Het is altijd spannend of ‘de mayonaise pakt’. Kandidaten beslissen pas na verscheidene vergaderingen of ze ermee doorgaan. In die eerste fase is het verloop nog groot, dan vallen mensen af als de visie die ontstaat niet echt de hunne is, of als het niet klikt.’

Bisschop beklemtoont dat het altijd de bewonersgroep zelf is die de architect aanstelt. ‘Alleen bij wedstrijden moeten wij al een vrij uitgewerkt plan hebben. Maar dan nog is er ruimte om dat te personaliseren.’

Struikelstenen

Een vrij lang, vermoeiend proces om een groot terrein te vinden en een waslijst beslissingen te nemen over ontwerp, materialen en dies meer. En dan hebben we het nog niet gehad over de financiële en juridische kantjes.

‘Veel stappen in het traject gaan door de ervaring van de voorbije jaren almaar vlotter’, vertelt Vanslembrouck, ‘maar financiering blijft soms moeilijk. Banken zien het als een moeilijk in te schatten risico. Wat als een gezin eruit wil? Of slecht betaalt? Als een andere klant zijn woonkrediet niet langer afbetaalt, kan de bank in laatste instantie het pand verkopen. Ze heeft echter geen ervaring met de verkoop van units in een cohousingproject... We merken de jongste tijd evenwel dat enkele banken hun wantrouwen laten varen en meedenken.’

Cohousing Projects lost het op door als erkende coöperatieve vennootschap te lenen. Vervolgens kopen de bewoners hun unit van de coöperatie. Die manier van werken biedt ook de mogelijkheid al van start te gaan als de groep niet helemaal volledig is. De coöperatieve vennootschap blijft dan voorlopig iets langer eigenaar van enkele units.

Andere groepen kopen de site in onverdeeldheid, laten de ruwbouw nog uitvoeren in onverdeeldheid en treden dan uit onverdeeldheid als beslist is wie welke unit betrekt en een verdeelsleutel kan worden vastgesteld. Vanslembrouck: ‘Ga je lenen voor een aankoop in onverdeeldheid, dan sta je garant voor elkaar, en dat geeft wel koudwatervrees. Begrijpelijk, al loopt het in de praktijk wel los.’

Tot een paar jaar geleden was het zoeken naar een notaris die een groep kon adviseren. ‘Er is wel veel interesse en openheid van hun kant, en enkelen hebben al ervaring opgebouwd’, vertelt Vanslembrouck. Bij gebrek aan specifieke wetgeving voor cohousing puzzelen zij met bestaande mogelijkheden. Elke eigenaar zal uiteraard een eigendomsakte krijgen van de eigen woonst - ook tegenover de fiscus, bijvoorbeeld, heeft elk dan zijn eigen woonst. Het is even zoeken in de fase voor de verdeling is vastgelegd, en voor de gemeenschappelijke delen. Veelal wordt een vereniging van mede-eigenaars opgericht, zoals in een flatgebouw. Soms is er een coöperatieve vennootschap voor de gemeenschappelijke delen.

Vergunningsperikelen

Overheden zijn allerlei vormen van samenhuizen welgezind, het past in de idee dat we in de toekomst anders met onze ruimte moeten omgaan. Alleen vergt het niet alleen een mentale omslag, oude voorschriften vertrekken volledig van het idee ‘één huis voor één gezin’ en moeten nog aangepast worden aan nieuwe woonvormen. Daar komt stilaan schot in.

Liesbeth Homans (N-VA) lanceerde als minister van Wonen een proefperiode voor zes jaar. In die tijd mogen goedgekeurde proefprojecten buiten de lijntjes kleuren. Ze mogen in zekere mate afwijken van de Wooncode die onder meer minima oplegt voor het volume van een woning en de oppervlakte van kamers. Het is de bedoeling gaandeweg te leren uit deze experimenten en de regelgeving stap voor stap aan te passen.

Bovendien keurde de Vlaamse regering onlangs een ontwerpdecreet goed van Joke Schauvlieghe (CD&V), minister van Ruimtelijke Ordening, waardoor flexibeler kan worden omgegaan met de verkavelingsvoorschriften. Dat moet de poort openen voor meer cohousing. Zo kan een vergunning voor een meergezinswoning niet langer geweigerd worden louter op basis van een meer dan 15 jaar oud verkavelingsvoorschrift dat in de verkaveling alleen eengezinswoningen mogelijk zijn. Wel zal een aanvraag nog altijd getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening en zal er inspraak mogelijk zijn van de omwonenden. Het is niet de bedoeling dat plots flatgebouwen van acht verdiepingen in een woonwijk absoluut een vergunning móéten krijgen. ‘De beslissing om een vergunning toe te kennen, blijft in handen van de vergunningverlenende overheid’, verduidelijkt het kabinet-Schauvlieghe. ‘De gemeente krijgt wel meer mogelijkheden om initiatieven van burgers goed te keuren.’

Het zijn stapjes vooruit, maar vooralsnog ontbreekt een specifiek wettelijk kader, laat staan een stimulus vanuit het beleid.

→ Op 20 en 21 mei zet een rist woonprojecten de deuren (of de werf) open voor de Samenhuizendag. Praktische info via www.samenhuizen.be.