Als u een woonkrediet afsluit om de aankoop van een huis of een appartement te financieren, probeert de bank die lening veilig te stellen. Meestal gebeurt dat met een hypotheek op uw woning. Als u de lening niet kunt terugbetalen, krijgt de bank het recht uw woning te verkopen om haar geld te recupereren.
Zo’n hypotheek, die voor 30 jaar wordt gevestigd, kan aangevuld of deels vervangen worden door een goedkopere waarborg, een hypothecair mandaat. De bank neemt dan niet meteen een hypotheek op uw woning, en u moet daar dus ook niet voor betalen. Wel geeft u de bank de volmacht om een hypotheek te nemen als dat nodig is.
Zowel voor een hypothecaire inschrijving als voor een mandaat moet u naar de notaris. Maar er is een verschil in kosten: een hypotheek op een lening van 200.000 euro kost 5.207 tot 5.570 euro, een mandaat voor die lening kost 1.105 tot 1.529 euro. Dat u enkel een mandaat kunt nemen, is uitzonderlijk. Wel staan banken een combinatie van een hypotheek en een mandaat toe.
Wens van de banken
Met de recente afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen is vanuit fiscaal oogpunt voor de gezinswoning de noodzaak voor een hypothecaire inschrijving evenwel weggevallen. Dat zit zo. Om recht te hebben op de woonbonus - het belastingvoordeel voor wie leent voor zijn gezinswoning - moet uw hypothecaire lening aan een aantal voorwaarden voldoen. Een van die voorwaarden is dat uw krediet gewaarborgd moet zijn door een hypothecaire inschrijving. Maar sinds 1 januari 2020 is de woonbonus in Vlaanderen afgeschaft. Wie een woonkrediet afsluit voor de financiering van het pand waarin hij of zij gaat wonen, krijgt daar in Vlaanderen geen belastingvoordeel meer voor. Voor bestaande leningen verandert niets.
Dat het er fiscaal niet meer toe doet of u een dure hypothecaire inschrijving of een goedkoper hypothecair mandaat kiest, betekent echter niet dat de hypothecaire inschrijving heeft afgedaan. ‘De waarborgpolitiek van de bank is niet veranderd’, zegt Ruben De Winne, productmanager woonkredieten bij Belfius. ‘De hypothecaire inschrijving blijft de belangrijkste waarborg voor een hypothecaire lening. Zelfs voor de beste dossiers werken we altijd met een hypotheek, al is het maar voor een deel van het bedrag.’
Zelfs voor de beste dossiers werken we altijd met een hypotheek.
KBC en BNP Paribas Fortis vertellen hetzelfde. ‘Het waarborgbeleid van KBC staat los van de fiscale wetgeving’, zegt woordvoerder Pieter Kussé. ‘We houden rekening met het bedrag van de lening en het risicoprofiel van de klant. De regel is dat een hypotheek een woningkrediet waarborgt, wel of niet in combinatie met een hypothecair mandaat. In heel weinig gevallen kan een krediet enkel door een mandaat gewaarborgd worden, bijvoorbeeld bij een overbruggingskrediet. Maar meestal is een hypotheek nodig om een woonkrediet te verkrijgen.’
BNP Paribas Fortis zoekt naar een evenwicht tussen de kosten voor de klant en de risico’s die de bank moet beheersen, zegt woordvoerder Valéry Halloy. ‘Een waarborg die enkel via een mandaat verloopt, staan we gewoonlijk niet toe, omdat het risico dan groter is.’ Als een kredietnemer zijn lening niet kan terugbetalen, heeft niet iedere schuldeiser dezelfde rechten. ‘De bank met de hoogste rang - dat betekent met een hypotheek op het krediet - kan als eerste het verschuldigde kapitaal terugvorderen. Dat is niet zo bij een mandaat.’
Meer nog: als een bank een krediet volledig via een mandaat waarborgt, kan de kredietnemer bij een andere bank een andere lening nemen voor dezelfde woning. ‘Als die andere bank wel een hypotheek neemt, is het risico voor de eerste bank groter om het geleende kapitaal terug te krijgen bij financiële moeilijkheden van de klant’, zegt De Winne. ‘Bij een hypothecaire inschrijving heeft de bank een volgrecht, waardoor de notaris haar op de hoogte brengt als de kredietnemer zijn woning wil verkopen. Een hypothecaire inschrijving geniet daarom de voorkeur.'
Nog dit: in Brussel is de woonbonus in 2017 afgeschaft, in Wallonië bestaat nog een belastingvoordeel met de chèque habitat. Ook daarbij geldt de voorwaarde dat een hypothecaire inschrijving de lening waarborgt.
